Condono edilizio illegittimo: l'oblazione non basta a fermare la demolizione

Il caso: un condono ottenuto dal Comune che il giudice penale non riconosce

In Italia esistono migliaia di immobili oggetto di domande di condono edilizio presentate in virtù delle tre leggi straordinarie di sanatoria: la Legge n. 47/1985, la Legge n. 724/1994 e il Decreto-Legge n. 269/2003 convertito dalla Legge n. 326/2003, il cosiddetto terzo condono. Molti proprietari, dopo aver pagato l'oblazione e ottenuto la concessione edilizia in sanatoria dal proprio Comune, si sono convinti che il problema fosse chiuso. La Cassazione penale, con la sentenza n. 33159 del 9 settembre 2026 (fonte: lavoripubblici.it), smentisce questa convinzione in modo netto e aggiorna un orientamento già consolidato nelle pronunce n. 46477/2017 e n. 18764/2003. Il messaggio è chiaro: il condono rilasciato dal Comune senza il rispetto dei requisiti di legge è illegittimo, e il giudice penale dell'esecuzione ha il potere — anzi il dovere — di verificarlo in autonomia, disapplicando il provvedimento amministrativo se rileva che non avrebbe mai potuto essere emesso.

Cosa dice la sentenza: il limite dei 750 metri cubi e il ruolo dell'oblazione

Il caso deciso dalla Corte riguardava un immobile condonato in base alla Legge n. 724/1994 (secondo condono), che all'art. 39 consente la sanatoria per opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 solo se l'ampliamento non supera il 30% della volumetria originaria e, in ogni caso, non eccede i 750 metri cubi. Per le nuove costruzioni interamente abusive, il tetto è anch'esso fissato a 750 mc per singola richiesta di concessione in sanatoria.

Nel caso in esame, il Comune aveva rilasciato il condono nonostante il fabbricato superasse questo limite. Il proprietario aveva pagato l'oblazione e riteneva di essere al riparo da qualsiasi conseguenza penale. Il giudice dell'esecuzione aveva invece respinto la richiesta di sospendere l'ordine di demolizione, e la Cassazione ha confermato questa decisione per due ragioni fondamentali:

• Il condono illegittimo non estingue il reato edilizio. L'effetto estintivo del condono presuppone un titolo valido, rilasciato nel rispetto dei requisiti fissati dalla legge. Se il Comune ha superato i limiti consentiti, il titolo è illegittimo e il giudice penale lo disapplica.
• Il pagamento dell'oblazione, da solo, non basta. L'oblazione è solo uno degli elementi del procedimento di condono. Senza un titolo legittimo a supporto, il pagamento non produce alcun effetto estintivo del reato.

La Corte ha perciò dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario e ha lasciato in piedi l'ordine di demolizione, richiamando l'art. 31, comma 9, del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che impone al giudice penale di ordinare la demolizione con la sentenza di condanna quando l'abuso non è stato altrimenti rimosso.

Perche il giudice penale puo sindacare la legittimita del condono

Molti proprietari ignorano che il giudice penale non è vincolato dal provvedimento amministrativo di condono. In virtù del principio di disapplicazione degli atti amministrativi illegittimi nel processo penale, il magistrato può verificare — in via incidentale — se il condono sia stato rilasciato nel rispetto di tutti i presupposti di legge, senza che questo costituisca un'invasione nella sfera di competenza del giudice amministrativo.

I parametri che il giudice dell'esecuzione controlla autonomamente includono:

• L'epoca di ultimazione delle opere: le tre leggi condonistiche fissano date precise (ante 1° ottobre 1983 per il primo condono, ante 31 dicembre 1993 per il secondo, ante 31 marzo 2003 per il terzo). Se l'opera è stata ultimata dopo il termine, il condono è inammissibile.
• Il volume o la superficie condonata: per il secondo condono il tetto di 750 mc è invalicabile, anche se il Comune non se ne è accorto o ha adottato un'interpretazione più favorevole.
• Il rispetto dei vincoli: in presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici o di inedificabilità assoluta, molte categorie di abusi non sono comunque condonabili, indipendentemente dai limiti volumetrici.
• La corrispondenza tra ciò che è stato dichiarato e ciò che esiste: se il proprietario ha presentato misurazioni inferiori al reale per restare sotto le soglie, il condono è viziato da falsa rappresentazione dei fatti.

In ambito romano e laziale, dove i condoni storici sono numerosissimi — con particolare concentrazione nelle zone periferiche, nei comuni costieri e nelle aree del cratere sismico del 2016 — questo principio assume un peso pratico molto rilevante.

La distinzione tra condono valido, condono illegittimo e domanda ancora pendente

Per capire la propria situazione, il proprietario deve distinguere tre scenari ben diversi tra loro:

1. Condono rilasciato e legittimo. Il Comune ha istruito correttamente la pratica, i requisiti di legge erano soddisfatti e il provvedimento è stato emesso. In questo caso il reato si estingue, l'ordine di demolizione eventualmente già impartito decade e l'immobile è pienamente regolarizzato sul piano edilizio. Rimane aperto il tema dell'agibilità (si veda il paragrafo successivo).

2. Condono rilasciato ma illegittimo. Il Comune ha emesso il provvedimento in violazione dei requisiti di legge (ad esempio superando il tetto dei 750 mc, condonando un abuso in zona vincolata non condonabile, o in presenza di falsa rappresentazione). In questo caso il giudice penale può disapplicare il condono e mantenere in piedi l'ordine di demolizione. Non rileva la buona fede del proprietario.

3. Domanda di condono pendente. Sono ancora centinaia di migliaia le istanze presentate nel 1985, nel 1995 e nel 2004 che i Comuni non hanno ancora definito. In questo caso l'immobile rimane abusivo fino alla definizione positiva della pratica. Come ha chiarito il TAR Lazio in una recente pronuncia riportata da Ingenio-web, la mera pendenza del condono non consente di ottenere la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg) ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001, perché la conformità urbanistica non è ancora accertata.

Quest'ultimo punto è particolarmente rilevante per chi vuole locare, vendere o ristrutturare un immobile con condono pendente: l'assenza di agibilità può bloccare l'operazione o far sorgere responsabilità contrattuali verso l'acquirente o l'affittuario.

Cosa fare se ho un immobile condonato o con condono pendente

I passi pratici da seguire variano secondo la situazione, ma in ogni caso la prima azione è ricostruire la storia documentale dell'immobile, accedendo agli atti comunali tramite istanza formale (art. 22 e seguenti della L. 241/1990).

Se il condono è stato rilasciato:

• Verificare che le misurazioni dichiarate nella domanda corrispondano allo stato reale dell'immobile.
• Controllare che il volume o la superficie non superino i limiti previsti dalla legge applicabile.
• Verificare l'assenza di vincoli ostativi al condono (paesaggistici, idrogeologici, sismici).
• Se tutto è in ordine, verificare separatamente l'agibilità: il condono non la attribuisce automaticamente. Occorre presentare la SCAg (a Roma tramite il portale SUET) una volta che l'immobile soddisfi tutti i requisiti igienico-sanitari, strutturali ed energetici previsti dall'art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Se il condono è pendente:

• Non considerare l'immobile regolarizzato.
• Non presentare la SCAg prima della definizione positiva della pratica.
• Valutare se esistano irregolarità che impedirebbero comunque il condono, e in quel caso considerare percorsi alternativi: accertamento di conformità ex art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal Salva Casa, L. 105/2024) o, nei casi più gravi, valutare i costi della demolizione spontanea.
• In caso di compravendita, informare il notaio e l'acquirente della pendenza e inserire apposite clausole contrattuali di tutela.

Conclusioni

La sentenza Cassazione penale n. 33159 del 9 settembre 2026 è un segnale chiaro e definitivo: il condono edilizio non è uno scudo automatico. La firma del Comune sulla concessione in sanatoria e il pagamento dell'oblazione non mettono al riparo dalla demolizione se la sanatoria è stata rilasciata in violazione dei requisiti di legge. Il giudice penale verifica in autonomia, e se riscontra l'illegittimità del provvedimento lo disapplica.

I punti chiave da ricordare:

• Il condono ex L. 724/1994 (secondo condono) è valido solo per opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 e con volumetrie non superiori a 750 mc per singola richiesta.
• Il pagamento dell'oblazione da solo non estingue il reato edilizio: serve un titolo legittimo a supporto.
• La domanda di condono pendente non regolarizza l'immobile e non consente di ottenere l'agibilità (SCAg).
• Il condono non attribuisce automaticamente l'agibilità: sono due procedimenti distinti e separati.
• Chi acquista un immobile condonato deve effettuare una due diligence tecnico-legale prima del rogito, verificando sia la legittimità del condono sia la presenza dell'agibilità.

Azioni da intraprendere:

1. Richiedere al Comune copia integrale del fascicolo edilizio, inclusa la domanda di condono, gli elaborati allegati e il provvedimento di sanatoria.
2. Far verificare da un tecnico abilitato la corrispondenza tra le misurazioni dichiarate e lo stato reale dell'immobile.
3. Controllare la presenza o assenza di vincoli ostativi al condono sull'area.
4. Se il condono è valido, avviare la procedura di agibilità (SCAg) se non ancora rilasciata.
5. Se il condono è pendente o sospettamente illegittimo, rivolgersi a un tecnico e a un legale specializzato prima di compiere qualsiasi atto traslativo o di avviare lavori.

Lo Studio Tecnico Corsi assiste proprietari, acquirenti e imprenditori nell'analisi della situazione edilizia degli immobili, nella verifica delle pratiche di condono e sanatoria, e nell'avvio delle procedure di agibilità a Roma e in tutto il Lazio.

---

Fonti e riferimenti normativi

• Cassazione penale, sentenza n. 33159 del 9 settembre 2026: lavoripubblici.it
• Cassazione penale, sentenze n. 46477/2017 e n. 18764/2003 (orientamento consolidato)
• Legge n. 47/1985, Capo IV e V (primo condono)
• Legge n. 724/1994, art. 39 (secondo condono)
• Decreto-Legge n. 269/2003 conv. in Legge n. 326/2003 (terzo condono)
• D.P.R. n. 380/2001, artt. 24, 31 co. 9, 36-bis (Testo Unico Edilizia)
• Legge n. 105/2024 (Salva Casa)
• TAR Lazio, recente sentenza su SCAg e condono pendente: ingenio-web.it
• TAR Emilia-Romagna, sentenza n. 1452/2026 (condono e abitabilità): biblus.acca.it