Affordable Housing Act UE: Roma sopra soglia, cosa cambia per chi affitta ai turisti

Che cos'è l'Affordable Housing Act e perché interessa i proprietari italiani

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato la proposta di Regolamento COM(2026) 599 final, denominata Affordable Housing Act (AHA). Si tratta del primo quadro normativo comune a livello europeo espressamente dedicato alla crisi abitativa: non introduce divieti immediati né trasferisce le competenze sulla politica della casa a Bruxelles, ma stabilisce le condizioni alle quali Stati, Regioni e Comuni possono adottare misure restrittive nei confronti degli affitti brevi a uso turistico, delle seconde case e degli immobili lasciati sfitti — il tutto nel pieno rispetto dei principi di necessità, proporzionalità e sussidiarietà.

La proposta è ora all'esame del Parlamento europeo e del Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria e potrà essere modificata prima di diventare legge vincolante. Per i proprietari italiani, tuttavia, è già oggi uno strumento di lettura fondamentale: se approvata nella forma attuale, fornirà una base giuridica solida alle amministrazioni locali per disciplinare il mercato degli affitti brevi, un settore che in città come Roma ha raggiunto dimensioni ragguardevoli (oltre 37.000 annunci attivi solo su Airbnb, di cui il 76 % sono alloggi interi).

Fonti: proposta COM(2026) 599 final; Lavoripubblici.it, 14 settembre 2026.

Come si individua un'area sotto "stress abitativo": la formula chiave

Il cuore della proposta è la metodologia comune per classificare un territorio come "zona sotto pressione abitativa" (housing stress area). I parametri indicati dalla Commissione sono tre e devono essere dimostrati con dati verificabili:

1. Rapporto prezzo/reddito superiore a 8: il prezzo medio di acquisto di un'abitazione deve essere almeno pari a otto volte il reddito disponibile pro capite della popolazione residente.
2. Peggioramento nel decennio precedente: il rapporto deve essere cresciuto nel corso degli ultimi dieci anni per i quali sono disponibili dati.
3. Prospettiva di non miglioramento: sulla base dell'andamento demografico e dell'equilibrio domanda/offerta, la situazione non dovrebbe migliorare nei tre anni successivi.

Qualora il rapporto superi quota 10, lo stress è considerato così strutturale da rendere non obbligatoria la dimostrazione del peggioramento decennale.

Solo dopo questa classificazione un Comune può valutare se e come intervenire — ma anche allora dovrà dimostrare che la specifica attività (affitti brevi, immobili sfitti, seconde case) ha prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull'accessibilità delle abitazioni per almeno tre anni e che misure meno restrittive non sarebbero altrettanto efficaci.

Le restrizioni possibili includono: limiti al numero di notti vendibili per anno, tetti al numero di alloggi destinati a locazione breve da uno stesso soggetto, sistemi di autorizzazione preventiva, limitazioni territoriali, fino — nei casi più gravi — a veri e propri divieti mirati. La prima casa dell'host resta invece esclusa dalle restrizioni motivate dalla tutela della disponibilità abitativa.

Roma già oltre soglia: il rapporto 8,60 e le conseguenze pratiche

Secondo le simulazioni effettuate dall'Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) e riprese da numerose testate nei giorni seguenti alla presentazione della proposta, il rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito disponibile pro capite nelle principali città italiane è il seguente:

| Città | Rapporto prezzo/reddito | |---|---| | Venezia | 12,35 | | Milano | 10,91 | | Roma | 8,60 | | Napoli | 8,22 | | Bari | 8,03 | | Genova | 6,63 | | Torino | 6,38 |

Roma si colloca già sopra la soglia minima di 8, condizione che — qualora la proposta venisse approvata e recepita — renderebbe giuridicamente possibile l'adozione di misure restrittive sugli affitti brevi da parte del Campidoglio. Non è una conseguenza automatica: il Comune dovrebbe comunque avviare un'istruttoria documentata, dimostrare l'effetto negativo degli affitti brevi sull'accessibilità abitativa per almeno tre anni e rispettare i criteri di proporzionalità.

Il quadro romano è tuttavia già segnato da una doppia pressione normativa: da un lato il regolamento europeo in itinere, dall'altro le nuove Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma approvate dall'Assemblea Capitolina il 23 luglio 2026, che hanno introdotto la destinazione A/3 per gli alloggi a uso ricettivo e vietato il cambio d'uso verso A/3 in area UNESCO, limitando frazionamenti e cambi di destinazione d'uso nel centro storico. L'assessore all'Urbanistica Veloccia ha confermato che queste norme non si estenderanno alle periferie.

Solo nel centro storico di Roma risultano oltre 9.000 annunci Airbnb, di cui l'84,8 % costituiti da alloggi interi.

Cosa cambia (e cosa no) per i proprietari: seconde case, CIN e regime fiscale

L'AHA è ancora una proposta, non una legge in vigore: nessun nuovo obbligo è immediatamente applicabile ai proprietari italiani. Tuttavia è utile conoscere già oggi il perimetro di ciò che il regolamento consente alle autorità di fare, per pianificare eventuali investimenti immobiliari con orizzonte temporale adeguato.

Cosa può essere limitato dall'AHA (se approvato e applicato):

• Il numero di notti che un alloggio può essere affittato a breve termine in un anno.
• Il numero di alloggi destinati a locazione breve da parte dello stesso soggetto.
• L'acquisto di immobili residenziali non destinati a prima casa nelle zone di housing stress.
• L'utilizzo di immobili sfitti (possibile obbligo di locazione o cedola calmierata).

Cosa è espressamente escluso dall'AHA:

• La disciplina generale sulla proprietà e sui trasferimenti immobiliari.
• I canoni delle locazioni residenziali ordinarie.
• La fiscalità immobiliare (cedolare secca, IRPEF).
• Gli standard edilizi e le ordinarie regole urbanistiche.
• La prima casa dell'host: chi affitta occasionalmente la propria abitazione principale è tutelato.

Cosa è già in vigore a prescindere dall'AHA:

• Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligatorio per tutti gli alloggi a uso turistico, con sanzioni da 500 a 5.000 euro per omissione (L. 191/2023 e ss.mm.).
• La cedolare secca: 21 % su un solo immobile in locazione breve per anno, 26 % dal secondo in poi (L. 199/2025, regime operativo dal 1° gennaio 2026).
• Il Regolamento UE 2024/1028 sulle locazioni brevi, operativo dal 20 maggio 2026, che impone la raccolta e la trasmissione alle piattaforme dei dati di registrazione.
• Le NTA PRG Roma 2026 (destinazione A/3, blocco cambi d'uso in area UNESCO).

Il legame con le NTA del PRG Roma 2026 e il doppio fronte regolatorio

L'Affordable Housing Act non arriva in un vuoto normativo. Roma si trova già di fronte a un doppio fronte regolatorio che stringe le maglie attorno all'utilizzo ricettivo del patrimonio abitativo nel centro della città.

Sul piano urbanistico locale, le nuove NTA approvate il 23 luglio 2026 dall'Assemblea Capitolina:

• Hanno istituito la destinazione d'uso A/3 per gli alloggi a uso ricettivo (b&b, affitti brevi), separandola dalla destinazione A/1 (residenziale).
• Hanno vietato il cambio d'uso da A/1 ad A/3 nelle zone UNESCO (centro storico intra muros e aree limitrofe).
• Hanno introdotto limitazioni ai frazionamenti degli immobili nel centro storico, riducendo la possibilità di suddividere grandi appartamenti in monolocali ad uso turistico.
• Non si applicano alle periferie, come confermato dall'assessore Veloccia.

Sul piano europeo, l'AHA — se approvato — aggiungerebbe a queste misure urbanistiche un ulteriore livello di giustificazione giuridica rispetto alle norme del mercato unico (in particolare la Direttiva Servizi): oggi i Comuni che vogliono limitare gli affitti brevi rischiano ricorsi per violazione della libera prestazione dei servizi; il nuovo regolamento fornirebbe un "porto sicuro" giuridico per le amministrazioni che rispettano la procedura di classificazione dell'area e le condizioni di proporzionalità.

Per i proprietari con immobili in zona A UNESCO che stanno valutando un cambio di destinazione d'uso verso la locazione turistica, la valutazione va fatta già oggi sulla base delle NTA vigenti, senza attendere l'esito del percorso europeo. La destinazione A/3 non è accessibile in queste zone, e la SCIA per cambio d'uso sarebbe respinta.

Cosa fare oggi: una guida pratica per proprietari e investitori

Nonostante l'AHA non sia ancora in vigore, il combinato disposto della proposta europea, delle NTA romane 2026 e delle norme già operative rende urgente una verifica della situazione di ogni immobile destinato o potenzialmente destinabile a locazione breve. Ecco i passi consigliati:

1. Verificare la destinazione d'uso dell'immobile Controllare se l'immobile si trova in zona UNESCO o in altra area del centro storico coperta dal divieto di cambio d'uso verso A/3 introdotto dalle NTA 2026. La verifica avviene tramite il Piano Regolatore Generale di Roma e le relative NTA, consultabili sul portale del Comune di Roma (Geoportale).

2. Controllare il CIN e gli obblighi già vigenti Verificare di essere in regola con il Codice Identificativo Nazionale, con il regime fiscale (cedolare secca al 21 % o 26 %) e con gli obblighi di comunicazione al Ministero del Turismo e alle piattaforme previsti dal Regolamento UE 2024/1028.

3. Non anticipare restrizioni non ancora in vigore L'AHA è una proposta che seguirà un iter parlamentare europeo della durata di almeno 12-18 mesi e potrà essere modificata significativamente. Non è corretto applicare restrizioni sulla base di una proposta non approvata.

4. Valutare il piano di investimento con un orizzonte a 3-5 anni Chi sta valutando l'acquisto di un immobile nel centro storico di Roma con destinazione ricettiva deve considerare il rischio regolatorio legato sia alle NTA già in vigore sia all'eventuale approvazione dell'AHA. La due diligence urbanistica preventiva è indispensabile.

5. Monitorare l'iter legislativo europeo La proposta è ora all'esame del Parlamento europeo e del Consiglio. Si raccomanda di seguire l'aggiornamento normativo attraverso il sito ufficiale della Commissione europea e le fonti istituzionali italiane.

Conclusioni

L'Affordable Housing Act (proposta COM(2026) 599 final, presentata il 9 settembre 2026) rappresenta un cambio di paradigma nella regolazione europea della crisi abitativa: per la prima volta Bruxelles fornisce una cornice giuridica comune entro la quale i Comuni delle città più care potranno intervenire sugli affitti brevi e sulle seconde case, senza rischiare ricorsi per violazione della Direttiva Servizi.

I punti chiave da ricordare:

• La proposta non è ancora legge: segue la procedura legislativa ordinaria (Parlamento europeo + Consiglio) e potrà essere modificata.
• Roma supera già la soglia di housing stress (rapporto prezzo/reddito 8,60 vs. soglia minima 8), il che significa che — se il regolamento venisse approvato — il Campidoglio avrebbe le basi per introdurre limitazioni agli affitti brevi nel rispetto delle condizioni di proporzionalità.
• Le NTA PRG Roma 2026 (approvate il 23 luglio 2026) hanno già introdotto la destinazione A/3 e vietato il cambio d'uso verso ricettivo in zona UNESCO: queste norme sono già in vigore e prescindono dall'AHA.
• Il CIN, la cedolare secca (21 %/26 %) e il Regolamento UE 2024/1028 sulle locazioni brevi sono già operativi e devono essere rispettati ora.
• Chi affitta la propria prima casa è esplicitamente tutelato dalla proposta AHA, che mira ai soggetti commerciali e ai multi-host.

Azioni da intraprendere oggi: verifica della destinazione d'uso dell'immobile, aggiornamento CIN, analisi del regime fiscale applicabile, due diligence urbanistica per chi intende acquistare o convertire un immobile in locazione turistica a Roma.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per assistere proprietari, investitori e operatori nell'analisi della destinazione urbanistica degli immobili, nella verifica della compatibilità con le NTA 2026 e nella pianificazione di eventuali interventi edilizi o cambio d'uso.

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Fonti e riferimenti normativi

• Proposta di Regolamento europeo COM(2026) 599 final – Affordable Housing Act, 9 settembre 2026: Lavoripubblici.it; Ius.lefebvregiuffre.it
• Regolamento (UE) 2024/1028 sulle locazioni brevi (piattaforme digitali), operativo dal 20 maggio 2026
• NTA PRG Roma 2026, approvate dall'Assemblea Capitolina il 23 luglio 2026 – destinazione A/3 e limitazioni nel centro storico: Fiaip Roma, 11 settembre 2026
• Dati Airbnb/Aigab su Roma (37.228 annunci, 76 % alloggi interi, 9.042 nel solo centro storico): Romatoday, 10 settembre 2026
• Simulazione rapporti prezzo/reddito per città italiane (Aigab): Quifinanza, 10 settembre 2026
• Legge 191/2023 (CIN – Codice Identificativo Nazionale) e ss.mm.; L. 199/2025 (cedolare secca 26 % dal secondo immobile)