Affitti brevi 2026: CIN, tasse e sicurezza, tutte le nuove regole

Un quadro normativo profondamente cambiato

Chi affitta un appartamento su Airbnb, Booking o qualsiasi altra piattaforma digitale per periodi inferiori a 30 giorni si trova oggi a fare i conti con un sistema di regole radicalmente rinnovato rispetto a soli due anni fa. Il 2026 segna un punto di svolta: nuove soglie fiscali, un registro nazionale obbligatorio, regole europee di trasparenza già operative e obblighi di sicurezza tassativi.

La locazione breve, ai sensi dell'articolo 4 del D.L. 50/2017, è definita come un contratto di affitto di unità abitative della durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche anche tramite intermediari, comprese le piattaforme digitali. Questa definizione è rimasta stabile, ma tutto intorno ha cambiato forma.

La riforma complessiva tocca tre assi fondamentali:

• la soglia di imprenditorialità, ridotta a due appartamenti;
• la fiscalità, con la cedolare secca articolata su due aliquote;
• gli obblighi amministrativi e di sicurezza, oggi più stringenti e sanzionati.

A Roma e nel Lazio il tema è particolarmente sensibile: la Capitale è tra le città italiane con il maggior numero di unità destinate alle locazioni turistiche, e i controlli delle autorità locali sono in costante aumento.

La nuova soglia di imprenditorialità: limite a due appartamenti

La novità fiscalmente più rilevante del 2026 è introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, n. 199 del 30 dicembre 2025, che ha abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti che una persona fisica può destinare alle locazioni brevi in un anno solare restando nell'ambito privatistico.

Cosa significa in concreto:

• Uno o due appartamenti locati nell'anno: si rimane nel regime non imprenditoriale, con accesso alla cedolare secca.
• Tre o più appartamenti locati nell'anno: scatta automaticamente la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del Codice Civile, con i seguenti obblighi:
• apertura della Partita IVA;
• iscrizione al Registro delle Imprese;
• presentazione di una SCIA al SUAP del Comune;
• applicazione dell'IVA al posto della cedolare secca.

La soglia non si calcola sul numero di immobili posseduti, ma su quelli effettivamente destinati alla locazione breve nell'anno, anche per un solo giorno. Chi ha comprato immobili a scopo di rendita turistica e supera il limite deve verificare immediatamente la propria posizione.

Un importante chiarimento giurisprudenziale (sentenza del Giudice di Pace di Sorrento, agosto 2026) ha precisato che il criterio quantitativo si affianca – senza sostituirlo – al criterio qualitativo: anche chi resta sotto i due appartamenti può essere considerato imprenditore se offre servizi tipicamente alberghieri (pasti, noleggio auto, guide turistiche). La fornitura di biancheria e pulizia dei locali, invece, resta compatibile con la locazione turistica non imprenditoriale.

La fiscalità: cedolare secca a due aliquote e ritenuta delle piattaforme

Nel regime non imprenditoriale (fino a due appartamenti), i redditi da affitto breve possono essere tassati con la cedolare secca, un'imposta sostitutiva che esonera dal pagamento di IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.

Dal periodo d'imposta 2024 (confermato nel 2026) la cedolare sulle locazioni brevi si articola in due aliquote:

| Situazione | Aliquota | |---|---| | Primo immobile (a scelta del contribuente in dichiarazione) | 21% | | Secondo immobile (se destinato a locazione breve) | 26% | | Dal terzo immobile | Regime imprenditoriale, IVA ordinaria |

La scelta dell'immobile al 21% avviene in sede di dichiarazione dei redditi ed è unica: non è possibile applicare il 21% a un immobile per i redditi fondiari e il 21% a un altro per le sublocazioni. L'Agenzia delle Entrate, nella dichiarazione precompilata 2026, aggrega i dati per Codice Identificativo Nazionale (CIN) e propone automaticamente l'aliquota ridotta sull'immobile con il canone più elevato.

Le piattaforme digitali (Airbnb, Booking, ecc.) che incassano o intermediano i pagamenti sono obbligate a trattenere una ritenuta del 21% (acconto) e a versarla all'Erario tramite modello F24 con codice tributo 1919, entro il 16 del mese successivo alla transazione. La ritenuta è accreditata al soggetto intestatario della Certificazione Unica, generalmente il titolare dell'account.

Importante: se si sceglie il regime della cedolare secca, non si possono applicare aggiornamenti ISTAT al canone per la durata del regime. Questa regola non si applica ai contratti ordinari a lungo termine (4+4 o concordato), per i quali a partire da agosto 2026 la variazione annua da applicare – laddove il contratto lo preveda – è pari al 2,8% (fonte: ISTAT, indice FOI luglio 2026).

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): obblighi, sanzioni e il Regolamento UE

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il requisito amministrativo principale per chi affitta breve. Introdotto dall'articolo 13-ter del D.L. 145/2023, è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazione breve o turistica, indipendentemente dal regime fiscale adottato.

Come ottenerlo:

1. Accedere alla Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, tramite SPID, CIE o CNS.
2. Registrare l'unità immobiliare con i dati richiesti (tipologia, indirizzo, posti letto, autorizzazioni eventualmente necessarie).
3. Il codice viene rilasciato automaticamente ed è univoco per ciascuna unità.

Il CIN deve essere esposto all'esterno dell'immobile e indicato in tutti gli annunci pubblicati su portali online e in qualsiasi altra forma di promozione. Le sanzioni per inadempimento sono severe:

• Da 600 a 5.000 euro per mancata richiesta o mancata esposizione del CIN;
• Rimozione dell'annuncio entro 24 ore da parte della piattaforma in caso di mancanza o invalidità del codice.

A partire dal 20 maggio 2026 è direttamente applicabile in tutta l'UE anche il Regolamento (UE) 2024/1028, che impone obblighi uniformi di raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni di breve durata. In base a tale regolamento:

• Le piattaforme devono raccogliere e trasmettere mensilmente al Punto di Ingresso Digitale Unico (PIDU) nazionale i dati di ogni prenotazione (identità locatore, ospite, date, corrispettivo);
• Le piattaforme rischiano sanzioni fino al 4% del fatturato globale in caso di inadempimento;
• In Italia il CIN si integra con il sistema di registrazione richiesto dal Regolamento europeo, evitando duplicazioni burocratiche.

Controlli recenti (agosto 2026, Venezia) hanno documentato sanzioni per oltre 6.000 euro elevate in una sola operazione di ispezione su 14 strutture, con 11 irregolari: le violazioni più frequenti riguardano proprio il CIN mancante o non esposto.

Obblighi di sicurezza, comunicazione ospiti e imposta di soggiorno

Chi affitta breve non risponde soltanto al Fisco: esistono precisi obblighi di sicurezza che si applicano anche alle locazioni non imprenditoriali.

Dotazioni minime di sicurezza obbligatorie (art. 13-ter D.L. 145/2023):

• Estintore portatile funzionante e revisionato secondo le scadenze;
• Rilevatore di gas combustibili e rilevatore di monossido di carbonio, salvo che l'immobile sia certificato privo di impianti a gas e non vi sia rischio di CO.

La mancanza di questi dispositivi espone il proprietario a sanzioni da 600 a 5.000 euro per ciascuna carenza, oltre ai rischi di responsabilità civile e penale in caso di incidente. I controlli su questi aspetti stanno aumentando in tutta Italia, inclusa Roma.

Comunicazione degli ospiti alla Questura: Le generalità di ogni ospite devono essere trasmesse tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato:

• Entro 24 ore dall'arrivo per soggiorni superiori a 24 ore;
• All'arrivo per soggiorni inferiori a 24 ore.

L'obbligo si applica a tutti i locatori, anche non professionali.

Imposta di soggiorno: A Roma Capitale l'imposta di soggiorno è dovuta dagli ospiti non residenti per ogni notte di pernottamento. Il locatore è il responsabile della riscossione e del versamento al Comune. Le tariffe variano per categoria di struttura e numero di stelle; per le locazioni brevi non imprenditoriali la tariffa applicabile è quella delle case e appartamenti per vacanze. Gli adempimenti si effettuano tramite il portale del Comune di Roma.

Regolamento condominiale: la Corte d'Appello di Roma ha confermato (agosto 2026) che un regolamento condominiale che vieta di adibire gli appartamenti ad «albergo o locanda» si estende anche all'attività di casa vacanza. Prima di avviare un'attività di affitto breve in condominio è pertanto prudente verificare le norme regolamentari.

Il contesto di Roma: overtourism, nuove NTA e vigilanza comunale

Roma è una delle città italiane più esposte al fenomeno dell'overtourism residenziale, cioè alla perdita di alloggi dal mercato abitativo tradizionale a favore delle piattaforme di affitto turistico. Le nuove NTA del PRG di Roma approvate dall'Assemblea Capitolina nel luglio 2026 contengono misure specifiche di contrasto all'overtourism, con possibilità per i Comuni di limitare le locazioni brevi in determinate zone della Città Storica e di introdurre vincoli di destinazione residenziale.

In questo quadro, la vigilanza sul rispetto degli obblighi CIN, sicurezza e comunicazione alla Questura è destinata ad aumentare anche a Roma. Gli uffici comunali e le forze dell'ordine stanno già effettuando controlli sistematici, anche sulla base di segnalazioni dei condomini e dei vicini.

Cosa verificare se si affitta breve a Roma:

• Il CIN è registrato, esposto all'esterno e presente su ogni annuncio;
• L'immobile è dotato di estintore revisionato e rilevatori di gas/CO;
• Gli ospiti vengono comunicati ad Alloggiati Web entro i termini;
• L'imposta di soggiorno viene correttamente riscossa e versata;
• Il regolamento condominiale non vieta le locazioni turistiche;
• Il numero di appartamenti locati nell'anno non supera il limite di due per il regime non imprenditoriale.

Conclusioni

Il quadro normativo degli affitti brevi nel 2026 è tra i più complessi e mutevoli del panorama immobiliare italiano. Riassumiamo i punti fondamentali da ricordare:

Soglia di imprenditorialità: dal 1° gennaio 2026, massimo 2 appartamenti destinati a locazione breve nello stesso anno solare per restare in regime non imprenditoriale. Dal 3° in poi: Partita IVA, SCIA, Registro Imprese, IVA (L. 199/2025, art. 1).

Fiscalità cedolare secca: 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione, 26% sul secondo. Le piattaforme trattengono il 21% come acconto. La cedolare blocca gli aggiornamenti ISTAT.

CIN obbligatorio: da richiedere alla BDSR del Ministero del Turismo; esposto all'esterno e in ogni annuncio. Sanzioni da 600 a 5.000 euro (art. 13-ter D.L. 145/2023).

Regolamento UE 2024/1028: operativo dal 20 maggio 2026; le piattaforme trasmettono mensilmente i dati delle prenotazioni al PIDU nazionale.

Sicurezza: estintore revisionato + rilevatore gas + rilevatore CO obbligatori, pena sanzioni da 600 a 5.000 euro per ciascun dispositivo mancante.

Comunicazione ospiti: via Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo.

Imposta di soggiorno a Roma: riscossione e versamento a carico del locatore.

Azioni da intraprendere subito:

1. Contare il numero di appartamenti effettivamente locati nel 2026 e verificare il superamento del limite;
2. Richiedere o verificare il CIN sul portale BDSR;
3. Verificare la presenza e la validità di estintore e rilevatori;
4. Controllare il regolamento condominiale;
5. Attivare o aggiornare le credenziali su Alloggiati Web;
6. Verificare gli adempimenti per l'imposta di soggiorno presso il Comune di Roma.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per assistere proprietari di immobili, condomini e operatori del settore nella verifica della conformità normativa delle proprie locazioni brevi, con particolare riferimento agli aspetti urbanistici ed edilizi rilevanti a Roma e nel Lazio.

Fonti e riferimenti normativi

• Art. 4, D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017): definizione e disciplina delle locazioni brevi in Italia — Normattiva
• Art. 13-ter, D.L. 145/2023 (conv. L. 191/2023): Codice Identificativo Nazionale (CIN), obblighi di sicurezza — Normattiva
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1: riduzione soglia imprenditorialità a 2 appartamenti — Gazzetta Ufficiale
• Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio: raccolta e scambio dati sulle locazioni di breve durata, operativo dal 20 maggio 2026 — EUR-Lex
• Art. 2082, Codice Civile: definizione di imprenditore commerciale — Normattiva
• Agenzia delle Entrate: chiarimenti dichiarazione precompilata 2026, cedolare secca e CIN — Agenzia delle Entrate
• Ministero del Turismo – Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR): portale per la richiesta del CIN — turismo.gov.it
• Assemblea Capitolina, NTA PRG Roma, luglio 2026: misure di contrasto all'overtourism — Comune di Roma
• Corte d'Appello di Roma, agosto 2026: regolamento condominiale e divieto locazione turistica
• Studio Clericuzio, agosto 2026: sintesi operativa affitti brevi 2026 — studioclericuzio.it
• Beneggi & Associati, agosto 2026: cedolare secca e CIN — beneggiassociati.com
• ISTAT, luglio 2026: indice FOI per aggiornamento canoni (variazione annua 2,8%) — istat.it