Dichiarazione IMU solo online dal 2026: cosa cambia con il D.Lgs. 147/2026

La riforma: addio alla carta, benvenuto il digitale

Con il Decreto Legislativo 7 agosto 2026, n. 147, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 185 dell'11 agosto 2026 (Supplemento Ordinario n. 30) ed entrato in vigore il 12 agosto 2026, il legislatore ha riscritto le regole della dichiarazione IMU — l'Imposta Municipale Propria che grava su seconde case, immobili a reddito, aree edificabili e terreni agricoli.

L'articolo 26 del decreto inserisce il nuovo comma 768-bis nell'articolo 1 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, e stabilisce un principio netto: la dichiarazione IMU deve essere presentata esclusivamente in via telematica. Non è più ammessa la consegna a mano del modulo cartaceo allo sportello del Comune, né la spedizione per raccomandata postale.

La norma fa parte di un più ampio provvedimento di riforma del federalismo fiscale regionale e locale, che tocca anche la TARI (tassa sui rifiuti), il Canone Unico Patrimoniale e altre entrate degli enti locali. L'obiettivo dichiarato è la semplificazione e l'uniformità delle procedure su tutto il territorio nazionale, eliminando le difformità che in passato avevano generato confusione tra i contribuenti.

Quando va presentata e cosa deve contenere

La dichiarazione IMU telematica va inviata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato uno dei due eventi che la rendono obbligatoria:

• Inizio del possesso di un immobile soggetto ad IMU (acquisto, eredità, usufrutto, ecc.);
• Variazioni rilevanti che incidono sull'imposta dovuta (cambio di destinazione d'uso, variazione della categoria catastale, perdita o acquisizione di un'agevolazione, modifiche nel comodato d'uso, ecc.).

Una delle novità più importanti riguarda le esenzioni e le agevolazioni: chi vuole godere di riduzioni o esenzioni specifiche — come il comodato gratuito ai figli (riduzione del 50% della base imponibile), la riduzione per immobili inagibili, o la nuova agevolazione per seconde case a disposizione introdotta dal MEF nel 2025 — dovrà attestarne i requisiti direttamente nel modello telematico. In passato, questa comunicazione avveniva spesso in modo informale o con documenti separati; ora è integrata nel flusso digitale.

La dichiarazione ha efficacia ultrannuale: una volta inviata, non occorre rinviarla ogni anno se la situazione non cambia. Fanno eccezione gli enti non commerciali, per i quali rimane l'obbligo di presentazione annuale secondo le regole vigenti.

Come si trasmette: canali e fase transitoria

La trasmissione avviene attraverso i canali telematici del Dipartimento delle Finanze (Ministero dell'Economia), oppure tramite intermediari abilitati: commercialisti, consulenti del lavoro, Centri di Assistenza Fiscale (CAF).

Le modalità tecniche operative — il nuovo modello digitale unificato, le specifiche di invio, i codici e i campi da compilare — saranno definite da un apposito decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF), sentita la Conferenza Stato-Città e Autonomie Locali. Fino all'adozione di tale decreto, i contribuenti possono continuare a utilizzare i modelli dichiarativi approvati con i D.M. 29 luglio 2022 e D.M. 4 maggio 2023, trasmettendoli però esclusivamente in via telematica.

In sintesi, durante la fase transitoria (periodo tra il 12 agosto 2026 e la pubblicazione del nuovo modello MEF):

• Il modello cartaceo non è più accettato;
• I vecchi modelli (IMU/IMPi, IMU ENC) restano validi nei contenuti, ma devono essere inviati online;
• Chi non è in grado di operare autonomamente online deve rivolgersi a un CAF o a un professionista abilitato.

Le altre novità del D.Lgs. 147/2026 rilevanti per gli immobili

Il decreto non si limita alla dichiarazione IMU. Vale la pena segnalare altre disposizioni di interesse per i proprietari di immobili:

IMU e rendita catastale contestata (art. 32) Se il contribuente impugna la rendita catastale rettificata dall'Agenzia delle Entrate, il Comune accerta l'eventuale maggiore IMU dovuta entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al passaggio in giudicato della sentenza, applicando i soli interessi legali (1,60% nel 2026) e senza sanzioni. Specularmente, in caso di vittoria in giudizio, il contribuente può chiedere il rimborso delle somme pagate in eccesso.

Transazione fiscale estesa ai tributi locali (art. 30 e ss.) Dal 12 agosto 2026 le procedure di crisi d'impresa possono includere nella transazione fiscale anche i debiti per IMU, TARI e altri tributi comunali, con possibilità di falcidia (riduzione) e cram-down, anche per le procedure già in corso alla data di entrata in vigore.

TARI: termine di 90 giorni per la dichiarazione iniziale Chiunque inizi a occupare o detenere un immobile — a qualsiasi titolo — ha 90 giorni dall'evento per comunicarlo al gestore del servizio rifiuti. Questo termine, finora ancorato solo a regolamenti locali, viene elevato a rango di legge statale, uniformando le regole su tutto il territorio nazionale.

Cosa cambia in concreto per i proprietari a Roma e nel Lazio

Per i proprietari di immobili a Roma e nel Lazio, la riforma ha implicazioni pratiche immediate:

• Roma Capitale ha una propria disciplina IMU con aliquote deliberate annualmente e pubblicate sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF. Il nuovo obbligo di trasmissione telematica si affianca alle procedure già digitali del Comune, ma richiede attenzione alla coerenza tra i dati catastali e le situazioni dichiarate.
• Chi ha immobili concessi in comodato d'uso gratuito a figli o genitori, oppure immobili inagibili o di interesse storico-artistico, dovrà verificare che l'agevolazione sia correttamente attestata nel nuovo modello telematico; un'eventuale omissione potrebbe comportare il pagamento dell'imposta piena.
• I proprietari che hanno realizzato lavori con bonus edilizi (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus, Bonus Ristrutturazioni) devono verificare se l'immobile ha subito variazioni catastali rilevanti che richiedono anche la presentazione del DOCFA e, di conseguenza, l'aggiornamento della dichiarazione IMU.
• I condomini con unità in proprietà individuale devono coordinarsi con i rispettivi amministratori per garantire che le variazioni sulle parti comuni non abbiano effetti sui singoli obblighi dichiarativi.

Conclusioni

La riforma introdotta dal D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 segna una svolta nell'adempimento IMU: la dichiarazione cartacea è definitivamente superata e la via telematica diventa l'unico canale legalmente riconosciuto. Ecco i punti chiave da ricordare:

• Modalità: esclusivamente telematica (canali MEF o tramite CAF/professionista abilitato);
• Scadenza: 30 giugno dell'anno successivo a quello di inizio possesso o di variazione rilevante;
• Validità: pluriennale (non occorre ripresentarla se la situazione non cambia), salvo per gli enti non commerciali;
• Agevolazioni ed esenzioni: vanno attestate direttamente nel modello telematico;
• Fase transitoria: fino all'adozione del nuovo modello MEF, i vecchi modelli (D.M. 2022 e 2023) sono validi nei contenuti, ma devono comunque essere inviati online;
• Rendita contestata: accertamento senza sanzioni, solo interessi legali, con termine al 31 dicembre del quinto anno post-giudicato;
• TARI: nuovo obbligo di legge di dichiarare l'inizio possesso entro 90 giorni dall'evento.

Per i proprietari che hanno effettuato interventi edilizi, che godono di agevolazioni (comodato, inagibilità, interesse storico) o che hanno recentemente acquistato, ereditato o modificato la destinazione d'uso di un immobile, è opportuno verificare con un professionista se esiste un obbligo dichiarativo da assolvere entro il 30 giugno 2027.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per analizzare la situazione specifica del vostro immobile, anche in relazione alle eventuali variazioni catastali conseguenti a lavori edilizi, e per supportarvi nell'adempimento corretto degli obblighi fiscali connessi al patrimonio immobiliare.

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Fonti e riferimenti normativi

• D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 — testo su Normattiva / miolegale.it
• Art. 26 D.Lgs. 147/2026 — analisi Studio Cerbone
• Gazzetta Ufficiale n. 185 dell'11 agosto 2026 — Supplemento Ordinario n. 30
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160 — art. 1, commi 739-783 (disciplina IMU)
• Portale del Federalismo Fiscale — Dipartimento delle Finanze / MEF
• Blueconomy — Dichiarazione IMU solo online, agosto 2026
• Money.it — IMU 2026, guida alle scadenze e aliquote
• D.M. MEF 29 luglio 2022 e D.M. 4 maggio 2023 — modelli dichiarativi IMU in vigore in fase transitoria
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 768-bis (introdotto dall'art. 26 D.Lgs. 147/2026)