IMU, TARI e rottamazione quinquies 2026: guida per i proprietari di casa

Il quadro normativo: due novità che si intrecciano

L'estate 2026 ha portato due importanti novità per chi possiede un immobile a Roma o in qualsiasi altro Comune italiano. La prima riguarda la possibilità di sanare i debiti arretrati da IMU, TARI e altri tributi locali senza pagare sanzioni né interessi di mora, grazie all'estensione della cosiddetta rottamazione quinquies agli enti locali, introdotta dall'articolo 10-quinquies del D.L. 27 marzo 2026, n. 38, convertito con modificazioni dalla Legge 22 maggio 2026, n. 88. La seconda riguarda invece una riforma strutturale degli adempimenti dichiarativi: il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 (in vigore dal 12 agosto 2026), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 185 dell'11 agosto 2026, ha reso la dichiarazione IMU esclusivamente telematica e ha fissato per legge statale il termine di 90 giorni per la presentazione della dichiarazione TARI. I due interventi si sommano e impongono ai proprietari di casa — e agli amministratori di condominio — un'attenzione immediata, soprattutto in vista della finestra di adesione alla rottamazione che si aprirà il 16 ottobre 2026.

Rottamazione quinquies dei tributi locali: chi può aderire e come

La rottamazione quinquies estesa agli enti locali permette di pagare solo il capitale e le eventuali spese procedurali, senza sanzioni, interessi di mora e aggio, per i carichi tributari e non tributari affidati all'Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER) dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. Sono inclusi debiti da IMU, TARI, bollo auto e sanzioni al codice della strada, purché l'ente di riferimento abbia deliberato l'adesione.

Roma Capitale ha aderito con deliberazione dell'Assemblea Capitolina, attivando entrambi i binari della misura (tributi e sanzioni). Il contribuente che voglia aderire dovrà:

• Accedere all'area riservata del portale AdER a partire dal 15 ottobre 2026, data entro la quale l'Agenzia renderà disponibili i dati sui carichi definibili;
• Presentare la dichiarazione di adesione esclusivamente in via telematica tra il 16 ottobre e il 15 dicembre 2026;
• Ricevere entro il 28 febbraio 2027 la comunicazione con l'importo complessivo dovuto e il piano delle rate;
• Pagare in unica soluzione entro il 31 marzo 2027, oppure in un massimo di 54 rate bimestrali (piano da 9 anni, con interesse del 3% annuo a partire dal 1° aprile 2027).

La misura si applica ai soli debiti già affidati ad AdER: i tributi ancora gestiti direttamente dal Comune o non ancora trasformati in cartella esattoriale non rientrano in questo perimetro. Non tutti i Comuni italiani hanno aderito: si stima che circa 3.000 degli oltre 7.800 Comuni abbiano deliberato l'adesione entro la scadenza del 31 luglio 2026. La verifica va fatta sul sito istituzionale del proprio Comune, dove la delibera consiliare deve essere pubblicata.

Dichiarazione IMU solo online: cosa cambia dal 12 agosto 2026

L'articolo 26 del D.Lgs. 147/2026 introduce il nuovo comma 768-bis nell'articolo 1 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, riscrivendo la disciplina della dichiarazione IMU. La novità fondamentale è che la trasmissione cartacea cessa di essere ammessa: non sarà più possibile consegnare il modulo allo sportello comunale, né spedirlo con raccomandata. L'unica modalità sarà quella telematica, attraverso i canali del Dipartimento delle Finanze del MEF o tramite intermediari abilitati come i CAF.

Le principali caratteristiche del nuovo regime sono:

• Termine: entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o si sono verificate variazioni rilevanti (acquisto, vendita, cambio di destinazione, variazione di agevolazioni);
• Efficacia pluriennale: la dichiarazione resta valida anche per gli anni successivi, senza obbligo di ripresentarla se non intervengono cambiamenti;
• Regime transitorio: fino all'emanazione del nuovo modello ministeriale, restano utilizzabili i modelli approvati con i DM del 29 luglio 2022 e del 4 maggio 2023, da trasmettere però anch'essi per via telematica.

Si segnala che la norma non altera l'obbligo dichiarativo nelle ipotesi già previste dalla legge (acquisto, vendita, variazione di agevolazioni, ecc.), ma ne unifica il canale di trasmissione. Chi non deve presentare la dichiarazione — perché la situazione immobiliare è invariata rispetto all'anno precedente — non ha ulteriori adempimenti. In ogni caso, il pagamento delle ordinarie rate di giugno e dicembre rimane separato dall'obbligo dichiarativo.

TARI: il nuovo termine di 90 giorni è ora obbligatorio per legge

L'articolo 28 del D.Lgs. 147/2026 interviene sulla disciplina della tassa sui rifiuti, fissando a livello di legge statale — e non più di semplice regolamento ARERA o prassi comunale — il termine di 90 giorni per la presentazione della dichiarazione TARI.

Il termine scatta:

• dalla data di inizio del possesso o della detenzione dei locali e delle aree assoggettabili al tributo (es. acquisto di un appartamento, locazione, apertura di un'attività);
• da qualsiasi variazione rilevante ai fini del tributo (modifica del numero degli occupanti, cambio di destinazione, fusione o frazionamento dei locali);
• dalla cessazione del possesso o della detenzione.

In precedenza il termine era fissato a livello regolamentare da ARERA e non sempre applicato in modo uniforme dai Comuni. Ora è legge e si applica su tutto il territorio nazionale. Il contenuto della dichiarazione deve includere i dati catastali dell'immobile, la superficie occupata, la data di inizio del possesso o detenzione e, per le utenze domestiche, il numero degli occupanti residenti o domiciliati.

Attenzione alle sanzioni: il nuovo regime sanzionatorio (omessa dichiarazione, infedele dichiarazione) si applica alle violazioni commesse dal 1° gennaio 2027, consentendo ai contribuenti un periodo di adeguamento. Chi è già regolarmente iscritto nelle banche dati comunali non è tenuto a ripresentare la dichiarazione se non intervengono variazioni rilevanti.

Focus Roma: Roma Capitale ha aderito alla rottamazione e cosa significa in pratica

Per i proprietari di immobili a Roma, il quadro è particolarmente favorevole. Roma Capitale ha deliberato l'adesione alla rottamazione quinquies dei tributi locali, attivando la misura sia per i tributi propri (IMU, TARI) sia per le sanzioni al codice della strada affidati ad AdER. Questo significa che chi ha pendenze arretrate — anche risalenti a molti anni fa — può presentare la propria domanda di adesione a partire dal 16 ottobre 2026, verificando prima sul portale AdER l'elenco dei carichi definibili.

Oltre alla rottamazione, è utile ricordare che il D.Lgs. 147/2026 ha esteso ai tributi locali anche l'istituto della transazione fiscale nell'ambito delle procedure di crisi d'impresa (art. 4), con effetto immediato dal 12 agosto 2026: un tema rilevante per i piccoli imprenditori romani che gestiscono immobili strumentali con debiti tributari locali pendenti.

Roma è anche tra i Comuni in cui l'applicazione delle nuove aliquote IMU differenziate (introdotte dal DM MEF del 6 settembre 2024 e del 6 novembre 2025, con effetto dal 1° gennaio 2026) può comportare variazioni rispetto agli anni precedenti, soprattutto per chi possiede seconde case o immobili a disposizione. Prima di effettuare il saldo IMU di dicembre 2026, è consigliabile verificare le aliquote deliberate da Roma Capitale e pubblicate sul Portale del federalismo fiscale del MEF entro il 28 ottobre 2026.

Conclusioni: le azioni concrete da intraprendere entro fine 2026

In sintesi, le novità di agosto 2026 sui tributi locali toccano due filoni distinti ma complementari per chi possiede un immobile:

Rottamazione quinquies dei tributi locali:

• Verificare entro il 15 ottobre 2026 sul sito del proprio Comune (per Roma: Roma Capitale) se l'ente ha aderito alla misura;
• Accedere all'area riservata di AdER dal 15 ottobre per controllare i carichi definibili;
• Presentare la domanda di adesione tra il 16 ottobre e il 15 dicembre 2026;
• Decidere se pagare in unica soluzione (entro il 31 marzo 2027) o ratealmente (fino a 54 rate bimestrali, con interesse al 3% dal 1° aprile 2027).
• Riferimento normativo: art. 10-quinquies D.L. 38/2026 conv. L. 88/2026.

Dichiarazione IMU telematica:

• Dal 12 agosto 2026 la dichiarazione è ammessa solo via telematica (portale MEF o CAF abilitati);
• Il termine rimane il 30 giugno dell'anno successivo all'evento rilevante;
• Chi non ha variazioni nella propria situazione immobiliare non deve presentare alcuna dichiarazione.
• Riferimento normativo: art. 26 D.Lgs. 147/2026, nuovo comma 768-bis, L. 160/2019.

Dichiarazione TARI:

• In caso di acquisto, affitto, cambio d'uso o variazione del numero degli occupanti, la dichiarazione va presentata al Comune entro 90 giorni dall'evento;
• Le nuove sanzioni si applicano alle violazioni commesse dal 1° gennaio 2027.
• Riferimento normativo: art. 28 D.Lgs. 147/2026.

L'ultima scadenza da segnarsi in agenda per il 2026 rimane il 16 dicembre, saldo IMU, per il quale le aliquote definitivamente applicabili saranno quelle deliberate dai Comuni e pubblicate dal MEF entro il 28 ottobre 2026. Lo Studio Tecnico Corsi è disponibile a supportare proprietari di immobili e amministratori di condominio nella verifica della propria posizione catastale e tributaria, presupposto indispensabile per sfruttare correttamente le agevolazioni disponibili.

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Fonti e riferimenti normativi

• D.L. 27 marzo 2026, n. 38, art. 10-quinquies, conv. L. 22 maggio 2026, n. 88 (GU n. 117 del 22/05/2026): rottamazione quinquies tributi locali.
• D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, artt. 26 e 28 (GU n. 185 dell'11/08/2026, Suppl. Ord. n. 30): dichiarazione IMU telematica e termine 90 giorni TARI.
• Portale del federalismo fiscale – MEF: aliquote IMU deliberate dai Comuni.
• Agenzia delle Entrate-Riscossione: area riservata per aderire alla rottamazione quinquies tributi locali.
• Roma Capitale – Tributi: delibera dell'Assemblea Capitolina di adesione alla rottamazione quinquies.
• Studio Cerbone, La nuova dichiarazione IMU telematica: art. 26 del D.Lgs. n. 147/2026, 18 agosto 2026.
• Studio Pizzano, TARI: la dichiarazione iniziale e i novanta giorni, 21 agosto 2026.
• Studio Aranciocislaghi, Rottamazione tributi locali, la mappa dei Comuni aderenti prima del 31 luglio, 16 agosto 2026.