Case in edilizia convenzionata: vincolo sul prezzo e come liberarsene con l'affrancazione

Che cos'è l'edilizia convenzionata e perché riguarda molte famiglie romane

L'edilizia convenzionata è un sistema nato per garantire l'accesso alla casa a prezzi inferiori a quelli di mercato. In cambio di benefici pubblici — l'assegnazione di aree comunali o la riduzione del contributo di costruzione — il costruttore firma una convenzione con il Comune nella quale si impegna a rispettare un prezzo massimo di cessione e un canone massimo di locazione per le unità realizzate.

A Roma e nel Lazio questo meccanismo ha riguardato decine di migliaia di alloggi, costruiti soprattutto negli anni '70, '80 e '90 nell'ambito dei Piani di Edilizia Economica e Popolare (PEEP) e delle cosiddette convenzioni Bucalossi (dal nome della legge n. 10/1977). Ancora oggi molte famiglie abitano o intendono vendere appartamenti soggetti a questi vincoli senza esserne consapevoli, con il rischio di incorrere in conseguenze legali ed economiche rilevanti.

Le principali tipologie di convenzione tuttora diffuse sul territorio sono:

• PEEP in diritto di superficie: il Comune ha ceduto il terreno in superficie, non in proprietà. Il vincolo sul prezzo massimo di cessione permane per tutta la durata del diritto di superficie e si elimina solo con la trasformazione in proprietà (art. 31, comma 45, L. 448/1998) accompagnata dall'affrancazione.
• PEEP in piena proprietà: il terreno è stato ceduto in proprietà. Il vincolo dipende dalla data della convenzione e dalla sua durata originaria; per le convenzioni ante-1997 la giurisprudenza è orientata a ritenere il limite vigente fino all'affrancazione.
• Convenzioni Bucalossi (art. 18 TUE): introdotte dalla L. 10/1977 e poi dall'art. 18 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), prevedono un vincolo di durata variabile, tra 20 e 30 anni, decorrente dalla stipula della convenzione.

La regola di fondo è semplice ma spesso ignorata: nell'edilizia convenzionata la legge non impone un prezzo fisso, ma fissa un massimo. Le parti sono libere di pattuire un corrispettivo inferiore, ma mai superiore.

Cosa succede se si vende (o si è venduto) a un prezzo superiore al massimo consentito

La violazione del vincolo sul prezzo massimo non travolge l'intero contratto di compravendita, ma produce una nullità parziale limitata alla clausola relativa al corrispettivo: la parte di prezzo che eccede il massimo consentito dalla convenzione è sostituita automaticamente di diritto dal prezzo vincolato, in applicazione degli articoli 1419 e 1339 del codice civile.

In termini pratici, l'acquirente che ha pagato più del dovuto può agire in giudizio per ottenere la restituzione della differenza, anche a distanza di anni dall'atto notarile. La Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 18135/2015 e successiva sent. SS.UU. 2022) ha confermato con forza questo principio: il vincolo di prezzo non decade automaticamente con il trascorrere del tempo né con il venir meno del divieto di alienazione.

Il venditore convenuto in giudizio può però neutralizzare la pretesa restitutoria dell'acquirente presentando domanda di affrancazione al Comune: se l'affrancazione viene conclusa, il diritto al rimborso si estingue (art. 31, comma 49-quater, L. 448/1998, introdotto dal d.l. 119/2018). La domanda è ammessa anche da chi non è più proprietario e anche per cessioni avvenute prima del 13 luglio 2011.

Una sentenza recente di grande rilevanza è il Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 5393 del 6 luglio 2026, che ha ribadito come l'obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione assunta con la convenzione edilizia sia propter rem: grava non solo su chi ha firmato la convenzione, ma anche su chi richiede la concessione edilizia e su chi realizza l'edificazione avvalendosi di un titolo rilasciato al dante causa. Chiunque acquisisca un immobile in un lotto convenzionato — tramite acquisto, successione o altro — subentra negli obblighi originari (Fonte: Segretari Comunali Vighenzi).

Come funziona l'affrancazione: procedura, costi e chi può richiederla

L'affrancazione è la convenzione con cui vengono rimossi definitivamente i vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione. Dopo l'affrancazione, l'immobile torna a circolare liberamente al prezzo di mercato, senza rischio di azioni restitutorie.

Chi può richiederla: qualsiasi proprietario dell'unità immobiliare, purché siano trascorsi almeno cinque anni dal primo trasferimento dal costruttore-concessionario all'assegnatario originario. La domanda può essere presentata anche da ex proprietari che siano stati citati in giudizio per la restituzione dell'eccedenza.

Come si calcola il corrispettivo: il costo dell'affrancazione non è fisso e viene quantificato dal Comune su istanza dell'interessato. Il D.M. 151/2020 disciplina la formula di calcolo: il corrispettivo è determinato moltiplicando il valore venale dell'area per la quota millesimale dell'unità, per un coefficiente fisso di 0,5 e per un fattore di riduzione proporzionale alla durata residua del vincolo (rapporto tra anni ancora da decorrere e durata totale della convenzione). In nessun caso può superare il corrispettivo per le aree cedute direttamente in proprietà.

La situazione a Roma Capitale: con la deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 10/2022, Roma Capitale ha recepito un orientamento dottrinale fondato su un passaggio della Corte costituzionale, stabilendo che per le convenzioni in piena proprietà la durata vincolante è quella indicata in convenzione e che, per quelle trasformate, il termine decorre dalla concessione originaria del diritto di superficie, sottraendo il tempo già trascorso. Nei casi in cui questo calcolo porti alla scadenza del vincolo, l'affrancazione potrebbe non essere necessaria. Tuttavia la delibera n. 10/2022 non costituisce una regola consolidata a livello nazionale e va verificata caso per caso.

La procedura in sintesi:

1. Richiedere al Comune (o al competente ufficio PEEP/Urbanistica) il calcolo del corrispettivo di affrancazione.
2. Verificare la convenzione originaria e la sua durata residua.
3. Stipulare la convenzione di affrancazione davanti al notaio, pagando il corrispettivo al Comune.
4. Provvedere alla trascrizione dell'atto nei registri immobiliari.

Le novità del Piano Casa 2026: nuovi vincoli per l'edilizia integrata

Il quadro normativo si è arricchito di nuove disposizioni con la Legge 2 luglio 2026, n. 116 (conversione del D.L. 66/2026, cosiddetto Piano Casa), che agli articoli 9 e 10 introduce una disciplina speciale per i programmi infrastrutturali di edilizia integrata.

Chi realizza nuovi interventi con il supporto del Piano Casa e beneficia del bonus volumetrico fino al +35% (art. 9 L. 116/2026) deve sottoscrivere un atto d'obbligo trascritto nei registri immobiliari entro 30 giorni dal completamento dei lavori, con i seguenti impegni:

• Mantenere la destinazione convenzionata per almeno trent'anni dalla fine dei lavori.
• Rispettare prezzi e canoni massimi concordati, con rivalutazione secondo l'indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati).
• Destinare almeno il 70% dell'investimento all'edilizia convenzionata, con uno sconto minimo del 33% rispetto ai valori correnti di mercato.

Due regole critiche per acquirenti e notai:

• Il difetto dei requisiti soggettivi al momento della stipulazione del contratto comporta la nullità dell'atto.
• La rivendita successiva è ammessa soltanto entro il prezzo convenzionato rivalutato FOI.

Si tratta di un vincolo trentennale di nuova generazione, distinto e più rigido rispetto alle convenzioni PEEP e Bucalossi già esistenti. Chi acquista un'unità nei nuovi programmi di edilizia integrata deve essere pienamente consapevole di questi limiti prima di firmare il rogito (Fonte: Blog Notaio Torino – Edilizia Convenzionata).

Come verificare se il proprio immobile è soggetto a vincoli convenzionali

Molti proprietari di immobili acquistati nell'arco degli ultimi quarant'anni non sanno di abitare in un appartamento soggetto a vincolo convenzionale. La verifica è indispensabile prima di qualsiasi compravendita, successione o ristrutturazione che comporti un cambio di valore commerciale significativo.

Dove reperire le informazioni:

• Visura ipotecaria (Conservatoria dei Registri Immobiliari): consente di verificare la presenza di trascrizioni relative a convenzioni, atti d'obbligo o diritti di superficie.
• Ufficio Urbanistica/PEEP del Comune: può fornire copia della convenzione originaria e indicare la durata residua del vincolo.
• Atto notarile di acquisto originario: spesso richiama espressamente la convenzione di riferimento e il vincolo di prezzo.
• Visura catastale: non è sufficiente da sola per rilevare i vincoli convenzionali, ma permette di identificare il regime proprietario (diritto di superficie o piena proprietà).

A Roma, è possibile rivolgersi all'Ufficio Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale o al Dipartimento Urbanistica per richiedere informazioni sulla convenzione collegata al proprio immobile. Le pratiche più recenti possono essere gestite anche tramite il portale SUET (Sportello Unico Edilizia Telematica) di Roma Capitale.

Segnali d'allarme che suggeriscono la presenza di un vincolo convenzionale:

• L'immobile si trova in un quartiere di edilizia pubblica o semicentrale costruito tra gli anni '70 e '90 (Mostacciano, Casal Palocco, Tor de' Cenci, Torrino, ecc.).
• L'atto di acquisto originario richiama una convenzione comunale o un piano PEEP.
• La visura ipotecaria riporta trascrizioni di convenzioni o diritti di superficie a favore del Comune.
• Il prezzo pagato al momento dell'acquisto era sensibilmente inferiore ai valori di mercato dell'epoca.

Conclusioni

L'edilizia convenzionata è un segmento del mercato immobiliare che coinvolge centinaia di migliaia di immobili in Italia, con una concentrazione particolarmente elevata a Roma e nel Lazio. Il vincolo sul prezzo massimo di cessione non è un dettaglio formale: chi vende a un prezzo superiore al massimo consentito dalla convenzione espone se stesso a un'azione di restituzione dell'eccedenza, potenzialmente anche a distanza di molti anni.

I dati e le azioni da ricordare:

• Il vincolo di prezzo non decade automaticamente con il tempo: permane fino all'affrancazione o alla scadenza convenzionale, che va verificata caso per caso.
• La sentenza Consiglio di Stato n. 5393/2026 (6 luglio 2026) ha confermato la natura propter rem degli obblighi convenzionali: chi acquista un immobile in un lotto convenzionato subentra anche negli obblighi urbanistici non ancora adempiuti.
• Il corrispettivo di affrancazione è calcolato dal Comune secondo il D.M. 151/2020 e si riduce proporzionalmente alla durata residua del vincolo: prima si affranca, più si paga. Aspettare che il vincolo si avvicini alla scadenza può far scendere sensibilmente il costo.
• A Roma Capitale, la delibera AC n. 10/2022 può portare all'accertamento della scadenza del vincolo per le convenzioni in proprietà più datate, eliminando la necessità di affrancazione: è indispensabile verificarlo presso il Dipartimento Urbanistica.
• Il Piano Casa 2026 (L. 116/2026) introduce nuovi vincoli trentennali per l'edilizia integrata, distinti e più rigidi rispetto a quelli storici: chiunque acquisti nelle nuove iniziative convenzionate deve controllare con attenzione l'atto d'obbligo trascritto.
• Prima di qualsiasi rogito su un immobile potenzialmente soggetto a convenzione, è fondamentale effettuare una visura ipotecaria approfondita e leggere la convenzione originaria.

Il Studio Tecnico Corsi assiste privati, famiglie e operatori nella verifica dello stato convenzionale degli immobili, nella redazione delle istanze di affrancazione, nella due diligence urbanistica e in tutte le pratiche connesse all'edilizia convenzionata a Roma e nel Lazio.

Fonti e riferimenti normativi

• Art. 35, L. 22 ottobre 1971, n. 865 – Convenzioni PEEP e vincolo di prezzo nelle cessioni degli alloggi in diritto di superficie.
• Art. 18, DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) – Convenzioni Bucalossi per l'edilizia convenzionata in piena proprietà.
• Art. 31, commi 45-49-quater, L. 23 dicembre 1998, n. 448 – Trasformazione del diritto di superficie, sostituzione della convenzione e affrancazione dai vincoli di prezzo.
• D.M. 151/2020 (MEF) – Formula di calcolo del corrispettivo di affrancazione.
• Cass., Sez. Un., n. 18135/2015 – Vincolo di prezzo nelle convenzioni PEEP in diritto di superficie: non decade con il divieto di alienazione.
• Cass., Sez. Un., n. 21348/2022 – Estensione del regime alle convenzioni Bucalossi e alle PEEP in proprietà: il vincolo permane fino all'affrancazione.
• Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 5393 del 6 luglio 2026 – Obbligazione propter rem sugli oneri di urbanizzazione convenzionali: si trasferisce a chiunque utilizzi il titolo edilizio del dante causa. (segretaricomunalivighenzi.it)
• D.L. 7 maggio 2026, n. 66, conv. L. 2 luglio 2026, n. 116 (Piano Casa 2026) – Artt. 9-10: programmi infrastrutturali di edilizia integrata, bonus volumetrico, nuovi vincoli trentennali e atto d'obbligo trascritto.
• Deliberazione Assemblea Capitolina n. 10/2022 – Orientamento di Roma Capitale sulla durata residua dei vincoli nelle convenzioni in piena proprietà.
• Blog Notaio Torino – Edilizia Convenzionata: prezzo massimo e affrancazione (aggiornato agosto 2026).