Bonus Volumetria Piano Casa 2026: il +35% di cubatura per chi fa affitti calmierati

Che cos'è il bonus volumetria e da dove nasce

Il bonus volumetria è uno strumento di premialità edificatoria introdotto dalla Legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito con modificazioni il Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66, noto come Piano Casa 2026.

Si tratta di un meccanismo del tutto nuovo nel panorama urbanistico italiano: consente a imprese e operatori immobiliari di realizzare edifici con una volumetria superiore a quella normalmente consentita dal piano regolatore vigente, fino a un massimo del 35% in più, in cambio di un impegno preciso e vincolante a destinare la maggior parte degli alloggi a locazione o vendita a prezzi calmierati.

L'obiettivo dichiarato del legislatore è duplice: aumentare rapidamente l'offerta di abitazioni accessibili nelle città — dove la domanda supera di gran lunga quella disponibile — e farlo senza consumare nuovo suolo, privilegiando interventi su aree già urbanizzate, quartieri degradati e zone industriali dismesse.

Lo strumento si inserisce nel quadro più ampio del Piano Casa 2026, che stanzia complessivamente circa 10 miliardi di euro in dieci anni per riqualificare o realizzare circa 100.000 alloggi, con una prima tranche da 970 milioni già destinata al patrimonio edilizio pubblico.

Come funziona in concreto: regole, vincoli e percentuali

Il meccanismo è semplice nel principio, ma rigoroso nei dettagli. Ecco i punti fondamentali:

• Chi può accedere: imprese edili e operatori immobiliari che aderiscono formalmente a un programma di edilizia convenzionata, approvato e sottoscritto con l'amministrazione comunale competente.
• L'incentivo: l'incremento volumetrico massimo consentito è del 35% rispetto ai parametri urbanistici ordinari vigenti (indice di fabbricabilità, sagoma, numero di piani, ecc.).
• Il vincolo obbligatorio: i metri quadri aggiuntivi non sono liberamente commercializzabili. La norma impone che almeno il 70% delle unità abitative realizzate sia destinato a locazione a canone calmierato o a vendita a prezzo convenzionato, concordati con il Comune.
• Il restante 30%: può essere collocato liberamente sul mercato ordinario, garantendo all'operatore un margine di sostenibilità economica dell'investimento.
• I prezzi di riferimento: i canoni e i prezzi calmierati vengono determinati sulla base delle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate, aggiornate ogni sei mesi. Dove mancano dati OMI sufficientemente precisi, il Comune può intervenire fissando uno sconto minimo obbligatorio di almeno un terzo (33%) rispetto ai valori medi di mercato degli ultimi sei mesi.
• Tipologie di intervento ammesse: nuova costruzione, ristrutturazione, ampliamento, demolizione e ricostruzione, riqualificazione energetica del patrimonio esistente. Il legislatore ha dichiarata come priorità la rigenerazione dell'esistente, con preferenza per aree già urbanizzate o ex produttive.

Il legame con le nuove NTA del PRG di Roma e con la LR Lazio 12/2025

Il bonus volumetria nazionale si intreccia con due importanti novità locali che interessano direttamente chi opera a Roma e nel Lazio.

A Roma, le nuove Norme Tecniche di Attuazione del PRG, approvate dall'Assemblea Capitolina nel luglio 2026, prevedono già autonomamente un incentivo del +20% della Superficie Utile Lorda (SUL) per interventi di sostituzione edilizia che prevedano demolizione e ricostruzione al di fuori della Città Storica. I due strumenti — quello nazionale al +35% e quello comunale al +20% — non si sommano automaticamente: è necessario valutare quale titolo abilitativo prevalga caso per caso, anche in ragione del tipo di intervento e della zona urbanistica.

Nel Lazio, la Legge Regionale 12/2025 ha già introdotto misure di semplificazione e incentivo al recupero del patrimonio edilizio esistente, tra cui tolleranze costruttive ampliate, possibilità di recupero dei seminterrati e facilitazioni per il cambio di destinazione d'uso. Il bonus volumetria nazionale può aggiungersi a questo quadro, ma occorre verificare la compatibilità con i piani regolatori comunali e con le previsioni del Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR), in particolare per gli immobili in aree vincolate.

In entrambi i contesti, il permesso di costruire convenzionato è lo strumento abilitativo tipicamente utilizzato: l'operatore firma una convenzione con il Comune che fissa obblighi, tempistiche, prezzi massimi di cessione o locazione e penali in caso di inadempimento.

Le agevolazioni accessorie: onorari notarili ridotti e priorità ai lavori privati

La L. 116/2026 prevede anche alcune misure di accompagnamento che rendono più conveniente l'adesione al programma:

• Riduzione degli onorari notarili del 50% per tutti gli atti di compravendita e locazione relativi alle unità immobiliari realizzate nell'ambito del Piano Casa a prezzi calmierati. La riduzione si applica ogni volta che il contratto prevede un vincolo pubblicistico sul valore di vendita o sul canone, come stabilito dalla convenzione con il Comune.
• Finanziamento della progettazione: nei casi in cui l'intervento riguardi aree pubbliche o di proprietà di enti locali, il Commissario straordinario — ove nominato — può disporre l'immediato avvio della progettazione anche in anticipo rispetto ai normali iter di aggiudicazione, in deroga ad alcune disposizioni del Codice dei Contratti Pubblici (D.Lgs. 36/2023).
• Accesso prioritario ai fondi PNRR per efficientamento ERP: la L. 152/2026 (conv. DL 107/2026), in vigore dal 21 agosto 2026, destina 200 milioni di euro del PNRR all'efficientamento energetico dell'edilizia residenziale pubblica, una misura che può risultare complementare per gli operatori che intervengono su patrimoni ERP.

Limiti e rischi da non sottovalutare

Nonostante i vantaggi, il bonus volumetria presenta alcune criticità che merita conoscere prima di avviare un'operazione immobiliare.

• Non è un diritto automatico: l'incremento volumetrico non si ottiene semplicemente presentando un progetto. È necessario che il Comune abbia approvato il programma di edilizia convenzionata e che l'operatore sia formalmente ammesso. In assenza di atti comunali attuativi, lo strumento rimane inapplicabile.
• Zone vincolate: nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, storico-artistico, ambientale o idrogeologico, il bonus volumetrico può essere inapplicabile o richiedere pareri aggiuntivi di Soprintendenza, Autorità di Bacino o altri enti. A Roma, l'ampia estensione della Città Storica e delle fasce di rispetto del Tevere limita sensibilmente le aree di applicazione.
• Rischio di elusione del vincolo: la norma prevede che la destinazione calmierata sia garantita per un periodo minimo da stabilire nella convenzione. Operatori che tentassero di aggirare il vincolo attraverso sublocazioni o cessioni successive si espongono a decadenza dei benefici e responsabilità contrattuale verso il Comune.
• Impatto urbanistico: un aumento di volumetria comporta maggiori carichi urbanistici (traffico, parcheggi, verde, servizi). Il Comune può richiedere opere di urbanizzazione aggiuntive che l'operatore deve sostenere o cedere gratuitamente, aumentando i costi complessivi dell'operazione.

Conclusioni

Il bonus volumetria introdotto dalla L. 116/2026 rappresenta uno strumento urbanistico inedito per il panorama italiano: per la prima volta, la legislazione nazionale offre una premialità volumetrica diretta — fino al +35% rispetto ai parametri del piano regolatore — legata non a standard energetici o antisismici, ma alla produzione di alloggi a canone o prezzo calmierato.

I punti chiave da ricordare sono:

• Il bonus spetta a imprese e operatori immobiliari che aderiscono a programmi di edilizia convenzionata approvati dal Comune;
• Almeno il 70% delle unità realizzate deve essere destinato a locazione o vendita a prezzi concordati con la Pubblica Amministrazione;
• Il 30% residuo è liberamente commercializzabile;
• I prezzi di riferimento si basano sulle quotazioni OMI o, in alternativa, su convenzioni comunali con sconto minimo del 33%;
• Gli onorari notarili sugli atti calmierati si riducono del 50%;
• A Roma le NTA 2026 prevedono già un incentivo del +20% di SUL per sostituzioni edilizie fuori dalla Città Storica, con cui il bonus nazionale può intrecciarsi;
• Lo strumento non è automatico: richiede atti comunali attuativi, convenzione sottoscritta e verifica della compatibilità con i vincoli di zona.

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Fonti e riferimenti normativi

• Legge 2 luglio 2026, n. 116 – conversione DL 66/2026 (Piano Casa) – Gazzetta Ufficiale 3 luglio 2026
• Legge 7 agosto 2026, n. 152 – conversione DL 107/2026 (DL Infrastrutture) – GU 20 agosto 2026, n. 192
• Nuove NTA del PRG di Roma, approvate dall'Assemblea Capitolina luglio 2026 – Confapi Roma, Periodico Informativo 31 luglio 2026
• Legge Regionale Lazio 12/2025 – Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio
• D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 – Codice dei Contratti Pubblici
• Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) – quotazioni semestrali
• IlDiritto.it – Bonus volumetria Piano Casa 2026