Stadio Flaminio 2026: iter urbanistico, prescrizioni e tappe

La situazione attuale: cosa è successo ad agosto 2026

Il 13 agosto 2026 si è conclusa la Conferenza dei Servizi Preliminare sul progetto di recupero funzionale, valorizzazione e ampliamento dello Stadio Flaminio di Roma, presentato dalla S.S. Lazio nell'ambito di una proposta di finanza di progetto ai sensi dell'art. 4 del D.Lgs. n. 38/2021. La Conferenza era stata indetta il 25 maggio 2026 dal Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda di Roma Capitale, ai sensi dell'art. 14, comma 3 della L. n. 241/1990.

Il verbale conclusivo (prot. QA/74474 del 13.08.2026) ha formalizzato l'esito positivo della fase preliminare, subordinatamente al verificarsi di tutte le prescrizioni e condizioni emerse dai pareri delle amministrazioni coinvolte. Si tratta di una tappa fondamentale, ma non della parola fine: l'iter è lungo e articolato, e i prossimi mesi saranno decisivi.

Lo Stadio Flaminio, capolavoro architettonico progettato da Pier Luigi Nervi per le Olimpiadi del 1960, è di proprietà del Comune di Roma e si trova in stato di abbandono dal 2012, quando il CONI ha dismesso la gestione. Il progetto della S.S. Lazio prevede un investimento complessivo di 437,5 milioni di euro per la ristrutturazione e valorizzazione dell'impianto, con una capienza prevista di circa 43.000 spettatori e una durata del diritto di superficie a favore del club di 90 anni.

Il parere della Soprintendenza: favorevole ma con condizioni rilevanti

Il parere della Soprintendenza Speciale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Roma (prot. QA/74077 del 10.08.2026), acquisito nell'ambito della Conferenza, si dichiara formalmente "di massima favorevole", ma pone condizioni che incidono in modo significativo sul progetto.

I punti critici sollevati dalla Soprintendenza riguardano:

• La pensilina storica: deve essere conservata «così come è e dove è», senza interventi di modifica strutturale. Si tratta di uno degli elementi architettonici identitari dell'opera dei Nervi;
• L'anello esterno: il progetto originario prevedeva un secondo anello esterno a copertura della struttura esistente. La Soprintendenza chiede di «valutare l'alleggerimento» di questo elemento, per consentire allo stadio originario di essere maggiormente percepito;
• Indagini archeologiche preventive: la Soprintendenza ha richiesto che l'intervento venga sottoposto alla procedura di verifica preventiva dell'interesse archeologico mediante l'esecuzione di indagini dirette (saggi, sondaggi, scavi), come previsto dal D.Lgs. 36/2023, Allegato I.8, commi 7 e seguenti;
• Piano di Conservazione Interdisciplinare: la Soprintendenza indica il piano elaborato dall'Università La Sapienza come «prioritario strumento metodologico» di riferimento per valutare la compatibilità degli interventi.

I tecnici del Campidoglio hanno ritenuto che queste prescrizioni, pur impegnative, non costituiscano ostacoli insuperabili e che l'iter possa proseguire. Tuttavia, la S.S. Lazio dovrà integrare e rivedere il progetto di fattibilità prima di procedere alla fase decisoria.

Come funziona l'iter: dalla finanza di progetto all'approvazione definitiva

Per un cittadino non tecnico, capire il percorso burocratico di un'operazione come lo Stadio Flaminio non è semplice. Proviamo a sintetizzarlo.

Il progetto segue la procedura prevista dal D.Lgs. n. 38/2021 (norme in materia di impianti sportivi) che disciplina il recupero funzionale degli impianti pubblici attraverso il coinvolgimento di privati, con la cosiddetta "finanza di progetto".

L'iter si articola in questi passaggi principali:

1. Conferenza dei Servizi Preliminare (conclusa il 13.08.2026): serve ad acquisire i pareri orientativi di tutti gli enti competenti (Soprintendenza, Vigili del Fuoco, Autorità di bacino, ecc.) sullo studio di fattibilità.
2. Delibera di pubblico interesse da parte del Comune di Roma: il Campidoglio deve formalizzare che l'operazione risponde a un interesse generale. Il sindaco Gualtieri ha già anticipato l'intenzione di riconoscere tale interesse. La Giunta dovrebbe esaminare la delibera nei primi giorni di settembre 2026, per poi passare al voto dell'Assemblea Capitolina tra fine settembre e inizio ottobre.
3. Progetto di Fattibilità Tecnica ed Economica (PFTE): dopo il via libera del Consiglio Comunale, la S.S. Lazio presenterà il progetto definitivo aggiornato, recependo le prescrizioni della Soprintendenza.
4. Conferenza dei Servizi Decisoria: esamina il progetto definitivo e può approvarlo o respingerlo. Si stima un iter di almeno un anno.
5. Avvio dei lavori: nella migliore delle ipotesi, secondo le stime, i cantieri potrebbero partire tra la fine del 2028 e l'inizio del 2029.

In ogni fase sono possibili ricorsi amministrativi da parte di comitati, associazioni o privati cittadini che ritengano lesi i propri interessi.

Il nodo della tutela del patrimonio architettonico: cosa rischia il Flaminio

Lo Stadio Flaminio non è un edificio qualsiasi. È un'opera vincolata ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), progettata da Pier Luigi Nervi con il figlio Antonio, ed è universalmente riconosciuta come uno dei capolavori dell'architettura del Novecento in calcestruzzo armato prefabbricato.

Il nodo centrale del dibattito urbanistico e architettonico è il seguente: il progetto della S.S. Lazio, per essere economicamente sostenibile, prevede un significativo ampliamento volumetrico dell'impianto, con la realizzazione di un secondo anello esterno che coprirebbe la struttura originaria. Questo elemento è stato giudicato problematico dalla Soprintendenza.

Il Piano di Conservazione Interdisciplinare dell'Università La Sapienza, citato dalla Soprintendenza come riferimento metodologico, insiste sulla necessità di mantenere la leggibilità e l'integrità percettiva dell'opera dei Nervi. Da questo punto di vista, un involucro esterno che "nascondesse" la struttura storica sarebbe incompatibile con i principi di tutela.

La questione ha ricadute anche sul quartiere e sulle aree circostanti: un'operazione di tale portata (437,5 milioni di investimento, cantieri pluriennali, traffico, servizi, spazi commerciali funzionali all'impianto) modifica in modo rilevante il tessuto urbano del II Municipio, in un'area già ad alta densità abitativa e infrastrutturale come quella di Viale Tiziano e Piazzale Flaminio. Ai sensi del D.Lgs. 38/2021, la costruzione di immobili con destinazioni d'uso diverse da quella sportiva è ammessa se complementare o funzionale al finanziamento dell'impianto, ma è espressamente esclusa la realizzazione di nuovi complessi residenziali.

Aspetti finanziari e trasparenza: il piano economico della proposta

Dai documenti analizzati dalla stampa specializzata, il piano economico-finanziario del progetto (70 pagine, non ancora reso pubblico ufficialmente sul sito del Comune) prevede:

• Investimento totale: 437,5 milioni di euro;
• Apporto diretto della S.S. Lazio: 10 milioni (circa il 2,3%);
• Finanziamento bancario: 283,5 milioni a un tasso del 6%;
• Finanziamenti da soci: 75 milioni, senza interessi fino al 2059;
• Contributi pubblici: 24 milioni (modalità da definire);
• Credito IVA: 45 milioni;
• Maxi-rata da rifinanziare: 85,1 milioni, con rimborso esteso al 2086.

Il diritto di superficie sull'impianto verrebbe affidato alla Lazio per 90 anni con un canone annuo di 4,5 milioni fino al 2044. La struttura finanziaria prevede la costituzione di una società veicolo partecipata da investitori privati non ancora identificati nei documenti pubblici.

Su questo fronte si segnala una criticità di trasparenza: a differenza del progetto dello Stadio della A.S. Roma a Pietralata, lo studio di fattibilità della S.S. Lazio non è stato reso pubblico sul sito del Comune prima della conclusione della Conferenza dei Servizi Preliminare, come invece sarebbe auspicabile per garantire una piena partecipazione dei cittadini. La questione è stata sollevata dall'associazione Carteinregola, attiva nel monitoraggio dell'iter.

Conclusioni: cosa ricordare e cosa fare

Lo Stadio Flaminio è uno dei cantieri urbanistici e culturali più complessi e controversi di Roma nel 2026. Ecco un riepilogo dei punti essenziali da tenere a mente.

Stato attuale (agosto 2026):

• La Conferenza dei Servizi Preliminare si è conclusa il 13 agosto 2026 con esito positivo condizionato (prot. QA/74474);
• La Soprintendenza ha espresso parere "di massima favorevole" con prescrizioni vincolanti su pensilina, anello esterno e indagini archeologiche;
• Il Comune punta alla delibera di pubblico interesse in Giunta a settembre 2026 e al voto dell'Assemblea Capitolina tra settembre e ottobre 2026.

Prossime tappe previste:

• Settembre 2026: esame in Giunta Comunale della delibera di pubblico interesse;
• Settembre-Ottobre 2026: voto dell'Assemblea Capitolina;
• 2027 (indicativo): presentazione del Progetto di Fattibilità Tecnica ed Economica aggiornato;
• 2027-2028 (indicativo): Conferenza dei Servizi Decisoria;
• Fine 2028 - inizio 2029 (nella migliore delle ipotesi): avvio dei lavori.

Azioni che un cittadino o un tecnico possono intraprendere:

• Seguire i documenti pubblicati sul sito del Comune di Roma, sezione Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda;
• Verificare se la propria proprietà o attività ricade nell'area potenzialmente interessata dagli effetti urbanistici dell'opera (II Municipio, quartiere Flaminio e aree limitrofe);
• Monitorare l'iter della delibera di pubblico interesse, che è l'atto politicamente più rilevante della fase attuale;
• Valutare con un tecnico abilitato eventuali impatti sugli immobili di proprietà nella zona, in termini di variazione di destinazione d'uso, traffico, cantieri, e vincoli paesaggistici preesistenti.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per analisi urbanistiche, verifiche catastali e consulenze tecniche relative a immobili situati nelle aree coinvolte da grandi trasformazioni urbane come quella del Flaminio.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.Lgs. 28 febbraio 2021, n. 38 (impianti sportivi, finanza di progetto): normattiva.it
• L. 7 agosto 1990, n. 241 (procedimento amministrativo, Conferenza dei Servizi, art. 14 e ss.): normattiva.it
• D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 (Codice dei Contratti Pubblici, Allegato I.8 - indagini archeologiche): normattiva.it
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio): normattiva.it
• Verbale Conferenza dei Servizi Preliminare, prot. QA/74474 del 13.08.2026: Roma Capitale - Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda
• Parere Soprintendenza Speciale ABAP Roma, prot. QA/74077 del 10.08.2026: Carteinregola
• Analisi iter e dati finanziari: Carteinregola, RomaToday, Calcio e Finanza / La Repubblica