Urbanistica

Tevere: 31 lotti demaniali in concessione, la nuova vita del fiume

La Regione Lazio ha avviato le procedure per assegnare oltre 50 ettari di demanio idrico lungo il Tevere: ecco chi può partecipare, dove sono i lotti e cosa bisogna sapere.

di Studio Tecnico Corsi24 agosto 2026tevere demanio idrico concessione demaniale regione lazio roma urbanistica fluviale

La delibera della Giunta Regionale: il quadro generale

Ad agosto 2026 la Giunta Regionale del Lazio, su proposta dell'assessore al Demanio Fabrizio Ghera, ha approvato una delibera che avvia la ricognizione dei beni appartenenti al Demanio dello Stato – Ramo Idrico lungo il fiume Tevere. Il provvedimento individua 31 lotti concedibili per una superficie complessiva superiore ai 50 ettari, nel tratto compreso tra Castel Giubileo e la foce sul Mar Tirreno, incluso il Canale Navigabile, nei territori di Roma Capitale e del Comune di Fiumicino.

La deliberazione approva nove allegati tecnici che definiscono lo stato dei singoli beni, le modalità di assegnazione e l'eventuale disponibilità dello specchio acqueo antistante ciascun lotto. È prevista anche la possibilità di suddividere i lotti in sub-lotti durante la fase di affidamento, per ampliare la platea dei partecipanti e favorire la concorrenza.

Lo stesso atto modifica il regolamento regionale relativo al rilascio delle concessioni sui terreni del demanio fluviale, adeguando le procedure alle vigenti norme in materia di evidenza pubblica e di trasparenza nella gestione del patrimonio pubblico. Il riferimento normativo di cornice è il Codice della Navigazione (R.D. 327/1942) e il d.lgs. 96/2003, che attribuisce alle Regioni le funzioni amministrative sul demanio idrico dello Stato.

Fonti: Mondo Reale – 18 agosto 2026; Corriere della Sera – Roma, 19 agosto 2026

Dove si trovano i lotti e quali sono le destinazioni previste

I 31 lotti coprono un arco molto ampio del corso urbano e periurbano del Tevere. La delibera li ha censiti e classificati in base alla tipologia, all'estensione e all'utilizzo previsto. Le destinazioni d'uso ammesse sono molteplici e rispecchiano l'obiettivo di rendere il fiume un'infrastruttura viva, fruibile e produttiva:

Attività sportive e ricreative: impianti per la pratica di sport acquatici e non, campi da gioco, circoli nautici.
Parchi e aree di affaccio: creazione di spazi verdi e percorsi pedonali/ciclabili lungo le sponde.
Iniziative culturali ed espositive temporanee: le banchine storiche tra i ponti Cavour, Umberto I, Vittorio Emanuele II, Mazzini, Sisto, Garibaldi, Fabricio e Palatino sono destinate a divenire spazi per mostre e manifestazioni.
Ristorazione: è confermata la destinazione ristorativa per il lotto al civico 57 di Lungotevere Flaminio, la cui concessione attuale scade a giugno 2027.
Orti urbani e agricoltura orientata: in particolare nella zona di Ponte Galeria, dove le aree libere non urbanizzate saranno destinate ad attività agricole ad alto valore ambientale.
Servizi per la nautica e rimessaggio: anche le aree attualmente occupate da cantieri navali nel territorio di Fiumicino rientrano nel piano di valorizzazione.
Bonifica ambientale: alcune aree saranno oggetto di risanamento prima di essere riassegnate a nuove funzioni.

L'area che negli anni recenti ha ospitato la spiaggia urbana di Tiberis (sponda di San Paolo) rientra anch'essa tra i lotti oggetto di futura concessione.

Fonti: Affaritaliani – 20 agosto 2026; Roma Tomorrow – 18 agosto 2026

Il contesto: la visione integrata per la navigabilità del Tevere

La delibera sui 31 lotti si inserisce in un progetto strategico più ampio che vede impegnate sia la Regione Lazio sia Roma Capitale. L'amministrazione capitolina ha fissato l'obiettivo di rendere le acque del Tevere balneabili entro il 2031 nel tratto tra Ponte Milvio e il Ponte dell'Industria, in linea con gli standard della Direttiva europea sulle acque di balneazione (2006/7/CE).

Sul versante della navigabilità funzionale, la Regione – in collaborazione con l'Università Roma Tre – sta avviando lo studio di fattibilità per superare i dislivelli e le rapide presenti nel tratto urbano centrale. A settembre 2026 è previsto il primo passo formale con l'affidamento della fase progettuale; solo successivamente, con il progetto esecutivo, sarà possibile stimare i costi e identificare le fonti di finanziamento.

Il piano strategico ipotizza quattro tratte di navigazione:

Mare – Magliana (porto commerciale, porto turistico, Fiumicino, Ostia Antica, Fiera di Roma)
Magliana – Porto a Ripa Grande (Tiberis, Marconi, Testaccio)
Isola Tiberina – Ponte Duca d'Aosta (tratto storico centrale)
Ponte Milvio – Castel Giubileo (tratto nord)

Si tratta di un'iniziativa di rigenerazione urbana fluviale che può avere ricadute significative sui valori immobiliari e sulle opportunità imprenditoriali lungo le sponde.

Fonte: Corriere della Sera – Roma, 19 agosto 2026; intervista all'assessore Ghera su La Dislao Net, 19 agosto 2026

Le regole delle concessioni demaniali fluviali: cosa sapere

Una concessione demaniale sul demanio idrico è un provvedimento amministrativo con cui la Regione – in qualità di ente delegato dallo Stato – autorizza un soggetto privato o pubblico a utilizzare in via esclusiva un'area appartenente al demanio fluviale per un periodo determinato e verso il pagamento di un canone concessorio.

A differenza di un comune contratto di locazione, la concessione demaniale:

Non trasferisce la proprietà dell'area, che rimane pubblica.
È soggetta a rinnovo alla scadenza tramite nuova procedura competitiva, salvo eccezioni previste dalla legge.
Impone al concessionario il rispetto delle prescrizioni d'uso stabilite nell'atto concessivo (destinazione, volumetrie, standard ambientali).
Può essere revocata in caso di inadempimento o sopravvenute esigenze di pubblico interesse.

Le procedure di assegnazione avvengono tramite evidenza pubblica (bando di gara aperto), nel rispetto dei principi di trasparenza, non discriminazione e concorrenza sanciti dal Codice dei Contratti Pubblici (d.lgs. 36/2023). Per le aree con specchio acqueo, il disciplinare includerà anche le modalità di utilizzo della superficie idrica.

Un aspetto cruciale per chi intende presentare un'offerta: ogni intervento fisico sull'area concessa (recinzioni, strutture, pavimentazioni, impianti) richiede i titoli edilizi previsti dal DPR 380/2001 e, ove ricorra, l'autorizzazione paesaggistica ai sensi del d.lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali), trattandosi di aree fluviali spesso soggette a vincolo. Il concessionario, quindi, non può trasformare l'area a proprio piacimento: ogni modifica deve essere previamente autorizzata dall'ente competente.

Implicazioni per il territorio e per gli operatori economici

La valorizzazione delle sponde del Tevere attraverso concessioni strutturate ha potenziali ricadute significative su più fronti.

Per le imprese e i liberi professionisti, si apre un mercato di opportunità concrete: dalla progettazione degli interventi di adeguamento delle aree, alla gestione di impianti sportivi, locali di ristorazione o strutture culturali. Ogni lotto, per poter essere operativo, richiederà attività tecniche qualificate: rilievi, progettazione, pratiche edilizie, collaudi, valutazioni di impatto ambientale.

Per gli operatori immobiliari, la riqualificazione delle sponde può influenzare positivamente i valori di mercato degli immobili affacciati sul fiume o nelle immediate vicinanze, analogamente a quanto avvenuto in altre capitali europee (Parigi, Londra, Vienna) che hanno già completato interventi simili di rigenerazione fluviale.

Per i cittadini, il progetto promette un Tevere più accessibile, fruibile e sicuro: nuovi parchi, percorsi sportivi, spazi culturali e punti di ristorazione lungo le sponde possono migliorare concretamente la qualità della vita urbana.

Per le PA e i Comuni, la modifica del regolamento sulle concessioni introduce procedure più chiare e competitive, riducendo il rischio di contenziosi e migliorando la gestione del patrimonio pubblico fluviale.

Le aree interessate dalla bonifica ambientale rappresentano invece una priorità di intervento pubblico prima ancora che un'opportunità economica: il risanamento delle sponde degradate è condizione necessaria per qualsiasi forma di utilizzo sostenibile.

Conclusioni: cosa fare e a chi rivolgersi

La delibera della Giunta Regionale del Lazio segna un passo formale importante nella valorizzazione del demanio idrico del Tevere, con 31 lotti per oltre 50 ettari da assegnare tramite bando pubblico tra Roma e Fiumicino. I punti essenziali da ricordare sono:

I lotti sono già stati censiti e classificati per destinazione d'uso; le procedure di gara saranno avviate progressivamente dalla Regione Lazio.
Ogni concessione ha carattere temporaneo e revocabile, non trasferisce la proprietà dell'area e impone il rispetto delle prescrizioni d'uso.
Qualsiasi intervento fisico sulle aree concesse richiede titoli edilizi regolari (SCIA, permesso di costruire) e, ove necessario, autorizzazione paesaggistica, stante la natura vincolata di buona parte delle sponde fluviali.
La partecipazione alle procedure di gara richiede la predisposizione di un piano economico-finanziario, di un progetto tecnico di utilizzo e il rispetto dei requisiti stabiliti dal bando.
Chi intende candidarsi deve monitorare la pubblicazione dei bandi sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio (BURL) e sul profilo del committente regionale.

Per gli operatori che valutano di partecipare alle procedure o che intendono realizzare interventi su aree già in concessione, è fondamentale affidarsi a un tecnico abilitato per la verifica dei vincoli urbanistici e paesaggistici, la predisposizione dei titoli edilizi e il coordinamento con la Regione e Roma Capitale. Lo Studio Tecnico Corsi è disponibile per supportare imprenditori, associazioni e privati in ogni fase: dall'analisi delle opportunità alla progettazione, dalla presentazione delle pratiche edilizie all'assistenza tecnica durante i lavori.

Fonti e riferimenti normativi

Fonti giornalistiche e istituzionali consultate:

Riferimenti normativi:

Codice della Navigazione, R.D. 30 marzo 1942, n. 327, artt. 36 e ss. (uso del demanio marittimo e idrico)
D.Lgs. 31 marzo 1998, n. 112, art. 89 (conferimento funzioni alle Regioni in materia di demanio idrico)
D.Lgs. 15 gennaio 2002, n. 9 e D.Lgs. 28 maggio 2010, n. 85 (federalismo demaniale)
D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 – Codice dei Contratti Pubblici (principi di evidenza pubblica)
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico Edilizia (titoli abilitativi per interventi sulle aree concesse)
D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, art. 142, lett. c) (vincolo paesaggistico su fiumi e torrenti)