Piano Casa 2026: a settembre il bando da 700 milioni per le case popolari

Il Piano Casa diventa legge: il quadro normativo

Il Piano Casa 2026 ha completato il suo iter legislativo. Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 è stato convertito — con modificazioni — dalla Legge 2 luglio 2026, n. 116, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio 2026. Il provvedimento non introduce un bonus fiscale per i privati cittadini, né un contributo automatico per chi acquista casa: si tratta invece di una legge di programmazione e finanziamento di interventi pubblici e convenzionati, strutturata attorno a tre direttrici principali:

• recupero del patrimonio ERP (edilizia residenziale pubblica) inagibile o non assegnabile;
• sviluppo dell'edilizia residenziale sociale a canone calmierato, con vincoli di destinazione;
• programmi di edilizia integrata rivolti alla cosiddetta fascia grigia, ovvero quella parte di popolazione che non ha diritto alle case popolari ma non riesce a sostenere i prezzi del libero mercato.

A ciò si aggiunge la misura contenuta nell'art. 13-bis della Legge 7 agosto 2026, n. 152 (conversione del DL Infrastrutture n. 107/2026), che destina ulteriori 200 milioni di euro al potenziamento dello strumento finanziario PNRR per l'efficientamento energetico dell'edilizia residenziale pubblica. Un segnale chiaro: il tema delle case popolari è oggi al centro dell'agenda normativa nazionale.

Il primo bando: 700 milioni per gli alloggi inagibili

Nei primi giorni di settembre 2026 è attesa la pubblicazione del primo bando operativo, del valore di 700 milioni di euro, dedicato alla ristrutturazione e al recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi inutilizzabili a causa di degrado strutturale, obsolescenza impiantistica o necessità di manutenzioni straordinarie.

La procedura sarà gestita da Invitalia, in raccordo con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT). I fondi saranno distribuiti tra le Regioni sulla base della consistenza del patrimonio ERP risultante dal censimento del 2021, garantendo così una ripartizione proporzionata ai reali fabbisogni territoriali.

I soggetti beneficiari che potranno presentare candidatura sono:

• ATER e aziende casa;
• enti strumentali regionali;
• società in house delle Regioni;
• Comuni proprietari o gestori di alloggi ERP.

A un primo bando da 700 milioni seguirà un secondo provvedimento da 270 milioni di euro, interamente dedicato all'edilizia residenziale sociale, le cui tempistiche sono ancora in fase di definizione.

Come funziona: candidature, SAL e scadenze operative

Il meccanismo di accesso ai fondi si articola in due fasi distinte. Nella prima, le risorse vengono ripartite tra le Regioni in base al censimento ERP. Nella seconda, i soggetti attuatori (Comuni, ATER, enti in house) presentano ad Invitalia un elenco dettagliato degli immobili sui quali intendono intervenire, specificando la tipologia dei lavori e il calendario di realizzazione.

L'erogazione delle risorse avviene per stati di avanzamento lavori (SAL), con il seguente schema indicativo:

• 15% di anticipo all'avvio del cantiere;
• 25% a gennaio dell'anno successivo all'assegnazione;
• 45% a luglio, mese entro il quale i lavori devono essere obbligatoriamente avviati — pena la revoca dei fondi;
• 15% a saldo, subordinato alla disponibilità effettiva dell'alloggio per l'assegnazione.

Si tratta di un meccanismo pensato per garantire rapidità e responsabilizzare gli enti attuatori: chi non avvia i cantieri nei tempi previsti perde il finanziamento. Il completamento del programma di recupero degli alloggi inagibili è stimato tra il 2027 e il primo semestre del 2028.

Chi può accedere agli alloggi calmierati: la fascia grigia e i lavoratori pubblici

Il Piano Casa non si rivolge soltanto ai nuclei familiari con redditi bassi già presenti nelle graduatorie ERP. Un elemento importante della riforma è l'attenzione alla cosiddetta fascia grigia: cittadini con un ISEE familiare superiore a 20.000 euro — soglia che li esclude dall'edilizia residenziale pubblica tradizionale — ma che non riescono a sostenere i prezzi del mercato libero. Per rientrare in questa categoria, gli oneri annuali per l'acquisto o la locazione devono superare almeno il 30% del reddito medio disponibile del nucleo familiare.

Gli alloggi destinati a questa fascia saranno venduti o affittati con uno sconto di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato rilevati dall'Osservatorio OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate).

Tra le categorie ammesse all'accesso prioritario rientrano — per effetto di un emendamento approvato durante l'iter parlamentare — insegnanti e personale ATA, personale sanitario, forze di polizia, vigili del fuoco e forze armate. È importante precisare che tale priorità non garantisce automaticamente l'assegnazione di un alloggio: l'effettivo accesso dipenderà dai requisiti dei singoli bandi comunali e dalla disponibilità degli immobili recuperati.

Per le famiglie che desiderano un percorso verso la proprietà, il Piano prevede anche formule di locazione con facoltà di riscatto (rent to buy), che consentono di accumulare nel tempo una quota del canone pagato a titolo di acconto sul prezzo di acquisto.

Il focus su Roma e Lazio: ATER e patrimonio ERP

Roma e il Lazio rappresentano uno dei contesti più critici a livello nazionale per il fabbisogno di edilizia residenziale pubblica. L'ATER di Roma gestisce uno dei patrimoni ERP più consistenti d'Italia, con migliaia di alloggi in attesa di manutenzione straordinaria o dichiarati non assegnabili per motivi tecnici.

La ripartizione regionale dei 700 milioni prevista dal primo bando terrà conto dei dati del censimento ERP 2021: il Lazio, per la dimensione del suo patrimonio, potrà ambire a una quota significativa delle risorse nazionali. L'ATER di Roma, insieme ai Comuni del territorio laziale che gestiscono direttamente patrimoni popolari, dovrà presentare candidature dettagliate a Invitalia.

Sul versante complementare, la Legge Regionale Lazio n. 12/2025 — già analizzata in un precedente articolo di questo blog — ha introdotto strumenti urbanistici che facilitano la realizzazione di nuovi interventi di edilizia sociale, compresi student housing e senior housing, convenzionati con Roma Capitale e i Comuni laziali. Il Piano Casa nazionale e gli strumenti regionali sono quindi destinati a operare in sinergia.

Conclusioni

Il Piano Casa 2026 entra nella sua fase concreta. Ecco i punti essenziali da ricordare:

• Riferimento normativo: D.L. n. 66/2026, convertito dalla L. n. 116/2026 (GU 3 luglio 2026); L. n. 152/2026 (GU 20 agosto 2026, art. 13-bis).
• Primo bando: circa 700 milioni di euro, atteso nei primi giorni di settembre 2026, gestito da Invitalia in raccordo con il MIT.
• Soggetti attuatori: ATER, aziende casa, enti in house, Comuni proprietari di patrimonio ERP — non i privati cittadini.
• Destinatari finali: nuclei in fascia grigia (ISEE superiore a 20.000 euro con difficoltà di mercato), lavoratori pubblici con accesso prioritario (personale scolastico, sanitario, forze dell'ordine).
• Sconto garantito: almeno il 33% rispetto ai valori OMI per canoni e prezzi di vendita.
• Meccanismo SAL: erogazione a stati di avanzamento (15% anticipo, 25% a gennaio, 45% a luglio, 15% a saldo); mancato avvio cantiere entro luglio comporta revoca dei fondi.
• Azione per le famiglie: monitorare i bandi comunali e regionali che usciranno tra la fine del 2026 e il 2027, verificare i requisiti ISEE e conservare la documentazione attestante la categoria di appartenenza.
• Azione per Comuni e ATER nel Lazio: prepararsi alla candidatura all'avviso Invitalia, raccogliendo l'elenco degli immobili ERP inagibili con le relative schede tecniche.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione di Comuni, enti gestori e professionisti per la redazione dei progetti tecnici necessari alla presentazione delle candidature, nonché per la valutazione della conformità urbanistica ed edilizia degli immobili da inserire nei programmi di recupero.

Fonti e riferimenti normativi

• Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, convertito dalla Legge 2 luglio 2026, n. 116 — Gazzetta Ufficiale del 3 luglio 2026
• Legge 7 agosto 2026, n. 152 (conversione DL 107/2026) — Gazzetta Ufficiale n. 192 del 20 agosto 2026
• Testo coordinato DL 66/2026 — Normattiva
• Idealista.it, "Piano Casa 2026, bando da 700 milioni a settembre per le case popolari", 20 agosto 2026
• YouBuildWeb.it, "Piano Casa, al via il bando da 700 milioni per recuperare gli alloggi popolari", 20 agosto 2026
• Il Sole 24 Ore (citato in fonti secondarie), informazioni sul cronoprogramma operativo del bando
• Immobiliareblog.it, "Piano Casa 2026: cosa prevede il Decreto-Legge n. 66", 20 agosto 2026
• Quotidianopiu.it, "DL Infrastrutture, pubblicata la legge di conversione", 21 agosto 2026