D.L. 144/2026: le nuove regole per la ricostruzione post-sisma e il fondo da 100 milioni per le case danneggiate

Il contesto: dieci anni dal terremoto del Centro Italia e le norme ancora aperte

Il 24 agosto 2026 ricorre il decimo anniversario del sisma che devastò il Centro Italia, colpendo in modo particolare i Comuni di Amatrice e Accumoli in provincia di Rieti (Lazio), oltre ad Arquata del Tronto nelle Marche. A dieci anni di distanza, secondo i dati diffusi dal Commissario straordinario Fabrizio Castelli, risultano conclusi circa 15.000 cantieri privati e pubblici, ma ne rimangono oltre 9.000 ancora in corso, e circa 8.759 famiglie non hanno ancora fatto rientro nelle proprie abitazioni.

In questo quadro il Governo ha emanato il Decreto-Legge 7 agosto 2026, n. 144, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 182 del 7 agosto 2026 ed entrato in vigore l'8 agosto 2026. Il provvedimento, che contiene «Disposizioni urgenti per la funzionalità della pubblica amministrazione e degli enti territoriali, nonché in materia di protezione civile», dedica un intero Capo (Capo III) alla prevenzione sismica e alla ricostruzione post-calamità, con misure di sicuro interesse per proprietari di immobili, tecnici professionisti e imprese edili che operano nelle zone del cratere, inclusa la provincia di Rieti.

Il "primo cratere": misure speciali per Amatrice, Accumoli e Arquata del Tronto

La novità più significativa sul fronte della ricostruzione è l'introduzione del concetto di "primo cratere", con il quale il D.L. 144/2026 identifica i tre Comuni simbolo del terremoto del 24 agosto 2016 — Amatrice, Accumoli (entrambi in provincia di Rieti, Lazio) e Arquata del Tronto (Ascoli Piceno) — riconoscendone la specificità rispetto al resto del cratere sismico.

Per questi territori il decreto introduce una serie di misure dedicate:

• Proroga della Zona Franca Urbana (ZFU) per ulteriori due anni, estesa anche alle attività economiche di nuova costituzione che decidano di insediarsi nei Comuni del primo cratere. Si tratta di un regime di esenzione fiscale agevolata (imposte dirette, IRAP, tributi locali) pensato per attrarre investimenti e contrastare lo spopolamento;
• Quota del 5% delle risorse commissariali destinata a programmi di rilancio economico e sociale (contro il 4% previsto per il resto del cratere), finalizzata a promuovere occupazione, servizi e coesione territoriale;
• Misure specifiche per il personale degli Uffici Speciali per la Ricostruzione (USR) al fine di stabilizzare le professionalità tecniche e amministrative impegnate nelle pratiche di ricostruzione.

Per l'intero cratere sismico — che comprende territori di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria — la gestione commissariale straordinaria viene prorogata fino al 31 dicembre 2029, con trasferimento al Commissario anche di alcune funzioni di protezione civile non più rientranti nella gestione ordinaria.

Stato legittimo nei condomini del cratere: la semplificazione dell'art. 9-bis DPR 380/2001

Tra le disposizioni di maggiore impatto tecnico per i professionisti e per i proprietari di unità in condominio, il D.L. 144/2026 introduce una semplificazione rilevante nella verifica dello stato legittimo urbanistico per gli edifici colpiti dal sisma.

In via ordinaria, l'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) richiede che lo stato legittimo sia accertato sull'intera unità immobiliare — comprese le singole unità presenti nell'edificio — attraverso l'analisi dei titoli edilizi originari e delle eventuali sanatorie. Questo obbligo può costituire un ostacolo significativo quando le difformità sulle singole unità appartamenti (per esempio, modifiche interne realizzate nel tempo senza titolo) blocchino di fatto l'accesso ai contributi per la ricostruzione delle parti comuni.

Il decreto interviene su questo punto stabilendo che, per le domande di contributo relative alle parti comuni dei condomini, la verifica dello stato legittimo ha ad oggetto l'edificio nel suo complesso e non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso. In concreto:

• La domanda di contributo per interventi sulle parti comuni deve essere presentata, in base a un'apposita delibera assembleare, dall'amministratore del condominio, da un rappresentante dei proprietari in caso di condominio di fatto, oppure dall'amministratore del consorzio eventualmente costituito;
• È obbligatorio allegare un progetto unitario riferito all'intero edificio;
• La verifica urbanistica si concentra sull'edificio nella sua globalità: se un singolo proprietario ha eseguito modifiche interne senza titolo, ciò non preclude l'accesso ai contributi per la ristrutturazione delle parti comuni condominiali.

Si tratta di una norma che sblocca situazioni di impasse frequentissime nei condomini del cratere, dove la presenza di difformità «interne» rendeva di fatto impossibile procedere con le pratiche di contributo.

Il fondo da 100 milioni per le abitazioni danneggiate e sgomberate

Il D.L. 144/2026 istituisce un fondo ad hoc di 100 milioni di euro — di cui 30 milioni per il 2026 e 70 milioni per il 2027 — per sostenere gli interventi di riparazione e riqualificazione sismica delle abitazioni private danneggiate e sgomberate a seguito degli eventi sismici del luglio-agosto 2026 (distinti, quindi, dal sisma del 2016).

Parallelamente, sono previsti contributi per l'autonoma sistemazione delle famiglie i cui immobili risultino inagibili e sgomberati, articolati come segue:

| Composizione del nucleo familiare | Contributo mensile | |---|---| | 1 persona | 400 euro | | 2 persone | 500 euro | | 3 persone | 700 euro | | 4 persone | 800 euro | | 5 o più persone | 900 euro |

Sono inoltre previsti 200 euro aggiuntivi al mese per ciascun componente del nucleo con età superiore a 65 anni o con disabilità con invalidità almeno pari al 67%. Il contributo è erogabile fino al ripristino delle condizioni per il rientro nell'abitazione, e in ogni caso non oltre il 31 dicembre 2027.

Per i tecnici, il decreto introduce anche la possibilità per il Commissario straordinario di finanziare immediatamente le sole attività di progettazione degli interventi di ricostruzione individuati come urgenti, anche in deroga all'art. 37 del Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023), al fine di accelerare la catena di progettazione-affidamento-esecuzione.

Impatto sui contributi PNRR e sulla messa in sicurezza degli edifici pubblici

Il D.L. 144/2026 si intreccia con le risorse del PNRR e con altri fondi recentemente attivati. Vale la pena segnalare in questo quadro complessivo alcune misure parallele che interessano la sicurezza del patrimonio edilizio pubblico:

• Con la Legge 7 agosto 2026, n. 152 (GU 20 agosto 2026, n. 192), di conversione del D.L. 107/2026 (decreto Infrastrutture e PNRR), sono stati rimodulati 200 milioni di euro per l'efficientamento energetico dell'edilizia residenziale pubblica (ERP), finanziamento che si aggiunge alle misure del Piano Casa 2026;
• Il Ministero dell'Interno ha assegnato, con comunicato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 185 del 11 agosto 2026, 98 milioni di euro di contributi agli enti locali per spese di progettazione definitiva ed esecutiva relative a interventi di: messa in sicurezza del territorio a rischio idrogeologico, messa in sicurezza ed efficientamento energetico delle scuole e degli edifici pubblici, investimenti per la messa in sicurezza di strade.

Queste risorse, seppur non direttamente rientranti nel D.L. 144, configurano un quadro di opportunità complementari per i Comuni del Lazio — a partire da quelli della provincia di Rieti — che si trovino a dover pianificare interventi di messa in sicurezza e riqualificazione del proprio patrimonio pubblico.

Conclusioni: cosa fare, a chi rivolgersi e dati chiave da ricordare

Il Decreto-Legge 7 agosto 2026, n. 144 introduce misure urgenti che riguardano direttamente i proprietari di immobili, i condomini, le imprese edili e i professionisti tecnici che operano nelle zone del cratere sismico, con particolare rilevanza per il Lazio (province di Rieti e Frosinone).

Riepilogo dei punti chiave:

• Gestione commissariale prorogata al 31 dicembre 2029 per Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria;
• Primo cratere (Amatrice, Accumoli, Arquata del Tronto): Zona Franca Urbana prorogata di due anni, quota risorse per rilancio economico al 5%;
• Stato legittimo semplificato: per i condomini del cratere, le difformità sulle singole unità interne non bloccano più l'accesso ai contributi per le parti comuni; la verifica riguarda l'edificio nel suo complesso (modifica all'art. 9-bis del DPR 380/2001);
• Fondo da 100 milioni: 30 milioni nel 2026 e 70 milioni nel 2027 per la riparazione e riqualificazione sismica di abitazioni danneggiate e sgomberate;
• Contributo di autonoma sistemazione: da 400 a 900 euro mensili, con maggiorazione di 200 euro per over 65 e disabili gravi, fino al 31 dicembre 2027;
• Progettazione finanziabile in anticipo: il Commissario può finanziare immediatamente le attività di progettazione degli interventi urgenti.

Azioni concrete da intraprendere:

1. I condomini del cratere con domande di contributo bloccate per difformità interne alle singole unità devono verificare con il proprio tecnico se la nuova norma consente lo sblocco della pratica;
2. Gli amministratori condominiali devono convocare l'assemblea, adottare la delibera necessaria e incaricare un professionista tecnico abilitato per la predisposizione del progetto unitario;
3. I proprietari di immobili sgomberati da eventi sismici recenti devono presentare domanda di contributo per l'autonoma sistemazione presso gli uffici competenti (Uffici Speciali per la Ricostruzione);
4. I Comuni del Lazio interessati dai 98 milioni del Ministero dell'Interno devono verificare le modalità di accesso ai contributi per la progettazione di interventi di messa in sicurezza.

Il D.L. 144/2026 è attualmente all'esame del Parlamento per la conversione in legge entro il termine costituzionale di 60 giorni: il testo potrebbe subire modifiche nel corso dell'iter. È pertanto fondamentale monitorare gli sviluppi legislativi e le successive ordinanze commissariali attuative.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per assistere proprietari, condomini e imprese nell'analisi delle pratiche edilizie, nella verifica dello stato legittimo degli immobili e nella predisposizione di progetti tecnici coerenti con la normativa sulla ricostruzione.

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Fonti e riferimenti normativi:

• Decreto-Legge 7 agosto 2026, n. 144 – GU n. 182 del 7 agosto 2026 — in vigore dall'8 agosto 2026, in corso di conversione;
• Legge 7 agosto 2026, n. 152 – GU n. 192 del 20 agosto 2026 — conversione del D.L. 107/2026 (decreto Infrastrutture e PNRR);
• Comunicato Ministero dell'Interno – GU n. 185 del 11 agosto 2026 – Assegnazione contributi agli enti locali (98 milioni di euro);
• Art. 9-bis del D.P.R. 30 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) – «Stato legittimo degli immobili»;
• Art. 37, D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 (Codice dei contratti pubblici) – aggregazioni e centralizzazione degli appalti;
• ANSA – Commissario Castelli, 24 agosto 2026: «15.000 cantieri conclusi, 9.000 ancora in corso»;
• Ingenio-web.it – Analisi D.L. 144/2026 per tecnici e imprese (21 agosto 2026).