Terrazza e lastrico solare in condominio: chi paga le spese nel 2026

Il quadro normativo: l'articolo 1126 del Codice Civile

La disciplina di riferimento per le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello in uso esclusivo è contenuta nell'articolo 1126 del Codice Civile. La norma stabilisce un criterio di ripartizione ben preciso: un terzo della spesa grava sul proprietario o sul condomino che ha l'uso esclusivo della superficie, mentre i restanti due terzi sono ripartiti tra tutti i condomini dei piani sottostanti, in proporzione al valore dei rispettivi piani o porzioni di piano.

La ratio della norma è chiara: il lastrico o la terrazza svolge una duplice funzione. Da un lato, è uno spazio di godimento esclusivo per chi lo utilizza; dall'altro, ha una funzione di copertura a favore di tutti i piani dell'edificio sottostanti. La legge traduce questa doppia valenza in una ripartizione asimmetrica della spesa.

È importante sottolineare che l'articolo 1126 c.c. si applica anche quando il lastrico o la terrazza costituisce formalmente una parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., ma è stato attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini tramite rogito o regolamento contrattuale. La natura comune del bene, pertanto, non esclude l'applicazione del criterio del terzo e dei due terzi.

Le novità giurisprudenziali del 2026: tre ordinanze della Cassazione

Nel corso del 2026 la Corte di Cassazione ha pronunciato tre importanti ordinanze che chiariscono e rafforzano le regole sull'art. 1126 c.c., risolvendo alcune delle questioni più dibattute nei tribunali di merito.

1. Servitù di sciorinamento e uso esclusivo (Cass. ord. n. 16428/2026, 27 maggio 2026)

Una questione frequente riguarda le terrazze gravate da una servitù di sciorinamento a favore degli altri condomini: può questa servitù essere usata dall'assemblea per riqualificare la terrazza come "bene comune" e ribaltare il riparto dell'art. 1126 c.c.?

La Cassazione risponde negativamente in modo netto. La servitù di sciorinamento incide sulle facoltà di godimento della terrazza, ma non ne altera la qualificazione giuridica come terrazza ad uso esclusivo. L'imputazione delle spese segue la titolarità dell'uso, non l'esistenza di vincoli accessori. Di conseguenza, la delibera assembleare che, valorizzando la servitù come indice di uso condiviso, rovesci il criterio di riparto dell'art. 1126 c.c. è annullabile su iniziativa di chi ha votato contro o si è astenuto.

2. Deroga al terzo e ai due terzi: solo con delibera unanime (Cass. ord. n. 21572/2026, 24 giugno 2026)

L'ordinanza n. 21572/2026 ribadisce che il criterio del terzo e dei due terzi previsto dall'art. 1126 c.c. è una norma dispositiva, quindi derogabile, ma soltanto con il consenso di tutti i condomini, espresso in forma contrattuale o con delibera adottata all'unanimità. Una delibera assembleare approvata a maggioranza che sostituisca il criterio legale con uno diverso è viziata e annullabile entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell'assemblea per i presenti dissenzienti o astenuti, e dalla ricezione del verbale per gli assenti. Chi lascia scadere tale termine perde il diritto di contestare il riparto.

3. Infiltrazioni: il danneggiato può chiedere l'intero a ciascun responsabile (Cass. n. 11585/2026)

L'ordinanza n. 11585/2026 affronta il tema delle infiltrazioni provenienti da una terrazza in uso esclusivo che danneggiano i piani sottostanti. La Corte chiarisce che le quote dell'art. 1126 c.c. — un terzo e due terzi — valgono soltanto nei rapporti interni tra i condebitori (proprietario esclusivo e condominio), ai fini della successiva rivalsa. Nei confronti del condomino danneggiato, invece, opera la responsabilità solidale ai sensi dell'art. 2055 c.c.: il soggetto leso può pertanto chiedere il risarcimento integrale del danno a ciascuno dei responsabili (sia al titolare dell'uso esclusivo sia al condominio), salvo che quest'ultimo si rivalga poi pro quota sull'altro corresponsabile.

Lastrico solare aggettante: la regola della funzione di copertura

Un caso frequente negli edifici romani e laziali — specialmente nei palazzi d'epoca o nei condomini con terrazzini sporgenti — riguarda i lastrici solari parzialmente aggettanti, cioè quelli la cui superficie si estende oltre il perimetro dell'edificio sottostante.

La Cassazione (Cass. ord. n. 21572/2026, confermando un orientamento consolidato) ha chiarito che il criterio dell'art. 1126 c.c. si applica alla sola porzione del lastrico che assolve concretamente la funzione di copertura dei piani sottostanti. La parte aggettante — che sporge senza coprire nessuna unità immobiliare — segue invece il normale regime della parte comune, con spese a carico di tutti secondo i millesimi generali (art. 1123, comma 1, c.c.).

In pratica, se il lastrico di un attico copre per la metà la superficie dell'edificio e per l'altra metà sporge nel vuoto, le spese di riparazione si calcolano separatamente:

• Parte coperta: art. 1126 c.c. — un terzo al titolare dell'uso esclusivo, due terzi ai piani sottostanti
• Parte aggettante: art. 1123, comma 1, c.c. — a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà

Questa distinzione richiede spesso una perizia tecnica per misurare con precisione la porzione coperta e quella aggettante, con ricadute dirette sulla correttezza dei piani di riparto approvati in assemblea.

Balconi, frontalini e solaio: cosa si paga e cosa no

Per completare il quadro, è utile distinguere il regime del lastrico solare e della terrazza a livello da quello dei balconi e dei solai interpiano, che seguono regole diverse.

Balconi

I balconi sono in linea di principio di proprietà esclusiva del condomino al cui appartamento si affacciano. Le spese di manutenzione si ripartiscono così:

• Pavimento del balcone (parte superiore): a carico del proprietario dell'appartamento che vi accede
• Soffitto del balcone (parte inferiore, intradosso): a carico del condomino del piano sottostante
• Frontalini e rivestimenti decorativi della fronte: a carico del condominio intero, in quanto elementi che contribuiscono al decoro architettonico della facciata comune (orientamento confermato dalla giurisprudenza più recente, tra cui Il Sole 24 Ore – Corriere della Sera, agosto 2026)

Solai interpiano (art. 1125 c.c.)

Le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei solai che separano due piani si suddividono in parti uguali tra i proprietari dei due piani:

• 50% al proprietario del piano superiore (che paga la pavimentazione)
• 50% al proprietario del piano inferiore (che paga l'intonaco e la tinteggiatura del soffitto)

A differenza dell'art. 1126 c.c., questa norma non prevede il coinvolgimento del condominio nel suo complesso, a meno che il solaio non assolva anche funzioni strutturali o di copertura per l'intero edificio.

Delibera assembleare errata: nullità o annullabilità? Come e quando contestare

La distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile è cruciale per capire se e come un condomino può difendersi da un riparto delle spese illegittimo.

• Nullità radicale (art. 1123 c.c. e Cass. ord. n. 3445/2026): si verifica quando la delibera modifica in modo generale e permanente i criteri di riparto delle spese in difformità dai millesimi, senza il consenso unanime di tutti i condomini. La nullità è insanabile e può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

• Annullabilità (art. 1137 c.c.): si applica quando la delibera applica male il criterio legale nel caso concreto — ad esempio, adottando per il lastrico un riparto diverso da quello previsto dall'art. 1126 c.c. senza delibera unanime. L'annullamento deve essere richiesto al giudice entro 30 giorni dalla data della delibera per chi era presente e ha dissentito o si è astenuto, e dalla ricezione del verbale per chi era assente. Trascorso questo termine, la delibera diventa efficace e non è più contestabile.

Come agire in pratica:

1. Contestare formalmente il riparto in assemblea, facendo verbalizzare il dissenso
2. Richiedere all'amministratore copia del verbale e del piano di riparto allegato
3. Rivolgersi a un tecnico abilitato per verificare la correttezza del calcolo
4. Entro 30 giorni dalla delibera, notificare all'amministratore (in rappresentanza del Condominio) un atto di citazione o, preferibilmente, procedere con la mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs. 28/2010 (le controversie condominiali richiedono il tentativo di mediazione prima del giudizio)

Conclusioni

La giurisprudenza della Cassazione del 2026 ha consolidato e precisato un quadro normativo che rimane di fondamentale importanza pratica per milioni di condomini italiani. Di seguito i punti essenziali da ricordare:

Regola di base (art. 1126 c.c.): le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello in uso esclusivo si ripartiscono in ragione di 1/3 a carico dell'utente esclusivo e 2/3 a carico dei condomini dei piani sottostanti.

Novità 2026 — tre principi operativi:

• Cass. n. 16428/2026: la servitù di sciorinamento non trasforma la terrazza in bene comune ai fini del riparto; l'art. 1126 c.c. si applica sempre se c'è un titolare esclusivo identificabile
• Cass. n. 21572/2026: la deroga al criterio del terzo e dei due terzi richiede il consenso di tutti i condomini; la delibera a maggioranza è annullabile
• Cass. n. 11585/2026: chi subisce danni da infiltrazioni può chiedere il risarcimento integrale a ciascun responsabile; le quote dell'art. 1126 c.c. valgono solo tra i condebitori in sede di rivalsa

Azioni concrete da intraprendere:

• Verificare che il piano di riparto approvato dall'assemblea sia conforme all'art. 1126 c.c. prima di pagare
• In caso di delibera errata, impugnarla entro 30 giorni (il mancato rispetto del termine preclude ogni contestazione successiva)
• In caso di danni da infiltrazioni, farsi assistere da un tecnico per la verifica delle cause e l'attribuzione delle responsabilità
• Prima di lavori sul lastrico o sulla terrazza, accertarsi che la superficie coperta e quella aggettante siano misurate correttamente per calcolare il riparto

Per le caratteristiche specifiche degli edifici a Roma e nel Lazio — spesso costruiti prima degli anni '70, con lastrici solari di grandi dimensioni, terrazze attiche e parti comuni complesse — è essenziale disporre di una perizia tecnica che quantifichi le superfici e supporti il calcolo del piano di riparto. Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per analizzare le situazioni concrete, redigere perizie tecniche e assistere condomini, amministratori e proprietari in tutte le fasi della gestione delle spese condominiali.

Fonti

• Art. 1126 Codice Civile — Ripartizione delle spese per lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo
• Art. 1123 Codice Civile — Criteri generali di ripartizione delle spese condominiali
• Art. 1125 Codice Civile — Spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai
• Art. 1117 Codice Civile — Parti comuni dell'edificio
• Art. 1137 Codice Civile — Impugnazione delle delibere assembleari
• Corte di Cassazione, Sez. II civile, ord. n. 16428 del 27 maggio 2026 — Terrazza con servitù di sciorinamento: rimane di uso esclusivo ai fini del riparto ex art. 1126 c.c. (studiolegalemp.info)
• Corte di Cassazione, Sez. II civile, ord. n. 21572 del 24 giugno 2026 — Lastrico solare aggettante e deroga al criterio del terzo e dei due terzi solo con delibera unanime (edilportale.com)
• Corte di Cassazione, n. 11585/2026 — Infiltrazioni dalla terrazza in uso esclusivo: responsabilità solidale verso il danneggiato (studiolegalescarlino.com)
• Corte di Cassazione, ord. n. 3445/2026 — Nullità della delibera che modifica stabilmente i criteri di riparto senza consenso unanime (nicolaporro.it)
• Corriere della Sera, Chiedi all'Esperto Condominio, 24 agosto 2026 — Balconi e frontalini: ripartizione delle spese (corriere.it)
• D.Lgs. 28/2010 — Mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali