Piscina interrata: serve il permesso di costruire, non è una pertinenza

La sentenza che cambia le regole: piscina interrata non è pertinenza

Il Consiglio di Stato, con la sentenza della Sezione VII n. 6752 del 1° settembre 2026 (Est. Morgantini, Pres. Lipari), ha fissato un principio destinato a incidere concretamente su molti proprietari di abitazioni private: la piscina interrata a servizio di un'abitazione non è una pertinenza urbanistica, ma un intervento di nuova costruzione, soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Il caso esaminato riguardava una vasca interrata di circa 98 metri quadrati, realizzata nell'area pertinenziale recintata di un fabbricato residenziale, senza alcun titolo edilizio. Il proprietario sosteneva che l'opera fosse pertinenziale all'abitazione e, in quanto tale, non richiedesse il permesso di costruire. Il Consiglio di Stato ha respinto questa tesi con motivazioni dettagliate, che è importante conoscere.

La pronuncia ha piena rilevanza su tutto il territorio nazionale, inclusi Roma e il Lazio, dove la presenza di ville unifamiliari, case con giardino e immobili di pregio rende il tema delle piscine particolarmente attuale.

La differenza tra pertinenza civilistica e pertinenza urbanistica

Uno degli errori più frequenti è confondere la pertinenza civilistica — il garage, la rimessa, il box — con la pertinenza urbanistica, che ha una definizione molto più restrittiva ai fini edilizi.

Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza amministrativa (richiamato anche dalla sentenza n. 6752/2026), perché un'opera possa definirsi pertinenza urbanistica devono ricorrere contestualmente tre condizioni:

• consistenza quantitativa modesta, tale da non alterare in modo rilevante l'assetto del territorio;
• legame funzionale esclusivo con l'edificio principale, che escluda qualsiasi uso autonomo e separato;
• assenza di autonoma destinazione economica o funzionale.

Una piscina interrata, pur essendo certamente "al servizio" della casa, non soddisfa questi requisiti. Le opere di scavo, le strutture di contenimento, gli impianti idraulici e i locali tecnici producono una trasformazione stabile e irreversibile del suolo. La vasca, inoltre, può svolgere una funzione autonoma e incide sulla consistenza e sulla redditività dell'immobile anche ai fini catastali.

Per queste ragioni, il Consiglio di Stato ha ricondotto la piscina interrata alla categoria delle nuove costruzioni prevista dall'art. 3, comma 1, lettera e), del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), con conseguente obbligo di permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 dello stesso decreto.

Cosa succede se la piscina è stata realizzata senza titolo edilizio

Realizzare una piscina interrata senza il necessario permesso di costruire configura un abuso edilizio a tutti gli effetti. Le conseguenze sono quelle previste dal Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) e possono essere molto gravi:

• Il Comune, esercitando la propria funzione di vigilanza urbanistica (art. 27 DPR 380/2001), può adottare un ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi (art. 31).
• Se il responsabile non demolisce entro 90 giorni, l'area di sedime (il terreno sotto e intorno alla piscina) può essere acquisita gratuitamente al patrimonio comunale.
• La sanzione penale ex art. 44 DPR 380/2001 prevede l'ammenda fino a 51.645 euro e, nei casi più gravi, l'arresto.
• L'abuso non si prescrive sul piano amministrativo: l'ordine di demolizione può essere emesso in qualsiasi momento, anche a distanza di anni dalla realizzazione dell'opera.

Particolarmente rilevante è il principio — ribadito dalla stessa sentenza n. 6752/2026 — secondo cui l'obbligo di demolizione segue il bene e non la persona: chi acquista un immobile con una piscina abusiva già esistente può essere destinatario dell'ordine di ripristino, anche se non ha commesso l'abuso. Questo rende il tema cruciale anche nella fase di due diligence prima del rogito.

Se l'immobile si trova in un'area soggetta a vincolo paesaggistico (come molte zone di Roma, dei Castelli Romani o della costa laziale), la situazione è ancora più delicata: oltre al permesso di costruire, sarebbe stata necessaria anche la preventiva autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del D.Lgs. 42/2004, che non può essere rilasciata ex post per interventi che hanno creato nuovi volumi o superfici.

La sanatoria è possibile? Doppia conformità e limiti del Salva Casa

La domanda più frequente è: "Posso sanare la piscina abusiva?". La risposta dipende dalla normativa applicabile al caso concreto e dalle caratteristiche dell'opera.

Accertamento di conformità ordinario (art. 36 DPR 380/2001 — doppia conformità): la sanatoria è possibile solo se l'intervento risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Questa condizione — detta "doppia conformità piena" — è spesso difficile da soddisfare, specialmente se nel frattempo sono cambiati i parametri urbanistici o il piano regolatore.

Accertamento di conformità attenuata (art. 36-bis DPR 380/2001 — Decreto Salva Casa, L. 105/2024): introdotto per le parziali difformità e le variazioni essenziali, non si applica agli interventi realizzati in totale assenza di titolo. Una piscina costruita senza permesso di costruire non rientra in questa categoria agevolata.

Limiti generali: il silenzio dell'amministrazione sulla domanda di sanatoria non produce silenzio-assenso se l'istanza non rientra nella fattispecie normativa invocata. Un'istanza presentata con la procedura sbagliata non diventa sanatoria per il solo decorso del tempo, come ha ribadito anche la giurisprudenza più recente (TAR, settembre 2026).

In ogni caso, la sanatoria è esclusa in presenza di vincolo paesaggistico per interventi che abbiano creato nuovi volumi, ai sensi dell'art. 167 del D.Lgs. 42/2004, salva l'ipotesi derogatoria prevista dal Salva Casa per titoli rilasciati ante 11 maggio 2006 senza accertamento paesaggistico.

Il titolo edilizio giusto: iter, documenti e verifiche preliminari

Per chi intende realizzare correttamente una piscina interrata sul proprio immobile — o per chi sta valutando l'acquisto di una proprietà con piscina — è essenziale conoscere l'iter autorizzativo corretto.

Verifiche preliminari da effettuare:

• Controllare la destinazione urbanistica del lotto nel Piano Regolatore Generale (PRG) o nel Piano Operativo comunale: alcune zone omogenee (ad esempio le zone A del centro storico) potrebbero vietare o limitare questo tipo di intervento.
• Verificare la presenza di vincoli (paesaggistici, idrogeologici, sismici, cimiteriali, demaniali): in tal caso saranno necessarie autorizzazioni aggiuntive da acquisire prima del permesso di costruire.
• Controllare le norme locali sui distacchi: la piscina, in quanto costruzione, deve rispettare le distanze dai confini e dalle strade previste dal regolamento edilizio.
• Verificare lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis DPR 380/2001): la piscina si aggiunge all'edificio esistente e non può essere richiesta se l'edificio stesso ha abusi in corso.

Titolo edilizio necessario: il permesso di costruire (art. 10 DPR 380/2001), da presentare allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune. L'istanza deve essere corredata da elaborati progettuali firmati da un tecnico abilitato, relazione geologica (spesso obbligatoria per gli scavi), piano di gestione delle acque e, se dovuta, autorizzazione paesaggistica.

In zona sismica (molte aree del Lazio, inclusa Roma che ricade in zona 3): è necessario il deposito o l'autorizzazione sismica ai sensi degli artt. 93-94 DPR 380/2001 prima dell'inizio dei lavori, con deposito degli elaborati strutturali presso il competente Ufficio del Genio Civile regionale.

Conclusioni: i punti da ricordare e cosa fare adesso

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6752 del 1° settembre 2026 porta chiarezza su un tema che ha generato molti contenziosi: la piscina interrata non è mai una pertinenza urbanistica e richiede il permesso di costruire, indipendentemente dalle dimensioni, dalla collocazione nell'area recintata e dal collegamento funzionale con la casa.

Riepilogo dei punti fondamentali:

• La piscina interrata è nuova costruzione ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e), DPR 380/2001 e richiede il permesso di costruire.
• L'assenza del titolo edilizio configura abuso edilizio permanente, sanabile solo con la doppia conformità piena (art. 36 DPR 380/2001) e comunque escluso in area vincolata se ci sono nuovi volumi.
• L'ordine di demolizione segue il bene: anche chi ha acquistato l'immobile in buona fede dopo la realizzazione dell'abuso può essere obbligato a demolire.
• Prima di acquistare una casa con piscina: verificare sempre che sia presente il permesso di costruire relativo alla vasca e, se del caso, l'autorizzazione paesaggistica.
• Prima di costruire: affidarsi a un tecnico abilitato che verifichi la fattibilità, acquisisca i titoli necessari e depositi gli elaborati in zona sismica.
• Scadenze e adempimenti: non esistono termini di prescrizione per gli abusi edilizi sul piano amministrativo. Un abuso realizzato decenni fa resta perseguibile.

Fonti e riferimenti normativi:

• Consiglio di Stato, Sez. VII, sentenza n. 6752 del 1° settembre 2026 – Altalex
• Commento sentenza – LavoriPubblici.it
• Art. 3, comma 1, lett. e), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) – nuove costruzioni
• Art. 10, D.P.R. 380/2001 – interventi subordinati a permesso di costruire
• Art. 31, D.P.R. 380/2001 – ordine di demolizione e acquisizione gratuita
• Art. 36 e art. 36-bis, D.P.R. 380/2001 – accertamento di conformità
• Art. 146 e art. 167, D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali) – autorizzazione paesaggistica
• Artt. 93 e 94, D.P.R. 380/2001 – adempimenti in zona sismica

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