Campi da padel: quando serve il permesso di costruire

Il caso di Monteverde che ha cambiato le regole del gioco

Il padel è lo sport più in crescita d'Italia: impianti, circoli e centri sportivi proliferano in ogni quartiere delle grandi città, Roma inclusa. Ma realizzare un campo da padel non è semplice come sembra sul piano edilizio e urbanistico. A chiarirlo in modo definitivo è il TAR Lazio, con una sentenza pubblicata il 22 agosto 2026 che riguarda l'area dell'ex Sant'Ivo, nel quartiere Monteverde a Roma.

Il caso: un operatore aveva trasformato il vecchio campo da calcetto dell'area e realizzato un quarto campo da padel, qualificando i lavori come una semplice ristrutturazione edilizia e presentando una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). I residenti vicini hanno impugnato il titolo edilizio al TAR. I giudici hanno dato loro ragione: annullato il via libera del Comune e stabilito che quelle strutture non erano una ristrutturazione, bensì nuove costruzioni, soggette al regime del permesso di costruire ai sensi degli artt. 3 e 10 del D.P.R. 380/2001.

Ristrutturazione o nuova costruzione? La distinzione che fa la differenza

La questione non è solo burocratica: sbagliare il titolo edilizio espone a sanzioni gravi, dall'ordine di demolizione alla sospensione dei lavori. La giurisprudenza amministrativa ha fissato un criterio preciso per distinguere ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.

Si parla di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d, D.P.R. 380/2001) quando i lavori trasformano un organismo edilizio preesistente senza modificare il numero degli edifici, senza variare volume, altezza o sagoma in misura rilevante, e mantenendo elementi di continuità con il manufatto demolito.

Si parla invece di nuova costruzione (art. 3, comma 1, lett. e, D.P.R. 380/2001) — soggetta a permesso di costruire — ogni volta che l'intervento:

• modifica il numero degli edifici presenti nell'area;
• non presenta elementi di continuità con la preesistenza;
• realizza opere che trasformano stabilmente l'assetto del territorio, indipendentemente dai materiali usati.

Nel caso dei campi da padel, la pavimentazione rigida, i pali strutturali, le reti perimetrali fisse e soprattutto le coperture o tensostrutture permanenti determinano una trasformazione duratura del suolo. Non conta che i materiali siano «leggeri»: ciò che rileva è il carattere stabile e permanente dell'opera, secondo un principio ribadito anche dal Consiglio di Stato (Sez. VI, n. 4169/2023 e Sez. IV, n. 4005/2024).

Quale titolo edilizio per i campi da padel: la mappa pratica

Non tutti i campi da padel richiedono lo stesso titolo. La scelta dipende dalle caratteristiche concrete dell'intervento:

• Edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/2001): solo per opere completamente amovibili, senza fondazioni, senza pavimentazione fissa e senza copertura permanente. Si tratta di fattispecie eccezionali, di norma limitate a impianti temporanei montati e smontati stagionalmente.
• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, art. 6-bis D.P.R. 380/2001): per interventi di manutenzione straordinaria che non toccano parti strutturali. Non applicabile alla realizzazione di nuovi campi.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, art. 22 D.P.R. 380/2001): per ristrutturazioni edilizie leggere, manutenzioni straordinarie con incidenza sulle strutture. Può essere utilizzata solo se l'intervento non supera la soglia della ristrutturazione pesante e non integra una nuova costruzione.
• Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001): obbligatorio ogni volta che si realizza una struttura stabile, con fondazioni, pavimentazione definitiva o copertura permanente, oppure quando si aumenta il numero di edifici o impianti nell'area. È il titolo richiesto per la quasi totalità dei campi da padel con tensostruttura.

Una SCIA presentata al posto di un permesso di costruire non sana la situazione: il Comune può inibire i lavori entro 30 giorni o, se già eseguiti, adottare i provvedimenti sanzionatori previsti dall'art. 37 D.P.R. 380/2001, fino all'ordine di ripristino.

Il ruolo della destinazione urbanistica e dei vincoli

Anche quando il titolo edilizio corretto è stato individuato, rimane un secondo livello di valutazione: la compatibilità urbanistica dell'impianto. I campi da padel sono impianti sportivi a tutti gli effetti, e come tali la loro realizzazione deve essere consentita dalla destinazione d'uso della zona in cui ricadono.

A Roma, il Piano Regolatore Generale e le relative Norme Tecniche di Attuazione (NTA) — aggiornate dall'Assemblea Capitolina nel luglio 2026 — disciplinano le destinazioni d'uso ammesse per zona. Un campo da padel può risultare incompatibile se l'area è destinata esclusivamente a uso residenziale o ad altro uso specifico che non include le attrezzature sportive.

Oltre alla destinazione urbanistica, occorre verificare:

• la presenza di vincoli paesaggistici (D.Lgs. 42/2004), che richiedono autorizzazione paesaggistica preventiva;
• la presenza di vincoli architettonici o storici, che possono precludere qualsiasi trasformazione;
• i regolamenti edilizi comunali, che possono fissare distanze minime dai confini, altezze massime delle strutture, requisiti di permeabilità del suolo;
• le norme acustiche (D.P.C.M. 5 dicembre 1997 e Legge 447/1995), particolarmente rilevanti per impianti sportivi aperti al pubblico in zone residenziali.

Solo dopo aver verificato tutti questi livelli è possibile procedere con la progettazione e la scelta del titolo edilizio corretto.

I rischi per chi sbaglia: sanzioni e ordine di demolizione

Le conseguenze di un titolo edilizio errato o assente sono concrete e possono essere molto pesanti. Il D.P.R. 380/2001 prevede un sistema sanzionatorio graduato in base alla gravità dell'abuso:

• SCIA presentata al posto di permesso di costruire: il Comune può inibire l'inizio dei lavori entro 30 giorni dalla presentazione. Se i lavori sono già iniziati, scatta la sospensione e, in caso di mancato adeguamento, la demolizione (art. 37 D.P.R. 380/2001).
• Lavori eseguiti senza alcun titolo: si configura l'abuso edilizio ai sensi dell'art. 31 D.P.R. 380/2001. Il Comune emette ordinanza di demolizione e ripristino con termine di 90 giorni. L'inosservanza comporta l'acquisizione gratuita del manufatto al patrimonio del Comune. Come chiarito dall'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 7 del 31 luglio 2026, il termine di 90 giorni si sospende solo in presenza di una misura cautelare favorevole del giudice amministrativo.
• Impugnazione da parte dei vicini: anche se il Comune ha rilasciato un titolo edilizio ritenuto errato (come nel caso di Monteverde), i terzi lesi possono impugnarlo al TAR entro 60 giorni dalla piena conoscenza dei lavori o del provvedimento. Il rischio è che un campo già costruito debba essere smantellato.
• Responsabilità del tecnico: il professionista che assevera una SCIA non conforme o firma elaborati con qualificazione errata dell'intervento risponde disciplinarmente e penalmente ai sensi degli artt. 29 e 44 D.P.R. 380/2001.

Conclusioni

La sentenza del TAR Lazio sull'ex Sant'Ivo di Monteverde (agosto 2026) costituisce un punto di riferimento importante per chiunque voglia realizzare un campo da padel, sia su area privata sia su area in concessione, a Roma e nel resto d'Italia.

I punti chiave da ricordare:

• Un campo da padel con struttura fissa, pavimentazione permanente o copertura (tensostruttura, telone, pannelli) è quasi sempre qualificato come nuova costruzione e richiede il permesso di costruire.
• La SCIA può essere sufficiente solo per interventi di ristrutturazione leggera senza modifiche al numero di impianti e senza realizzazione di nuove superfici coperte stabili.
• Prima di qualsiasi progetto è necessario verificare la destinazione urbanistica della zona, la presenza di vincoli e i requisiti del regolamento edilizio comunale.
• Chi ha già realizzato impianti con un titolo insufficiente può valutare la regolarizzazione tramite accertamento di conformità (art. 36 o art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa), a condizione che sussista la doppia conformità o la conformità asincrona.

Azioni consigliate:

1. Prima di avviare qualsiasi progetto, affidare a un tecnico abilitato la verifica della fattibilità urbanistica ed edilizia.
2. Richiedere il certificato di destinazione urbanistica (CDU) dell'area al Comune.
3. Verificare la presenza di vincoli tramite i portali della Soprintendenza e della Regione Lazio.
4. Scegliere il titolo edilizio corretto sulla base della qualificazione tecnica dell'intervento, non sulla base della convenienza o della rapidità procedurale.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per valutare la fattibilità del vostro progetto, individuare il titolo edilizio corretto e predisporre tutta la documentazione necessaria per la presentazione allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune competente.

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Fonti e riferimenti normativi

• TAR Lazio, Roma, Sez. II-bis, sentenza agosto 2026 – caso ex Sant'Ivo Monteverde (La Repubblica Roma, 22 agosto 2026)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico dell'Edilizia – artt. 3, 6, 6-bis, 10, 22, 31, 36, 36-bis, 37, 44
• Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 4169/2023 – definizione di nuova costruzione
• Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 4005/2024 – modifiche e ampliamenti volumetrici come nuova costruzione
• Adunanza Plenaria Consiglio di Stato n. 7 del 31 luglio 2026 – sospensione del termine di 90 giorni per demolizione
• NTA PRG Roma 2026 – Assemblea Capitolina – luglio 2026
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (vincoli paesaggistici)