Veranda sul balcone: quando è abuso edilizio e quando si rischia la demolizione

Il problema che riguarda molti italiani

Chiudere il balcone con una vetrata o trasformare una loggia in una veranda chiusa è un intervento diffusissimo nelle abitazioni italiane, soprattutto a Roma e nel Lazio. Spesso viene percepito come una semplice miglioria: si guadagna spazio, si riduce la dispersione termica, si ottiene un locale in più. Eppure, in molti casi, si tratta di un abuso edilizio che espone il proprietario a sanzioni gravissime, inclusa l'ordinanza di demolizione.

La questione è tornata al centro del dibattito tecnico-giuridico con il proliferare di richieste di sanatoria dopo l'entrata in vigore del cosiddetto Salva Casa (Legge 24 luglio 2024, n. 105, che ha introdotto l'art. 36-bis nel D.P.R. 380/2001). Molti proprietari sperano che questo strumento sia la soluzione definitiva per tutte le irregolarità edilizie pregresse. Ma la giurisprudenza più recente dice il contrario, e ignorarlo può costare molto caro.

Cosa dice la legge: la veranda chiusa è nuova costruzione

Dal punto di vista strettamente tecnico-normativo, la chiusura di un balcone, di una loggia o di una terrazza con infissi fissi, vetrate scorrevoli o strutture analoghe determina la creazione di un nuovo volume chiuso e di nuova superficie utile lorda (SUL).

Secondo l'art. 3, comma 1, lettera e) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), gli interventi che creano nuova volumetria o nuova superficie sono qualificati come nuova costruzione e richiedono obbligatoriamente il permesso di costruire. Non è sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) né, tantomeno, la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

Lo stesso vale per le VEPA (Vetrate Panoramiche Apribili): l'art. 6, comma 1, lettera b-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal Salva Casa, consente in edilizia libera solo le vetrate panoramiche apribili che non creano volume riscaldato e che siano completamente apribili e trasparenti. Se invece l'intervento crea uno spazio stabile, fruibile tutto l'anno e dotato di riscaldamento, torna nella categoria della nuova costruzione soggetta a permesso di costruire, come confermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 6181/2026 del 31 luglio 2026.

La giurisprudenza del 2025-2026: il TAR Lazio e la demolizione della veranda storica

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 13598/2025, ha affrontato un caso emblematico: un proprietario aveva chiuso il balcone con una veranda vetrata molti anni prima dell'insorgenza del procedimento sanzionatorio. La difesa aveva invocato il legittimo affidamento (si era convissuto con quella struttura per decenni senza che il Comune intervenisse) e la tolleranza costruttiva (le dimensioni sarebbero rientrate nelle soglie di minor rilievo). Il TAR ha rigettato entrambi gli argomenti, confermando la legittimità dell'ordinanza di demolizione.

Il principio ribadito è netto: l'abuso edilizio è un illecito permanente. La sua irregolarità si protrae nel tempo senza soluzione di continuità, finché l'opera non viene rimossa o sanata nei modi e nei limiti previsti dalla legge. Il mero trascorrere degli anni non estingue l'abuso, non configura acquiescenza del Comune e non genera alcun diritto in capo al proprietario.

Nello stesso solco si colloca la Cassazione penale, sentenza n. 19253/2026: qualsiasi intervento edilizio, anche di semplice manutenzione ordinaria, effettuato su un manufatto abusivo costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria e integra un nuovo reato. In altri termini: chi ha una veranda abusiva e decide di riverniciare il serramento o sostituire il vetro rischia di commettere un ulteriore illecito penale.

Il Salva Casa non sana la veranda: i limiti dell'art. 36-bis DPR 380/2001

Il Salva Casa (L. 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis nel Testo Unico Edilizia, che consente la sanatoria delle parziali difformità dal titolo edilizio originario mediante accertamento di conformita asincrona (conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, anche se non a quella in vigore al momento della realizzazione). Questo strumento è utile per molte irregolarità minori, ma ha limiti precisi che escludono la stragrande maggioranza delle verande chiuse abusive.

In particolare, la sanatoria ex art. 36-bis non si applica nei seguenti casi:

• Incremento di volume o di superficie utile non autorizzato: la chiusura di un balcone crea sempre nuovo volume e nuova superficie. Pertanto non si tratta di una parziale difformità dal titolo, ma di un intervento eseguito in totale assenza di titolo (o in difformità totale da esso), che resta assoggettato alla disciplina della demolizione ex art. 31 D.P.R. 380/2001.
• Immobili in zona vincolata: se l'immobile ricade in un'area soggetta a vincolo paesaggistico (come molte zone di Roma e del Lazio tutelate dal Piano Territoriale Paesaggistico Regionale - PTPR), la sanatoria richiede anche il parere favorevole della Soprintendenza, e la giurisprudenza ha chiarito che in assenza di autorizzazione paesaggistica la demolizione è obbligatoria (cfr. TAR Lazio Latina, n. 904/2026).
• Interventi che modificano la destinazione d'uso: trasformare un balcone aperto (pertinenza dell'unità abitativa) in un locale chiuso con funzione abitativa o di servizio costituisce cambio di destinazione d'uso e richiede titolo edilizio autonomo.

Cosa si può fare invece in edilizia libera: la VEPA e la pergotenda

Il Salva Casa ha tuttavia ampliato lo spazio dell'edilizia libera con alcune soluzioni che permettono di migliorare il comfort del balcone senza incorrere in abusi edilizi. E' fondamentale conoscere le differenze:

• VEPA (Vetrata Panoramica Apribile) - art. 6, comma 1, lett. b-bis D.P.R. 380/2001: installabile in edilizia libera a condizione che sia completamente apribile e trasparente, non crei un volume chiuso stabile, non comporti riscaldamento del vano e mantenga il carattere di pertinenza aperta. Se invece la vetrata crea uno spazio riscaldato e fruibile autonomamente, torna nell'ambito del permesso di costruire (Consiglio di Stato, sent. 6181/2026).
• Pergotenda: una struttura retrattile in telo o simili, senza chiusure laterali fisse, può rientrare nell'edilizia libera se la sua funzione è di mero riparo dal sole e la struttura portante ha carattere leggero e rimovibile. Se viene resa permanente o strutturale, invece, richiede titolo edilizio.
• Tettoia leggera e rimovibile: può essere realizzata in edilizia libera se di dimensioni contenute e con struttura non permanente. Ogni caso va valutato in base alle NTA dello strumento urbanistico locale.

Prima di avviare qualsiasi intervento, è indispensabile una verifica specifica da parte di un tecnico abilitato, che accerti lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis D.P.R. 380/2001), la destinazione di zona, l'eventuale presenza di vincoli e il titolo edilizio necessario.

Cosa fare se si ha già una veranda abusiva: il percorso da seguire

Se si è proprietari di una veranda realizzata senza titolo o in difformità dal titolo originario, non bisogna attendere l'ordinanza di demolizione del Comune. Esistono percorsi da esplorare tempestivamente:

1. Verificare la reale natura dell'intervento: non tutte le chiusure di balcone sono uguali. Un tecnico abilitato deve ricostruire lo stato legittimo dell'immobile e valutare se l'intervento rientri in una parziale difformità minore (potenzialmente sanabile con l'art. 36-bis) oppure costituisca un incremento di volume (non sanabile con il Salva Casa).
2. Valutare la sanatoria ordinaria ex art. 36 D.P.R. 380/2001: se l'opera rispetta la disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda (doppia conformita), è possibile presentare una domanda di accertamento di conformita. Trattandosi di nuova superficie, occorre pagare le sanzioni e il contributo di costruzione.
3. Verificare la presenza di vincoli: in zona paesaggistica, storica o soggetta ad altri vincoli (idrogeologico, sismico, ecc.), le possibilita di sanatoria si restringono ulteriormente e richiedono pareri specifici.
4. Non eseguire altri lavori sull'immobile abusivo: come ricordato dalla Cassazione penale n. 19253/2026, qualsiasi ulteriore intervento su un manufatto abusivo rischia di configurare un nuovo illecito penale.
5. Consultare un tecnico prima di vendere o locare: la presenza di una veranda abusiva incide sullo stato legittimo dell'immobile e puo rendere problematica la compravendita o la locazione, con potenziali conseguenze risarcitorie a carico del venditore.

Conclusioni

La chiusura di un balcone con infissi, vetrate fisse o strutture analoghe non e mai un intervento banale. Dal punto di vista edilizio, genera nuovo volume e nuova superficie utile, e come tale richiede il permesso di costruire ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e) del D.P.R. 380/2001. Eseguirla senza titolo costituisce un abuso edilizio permanente, che nessun decorso del tempo estingue.

Il Salva Casa (L. 105/2024, art. 36-bis D.P.R. 380/2001) non e uno strumento di sanatoria universale: non copre gli incrementi di volume, non sana le difformita totali e non supera i vincoli paesaggistici. La giurisprudenza piu recente - dal TAR Lazio n. 13598/2025 al Consiglio di Stato n. 6181/2026 - conferma una linea di rigore costante.

I punti essenziali da ricordare:

• La veranda chiusa con infissi fissi = nuova costruzione = permesso di costruire obbligatorio.
• Il tempo non estingue l'abuso edilizio (illecito permanente).
• Il Salva Casa non sana gli incrementi di volume.
• La VEPA e la pergotenda possono essere alternative lecite, ma solo se rispettano condizioni precise.
• In zona vincolata, la demolizione e l'unica sanzione applicabile in caso di assenza di autorizzazione paesaggistica.
• Ogni intervento su un immobile abusivo, anche di manutenzione, puo configurare un nuovo illecito penale (Cassazione penale n. 19253/2026).

Prima di realizzare qualsiasi chiusura del balcone o di avviare pratiche di sanatoria per una veranda gia esistente, e fortemente consigliato rivolgersi a un professionista tecnico abilitato per una valutazione completa della situazione. Lo Studio Tecnico Corsi e a disposizione per analisi dello stato legittimo, perizie, pratiche edilizie e assistenza nei procedimenti di sanatoria a Roma e nel Lazio.

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Fonti e riferimenti normativi e giurisprudenziali:

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), artt. 3, 6, 9-bis, 31, 36, 36-bis - testo vigente
• Legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) - testo GU
• TAR Lazio, Sez. II-bis, sentenza n. 13598/2025: demolizione veranda vetrata su balcone - fonte: businessonline.it
• Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 6181/2026 del 31 luglio 2026: vetrata scorrevole che crea spazio stabile = nuova costruzione - fonte: articolo Studio Tecnico Corsi
• Cassazione penale, Sez. III, sentenza n. 19253/2026: interventi su manufatto abusivo = nuovo illecito penale - fonte: studiotecnicopagliai.it
• TAR Lazio Latina, Sez. II, sentenza n. 904/2026 del 14 luglio 2026: demolizione obbligatoria in area vincolata - fonte: lexambiente.it