Immobile sequestrato: l'ordine di demolizione non scompare

Il caso: un immobile sequestrato con un abuso edilizio irrisolto

Capita più spesso di quanto si pensi: un immobile è al centro di un procedimento penale — per ipotesi di reato che vanno dalla lottizzazione abusiva alla violazione dei sigilli, fino a reati fiscali o di altra natura — e contemporaneamente il Comune ha emesso un'ordinanza di demolizione per un abuso edilizio rilevato sull'immobile stesso.

In questi casi il proprietario spesso si convince che il sequestro "blocchi tutto" e che l'ordine di demolizione sia, di fatto, sospeso o addirittura inefficace. Questa convinzione è sbagliata e può costare cara. Lo ha ribadito con grande chiarezza il Consiglio di Stato, Sezione VII, con la sentenza n. 6746 del 1° settembre 2026, che affronta esattamente questo scenario.

I giudici di Palazzo Spada hanno respinto il ricorso di un proprietario che opponeva il vincolo penale come causa di impossibilità dell'ordine di ripristino edilizio, tracciando una distinzione fondamentale tra la validità dell'atto amministrativo e la sua esecutività nel momento in cui il sequestro è attivo.

La distinzione chiave: validità e esecutività dell'ordine di demolizione

Il Consiglio di Stato, richiamando il quadro normativo dell'art. 31 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), articola il ragionamento su due piani distinti:

• Validità dell'ordinanza di demolizione. L'ordine emesso dal Comune per un abuso edilizio è un atto vincolato che trae la propria legittimità dall'accertamento della natura abusiva delle opere. Il sequestro penale è una misura cautelare del procedimento penale: non cancella il bene dall'ordinamento giuridico, non ne altera la natura urbanistico-edilizia e non ha effetti sulla legittimità del provvedimento amministrativo di ripristino. In altre parole, l'ordinanza di demolizione continua a esistere e a produrre i propri effetti giuridici.

• Esecutività temporaneamente sospesa. Il sequestro, impedendo al destinatario di disporre materialmente del bene, può rendere temporaneamente impossibile l'esecuzione dell'ordine. Ma si tratta di un ostacolo di fatto, non di un vizio di legittimità dell'atto. Di conseguenza, una volta che il vincolo penale cessa — per dissequestro, per sentenza definitiva, per restituzione all'avente diritto — l'ordinanza riacquista automaticamente piena efficacia, senza che il Comune debba emettere una nuova ingiunzione.

La distinzione non è solo teorica: significa che il proprietario non può semplicemente aspettare che il sequestro si concluda per poi valutare "se fare qualcosa". Il termine di 90 giorni per adempiere all'ordinanza e le conseguenze dell'inottemperanza (tra cui l'acquisizione gratuita dell'immobile al patrimonio comunale prevista dall'art. 31, comma 3, DPR 380/2001) riprendono a decorrere dalla cessazione del vincolo.

Gli obblighi del destinatario dell'ordine durante il sequestro

Il punto più operativamente rilevante della sentenza n. 6746/2026 riguarda cosa deve fare il destinatario dell'ordine di demolizione mentre l'immobile è sequestrato.

Il Consiglio di Stato è esplicito: grava sul proprietario l'onere di attivarsi presso l'autorità giudiziaria penale per ottenere la restituzione del bene o, quantomeno, l'autorizzazione necessaria a eseguire il ripristino edilizio. Il riferimento normativo è l'art. 85 delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura penale, che disciplina le modalità di richiesta al giudice penale della restituzione o del dissequestro finalizzati a scopi specifici.

In sintesi, il proprietario deve:

• Non rimanere inerte. L'inerzia non trasforma il sequestro in una causa permanente di invalidità dell'ordine, né in una difesa spendibile dinanzi al giudice amministrativo.
• Presentare istanza al giudice penale per ottenere l'autorizzazione al ripristino edilizio (o la restituzione del bene al fine della demolizione), documentando l'esistenza dell'ordinanza amministrativa.
• Coordinare i due procedimenti, quello penale e quello edilizio-urbanistico, che restano formalmente distinti ma devono essere gestiti in parallelo.

Non è invece ammesso intervenire unilateralmente sull'immobile sequestrato per demolire le parti abusive senza autorizzazione del giudice penale, poiché ciò potrebbe integrare il reato di violazione dei sigilli.

Il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento

La sentenza n. 6746/2026 si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato che ha progressivamente chiarito la natura e gli effetti dell'ordine di demolizione:

• Art. 31 DPR 380/2001: disciplina l'ordine di demolizione, il termine di 90 giorni per l'esecuzione e l'acquisizione gratuita in caso di inottemperanza. Il secondo comma chiarisce che l'acquisizione gratuita (sanzione) ha natura diversa dall'obbligo di demolizione (effetto reale che segue l'immobile).
• Adunanza Plenaria Consiglio di Stato n. 7/2026 (31 luglio 2026): già citata in un precedente articolo dello Studio, aveva chiarito le regole sulla sospensione del termine di 90 giorni in caso di misura cautelare favorevole ottenuta in sede amministrativa. La sentenza n. 6746/2026 si muove lungo la stessa logica, estendendo il ragionamento al sequestro penale.
• Consiglio di Stato n. 6752/2026 (1° settembre 2026): pronunciata lo stesso giorno, ha ribadito che l'ordine di demolizione segue l'immobile e non la persona dell'autore dell'abuso, confermando la natura reale (propter rem) dell'obbligo di ripristino.
• Art. 85 disp. att. c.p.p.: strumento procedurale attraverso cui il destinatario del sequestro può chiedere al giudice penale la restituzione (anche parziale o condizionata) del bene per eseguire specifici adempimenti.

Nell'attuale sistema, dopo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024), rimane aperta la possibilità di presentare una domanda di sanatoria in parallelo, ma questa non azzera il procedimento repressivo già avviato: ne produce solo una temporanea sospensione, che cessa se la domanda viene respinta, senza necessità di una nuova ingiunzione (cfr. Consiglio di Stato n. 6448/2026).

Cosa cambia per Roma e il Lazio: le specificità locali

A Roma e nel Lazio la questione ha una rilevanza amplificata per almeno tre ragioni:

1. Alta incidenza degli abusi edilizi. Il Lazio — e Roma in particolare — registra storicamente una delle più alte concentrazioni di pratiche di condono e di abusi edilizi non ancora definiti. La sovrapposizione tra procedimenti penali (spesso per lottizzazione abusiva, art. 44 DPR 380/2001) e ordini di demolizione comunali è frequente, soprattutto nelle periferie e nelle aree di espansione degli anni Settanta-Novanta.
2. Aree vincolate. In molte zone di Roma — centri storici, aree paesaggistiche, fasce fluviali del Tevere e dei suoi affluenti — un abuso edilizio ricade quasi automaticamente anche sotto la disciplina dei beni culturali e paesaggistici (D.Lgs. 42/2004), con una possibile doppia segnalazione: alla Procura penale e alla Soprintendenza. In questi casi la gestione parallela dei procedimenti diventa ancora più complessa.
3. DGR Lazio n. 708/2026 sul vincolo idrogeologico. La nuova mappa digitale del vincolo idrogeologico approvata dalla Regione Lazio ad agosto 2026 (argomento già trattato dal nostro blog) amplia le aree in cui le costruzioni senza autorizzazione integrano reati ambientali, aumentando ulteriormente il rischio di sequestri penali su immobili con pratiche edilizie irregolari.

La raccomandazione pratica per proprietari di immobili in queste situazioni è di non affrontare i due procedimenti separatamente, ma di avvalersi di una squadra integrata che comprenda un legale penalista e un tecnico abilitato in grado di valutare le possibilità di sanatoria o di ripristino conformemente alla normativa vigente.

Conclusioni

La sentenza Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 6746 del 1° settembre 2026 fissa un principio chiaro e operativamente rilevante per chiunque si trovi nella difficile situazione di possedere un immobile oggetto di sequestro penale e, allo stesso tempo, destinatario di un ordine di demolizione per abuso edilizio.

I punti essenziali da ricordare:

• Il sequestro penale non annulla e non sospende l'ordine di demolizione: l'atto amministrativo resta valido.
• L'esecuzione dell'ordine è temporaneamente impedita dal vincolo penale, ma riprende automaticamente alla cessazione del sequestro, senza necessità di una nuova ingiunzione del Comune.
• Il proprietario ha l'obbligo di attivarsi presso il giudice penale (art. 85 disp. att. c.p.p.) per ottenere l'autorizzazione al ripristino: l'inerzia è inopponibile.
• Il mancato adempimento entro 90 giorni dalla riacquisita esecutività espone all'acquisizione gratuita dell'immobile e dell'area di sedime al patrimonio comunale (art. 31, comma 3, DPR 380/2001).
• La presentazione di una domanda di sanatoria (ai sensi dell'art. 36 o dell'art. 36-bis DPR 380/2001) produce solo una sospensione temporanea dell'ordinanza: se la domanda viene respinta, l'ordine riacquista efficacia senza necessità di una nuova notifica.
• Non è possibile intervenire sull'immobile sequestrato senza autorizzazione del giudice penale, pena il rischio di incorrere nel reato di violazione dei sigilli.

Chi si trova in questa situazione deve agire tempestivamente, coordinando l'assistenza di un avvocato penalista e di un professionista tecnico abilitato. Lo Studio Tecnico Corsi è disponibile per fornire la necessaria assistenza tecnica nella valutazione degli abusi, nella predisposizione di eventuali istanze di sanatoria e nel supporto alla gestione dei procedimenti edilizi connessi.

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Fonti e riferimenti normativi

• Consiglio di Stato, Sez. VII, sentenza n. 6746 del 1° settembre 2026
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia), art. 31
• Art. 85 delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura penale
• Consiglio di Stato, Sez. VII, sentenza n. 6752 del 1° settembre 2026 (abusi edilizi del venditore e obbligo propter rem), commentata su lavoripubblici.it
• Adunanza Plenaria Consiglio di Stato n. 7/2026 del 31 luglio 2026 (sospensione termine 90 giorni con misura cautelare)
• Consiglio di Stato, n. 6448/2026 del 7 agosto 2026 (sanatoria e giudicato), commentata su solofinanziamenti.net
• D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024 (Decreto Salva Casa), art. 36-bis DPR 380/2001