Compri casa con abusi del venditore? L'ordine di demolizione ti segue

Il caso: una sentenza che cambia la prospettiva per chi compra casa

Il Consiglio di Stato, con la sentenza della Sezione VI n. 6752 del 1° settembre 2026 (fonte: lavoripubblici.it), ha confermato un principio già consolidato in giurisprudenza ma che molti acquirenti ancora ignorano: chi acquista un immobile su cui grava – o viene emessa successivamente – un'ordinanza di demolizione per abusi edilizi commessi dal venditore, è tenuto a demolire entro 90 giorni a proprie spese.

Non conta chi ha costruito senza titolo. Non conta la buona fede dell'acquirente. Non conta, soprattutto, che siano trascorsi anni o decenni dall'acquisto. L'obbligo di ripristino segue il bene – si dice in termini giuridici che è un'obbligazione propter rem – e per questo ricade automaticamente su chiunque ne divenga proprietario.

La pronuncia arriva in un momento di particolare rilievo per il settore: il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito con L. n. 105/2024) ha introdotto nuove possibilità di sanatoria per alcune categorie di abusi, e molti proprietari o aspiranti acquirenti speravano di poter invocare queste norme anche su ordinanze già emesse. Il Consiglio di Stato ha chiuso definitivamente questa strada.

Cosa dice la legge: l'art. 31 del Testo Unico Edilizia

Il riferimento normativo fondamentale è l'art. 31 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), che disciplina gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

La norma prevede una sequenza precisa:

• Il Comune ingiunge la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi al proprietario e al responsabile dell'abuso;
• Se la demolizione non avviene entro 90 giorni dalla notifica dell'ingiunzione, il bene e l'area di sedime vengono acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune;
• Il proprietario che non ottempera perde quindi non solo l'opera abusiva, ma anche il terreno su cui insiste.

Un punto cruciale, confermato dalla sentenza n. 6752/2026, riguarda la natura dell'obbligo:

• L'ordine di demolizione ha natura reale: riguarda l'immobile e si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario;
• L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale, invece, ha natura sanzionatoria e presuppone l'imputabilità della mancata ottemperanza: il Comune non può acquisire l'immobile se il nuovo proprietario non ha avuto la concreta possibilità di demolire (ad esempio, perché il bene era già sotto sequestro penale o il termine non era ancora scaduto al momento dell'acquisto).

La distinzione è tutelante per l'acquirente sotto un aspetto, ma non lo esime dall'obbligo di agire.

Il Decreto Salva Casa non vale per le ordinanze già emesse

Nel caso deciso dalla sentenza n. 6752/2026, l'appellante aveva invocato la disciplina regionale del luglio 2025 (e, per analogia, le norme più favorevoli del Decreto Salva Casa) per sostenere che l'ordinanza di demolizione emessa nel giugno 2019 fosse divenuta illegittima alla luce della normativa sopravvenuta.

Il Consiglio di Stato ha respinto questa tesi con una motivazione netta: la legittimità di un provvedimento amministrativo si valuta sulla normativa vigente al momento in cui l'atto è stato adottato, non su quella successiva. Le riforme più favorevoli non riscrivono all'indietro gli atti già adottati.

Ciò significa, in termini pratici:

• Il Decreto Salva Casa (L. 105/2024) introduce la sanatoria semplificata per le parziali difformità (art. 36-bis D.P.R. 380/2001) e conserva la doppia conformità rigida per le totali difformità e le variazioni essenziali (art. 36);
• Chi ha ricevuto un'ordinanza di demolizione prima dell'entrata in vigore del Salva Casa non può invocare il nuovo art. 36-bis per far cadere l'ordinanza già emessa;
• La strada per sanare esiste, ma va percorsa in un procedimento separato e autonomo, presentando un'istanza di accertamento di conformità al Comune, non impugnando l'ordine di demolizione.

Queste distinzioni sono determinanti anche per chi sta valutando l'acquisto di un immobile su cui pende una pratica di sanatoria o un contenzioso edilizio.

I rischi concreti per chi acquista senza fare una due diligence edilizia

La sentenza riassume uno scenario che nella pratica quotidiana si presenta con maggiore frequenza di quanto si pensi, soprattutto a Roma e nel Lazio, dove il patrimonio edilizio costruito tra gli anni '60 e '90 è spesso caratterizzato da abusi stratificati nel tempo, talvolta parzialmente condonati, talaltra ancora pendenti.

I rischi concreti per l'acquirente che non effettua verifiche preventive sono:

• Ordinanza di demolizione già notificata al venditore: se il venditore ha ricevuto un'ordinanza e non l'ha dichiarata, l'acquirente ne eredita l'obbligo con il termine residuo di 90 giorni ancora decorrente;
• Ordinanza emessa dopo il rogito: il Comune può emettere l'ingiunzione anche successivamente all'acquisto, se l'abuso viene accertato in quel momento. Il nuovo proprietario riceve la notifica come destinatario;
• Perdita del bene: se i 90 giorni scadono senza che la demolizione sia avvenuta, il Comune acquisisce gratuitamente l'immobile e l'area di sedime. L'ex proprietario perde il bene senza ottenere alcun corrispettivo;
• Impossibilità di rivalersi facilmente sul venditore: eventuali azioni risarcitorie o di garanzia per vizi nascosti sono spesso lunghe e dall'esito incerto.

La presenza di un abuso edilizio non sanato incide anche sulla commerciabilità dell'immobile, sul valore di mercato, sulla possibilità di ottenere un mutuo ipotecario e sull'accesso ai bonus fiscali per ristrutturazioni.

Come verificare la regolarità edilizia prima di comprare: gli strumenti disponibili

La tutela dell'acquirente passa obbligatoriamente attraverso una verifica tecnica preventiva – la cosiddetta due diligence edilizia e urbanistica – da effettuarsi prima della firma del preliminare o, al più tardi, prima del rogito.

Gli strumenti a disposizione sono:

• Visura catastale e planimetria catastale: verifica che lo stato di fatto corrisponda al catasto; discrepanze rilevanti possono indicare lavori non dichiarati;
• Stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 76/2020): il tecnico ricostruisce la catena di titoli edilizi (concessioni, SCIA, condoni, sanatorie) e certifica la regolarità dell'immobile nella sua conformazione attuale;
• Accesso agli atti comunali (L. 241/1990): è possibile richiedere all'Ufficio Tecnico del Comune copia dei fascicoli edilizi relativi all'immobile, incluse eventuali ordinanze pendenti;
• Certificato di agibilità (o attestazione equivalente): verifica che l'immobile sia stato dichiarato agibile nella configurazione attuale;
• Verifica del condono edilizio: se l'immobile è stato oggetto di domanda di condono (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003), è necessario accertare se il condono è stato effettivamente rilasciato o se la domanda è ancora pendente.

A Roma, le pratiche edilizie sono consultabili tramite il portale SUET (Sportello Unico Edilizio Telematico) di Roma Capitale, mentre per le aree con vincolo paesaggistico è disponibile la piattaforma TERRAP. Per gli immobili in zone sismiche (come gran parte del Lazio), va verificata anche la conformità alle norme antisismiche vigenti al momento della costruzione.

Conclusioni: cosa ricordare e cosa fare

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6752 del 1° settembre 2026 fissa un principio operativo di grande importanza pratica:

L'ordine di demolizione segue il bene, non il colpevole. Chi acquista un immobile con abusi edilizi non sanati o con ordinanze di demolizione pendenti riceve, insieme alle chiavi di casa, anche l'obbligo di demolire entro 90 giorni. La buona fede non protegge; il tempo trascorso non estingue l'abuso; una normativa più favorevole sopravvenuta (come il Decreto Salva Casa) non travolge gli atti già adottati.

I punti da ricordare:

• L'obbligo di demolizione è un'obbligazione propter rem: passa automaticamente con la proprietà;
• Il termine di 90 giorni per demolire decorre dalla notifica dell'ingiunzione. Se il venditore ha già ricevuto la notifica, il termine potrebbe essere già avanzato;
• La mancata demolizione entro i 90 giorni comporta l'acquisizione gratuita dell'immobile e del terreno al patrimonio comunale;
• Il Decreto Salva Casa (L. 105/2024) non si applica retroattivamente alle ordinanze già emesse: la sanatoria, se possibile, va richiesta con un procedimento autonomo;
• Prima di acquistare, è essenziale effettuare una due diligence edilizia con un tecnico abilitato;
• Il certificato di stato legittimo ex art. 9-bis D.P.R. 380/2001 è lo strumento più efficace per fotografare la situazione edilizia dell'immobile.

Azioni concrete da intraprendere:

1. Prima della firma del preliminare di compravendita, incarica un tecnico abilitato di verificare lo stato legittimo dell'immobile;
2. Richiedi all'Ufficio Tecnico del Comune copia del fascicolo edilizio e verifica l'eventuale presenza di ordinanze;
3. Se l'immobile ha avuto una domanda di condono, accertati che il condono sia stato rilasciato e non solo presentato;
4. Inserisci nel preliminare di compravendita una clausola di garanzia per vizi edilizi e la dichiarazione del venditore sull'assenza di ordinanze o contenziosi pendenti;
5. Se hai già acquistato un immobile e sospetti la presenza di abusi, rivolgiti subito a un tecnico abilitato: il tempo è un fattore critico.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per effettuare verifiche di stato legittimo, due diligence edilizie e assistere proprietari e acquirenti nell'individuazione e nella regolarizzazione di eventuali difformità edilizie a Roma e nel Lazio.

Fonti e riferimenti normativi

Giurisprudenza citata:

• Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 6752 del 1° settembre 2026 – obbligo di demolizione a carico dell'acquirente, irretroattività delle norme sopravvenute;
• Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria n. 7/2026 del 31 luglio 2026 – sospensione del termine di 90 giorni in caso di misura cautelare;
• Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 6448/2026 del 7 agosto 2026 – la domanda di sanatoria sospende ma non elimina l'ordine di demolizione;
• Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 6560/2026 del 20 agosto 2026 – obbligo di chiedere il dissequestro per adempiere alla demolizione;
• TAR Lazio, Roma, Sez. II-bis, sentenza n. 13918 del 30 luglio 2026 – fiscalizzazione come misura residuale, non obbligatoria prima della demolizione.

Normativa di riferimento:

• Art. 31, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) – demolizione e acquisizione gratuita;
• Art. 36 e 36-bis, D.P.R. 380/2001 (come modificati dal D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024, cd. Decreto Salva Casa) – accertamento di conformità ordinario e semplificato;
• Art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 – stato legittimo dell'immobile;
• L. 241/1990, art. 21-nonies – autotutela e annullamento d'ufficio (termine ridotto a 6 mesi dalla L. 182/2025);
• D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024 (Decreto Salva Casa) – riforma delle sanatorie edilizie.