Ordinanza di demolizione: il termine di 90 giorni si sospende con il ricorso al TAR

Il problema: cosa succede quando il Comune ordina la demolizione

Quando un ufficio tecnico comunale accerta un abuso edilizio — che si tratti di un manufatto costruito senza permesso, di un ampliamento non autorizzato o di una difformità rilevante rispetto al titolo edilizio — ha il potere di emettere una ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, ai sensi dell'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 (il Testo Unico dell'Edilizia).

Dal momento della notifica dell'ordinanza, il proprietario ha 90 giorni per eseguire la demolizione. Se non lo fa, scatta una conseguenza severa: il bene — comprensivo dell'area di sedime e, in determinati casi, di un'area circostante — viene acquisito di diritto al patrimonio indisponibile del Comune, senza alcun indennizzo. L'atto comunale che formalizza l'acquisizione ha natura meramente dichiarativa: l'effetto traslativo della proprietà si produce automaticamente allo spirare dei 90 giorni, indipendentemente dalla volontà delle parti.

È facile intuire quanto questa disciplina sia critica per i proprietari: un errore di calcolo sui tempi, o un malinteso sugli effetti del ricorso giurisdizionale, può costare la perdita dell'immobile.

La questione controversa: il ricorso al TAR ferma il conto alla rovescia?

Nella pratica, molti proprietari che ricevono un'ordinanza di demolizione si rivolgono tempestivamente a un avvocato e presentano ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR), chiedendo contestualmente una misura cautelare — cioè la sospensione dell'efficacia del provvedimento in attesa della decisione nel merito.

Fino alla sentenza dell'Adunanza Plenaria n. 7 del 31 luglio 2026, la giurisprudenza era divisa su un punto cruciale: la concessione della misura cautelare interrompe il termine di 90 giorni (che reinizia a decorrere per intero se il ricorso viene poi respinto) oppure lo sospende soltanto (e quindi, al rigetto del ricorso, riparte per la sola frazione rimasta)?

I due orientamenti avevano conseguenze pratiche molto diverse:

• Tesi dell'interruzione (orientamento minoritario, sostenuto dal Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, parere n. 56 del 7 aprile 2025): una volta ottenuta la cautela, il termine riparte da zero anche se era quasi interamente decorso, garantendo al proprietario più tempo per adeguarsi all'esito del giudizio.
• Tesi della sospensione (orientamento maggioritario, ex plurimis Cons. St., Sez. VI, n. 7013/2020): la cautela congela solo il tempo residuo; al rigetto definitivo del ricorso, il proprietario dispone unicamente dei giorni ancora non consumati al momento della pronuncia favorevole.

La risposta dell'Adunanza Plenaria: sospensione, non interruzione

Con la sentenza n. 7 del 31 luglio 2026, l'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato — la formazione collegiale massima della giustizia amministrativa italiana, le cui pronunce vincolano tutti i giudici amministrativi — ha adottato la tesi della sospensione, considerandola più coerente con il quadro normativo vigente.

Il ragionamento dei giudici si articola nei seguenti passaggi:

1. Il termine di 90 giorni decorre dalla notifica dell'ordinanza, indipendentemente dalla proposizione del ricorso. La mera presentazione del ricorso al TAR, senza la concessione di una misura cautelare, non produce alcun effetto sospensivo.
2. Quando il TAR concede la misura cautelare (o emette una sentenza di primo grado favorevole), il termine di 90 giorni rimane congelato al punto in cui si trovava: i giorni già consumati non si azzerano.
3. Al rigetto definitivo del ricorso (o alla revoca della cautela), il conto riprende dal punto esatto in cui era stato fermato. Se, per esempio, erano già trascorsi 70 giorni prima della cautela, il proprietario avrà a disposizione solo i 20 giorni residui.
4. Se i 90 giorni erano già integralmente scaduti prima che il giudice concedesse la cautela, l'acquisizione si è già prodotta ope legis e la successiva pronuncia favorevole non può revocare un effetto già consumato, salvo l'annullamento definitivo dell'ordinanza.
5. Il nudo proprietario è parificato al pieno proprietario: anche chi detiene la sola nuda proprietà è tenuto a ottemperare all'ordinanza.

Quando la casa passa comunque al Comune: i casi da conoscere

La sentenza dell'Adunanza Plenaria fissa anche altri principi di diritto di grande rilievo pratico:

• Natura propter rem dell'illecito: la mancata ottemperanza all'ordinanza è un illecito amministrativo "reale", che segue il bene e si trasferisce in capo a chiunque ne diventi proprietario. Chi acquista un immobile gravato da un'ordinanza di demolizione non eseguita subentra nell'obbligo.
• Unica eccezione all'acquisizione: il bene non viene acquisito dal Comune — o l'acquisizione già perfezionatasi perde efficacia — solo se l'ordinanza di demolizione viene annullata in via definitiva (con sentenza del TAR o del Consiglio di Stato passata in giudicato, oppure con decisione di accoglimento del ricorso straordinario al Presidente della Repubblica). La sola concessione della cautela non basta.
• Accertamento di conformità come via d'uscita: entro il termine di 90 giorni, il destinatario dell'ordinanza può presentare una istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 D.P.R. 380/2001 (la cosiddetta "doppia conformità") oppure, per le parziali difformità, la procedura alternativa prevista dall'art. 36-bis introdotto dal D.L. 69/2024, conv. in L. 105/2024 (Salva Casa). La presentazione dell'istanza interrompe l'automatismo acquisitivo fino alla decisione del Comune.
• Atto di acquisizione dichiarativo: il provvedimento con cui il Comune formalizza l'avvenuta acquisizione non "crea" il trasferimento, ma si limita a registrarlo. L'effetto si è già prodotto automaticamente allo scadere dei 90 giorni.

Cosa cambia in pratica per chi riceve un'ordinanza

La sentenza dell'Adunanza Plenaria n. 7/2026 ha conseguenze concrete che ogni proprietario deve tenere a mente:

• Presentare ricorso non basta: la mera notifica del ricorso al TAR non sospende i 90 giorni. È indispensabile ottenere l'effettiva concessione della misura cautelare dal giudice, e farlo prima che il termine scada.
• Monitorare i giorni residui: una volta revocata la cautela o respinto definitivamente il ricorso, il proprietario dispone solo del tempo rimasto prima della sospensione. Se il termine è già spirato, l'acquisizione è già avvenuta.
• Agire subito, in parallelo: è consigliabile avviare contemporaneamente il ricorso giurisdizionale e la verifica tecnica sulla possibilità di presentare un'istanza di sanatoria (accertamento di conformità) o di procedere alla demolizione spontanea, valutando quale strada sia più conveniente.
• Attenzione ai vincoli: in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o sismici, la sanatoria può essere preclusa. Il TAR Lazio, con la sentenza n. 904/2026 (Sez. Latina, 14 luglio 2026), ha ribadito che in tali aree l'assenza di autorizzazione paesaggistica e sismica preclude la sanatoria postuma e impone la demolizione.
• Il tempo "congelato" è prezioso: se si riesce a ottenere la cautela subito, con molti giorni ancora disponibili, si guadagna il tempo necessario per istruire la pratica di regolarizzazione o per valutare una transazione con l'amministrazione.

Conclusioni

La sentenza dell'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 7 del 31 luglio 2026 risolve un contrasto giurisprudenziale annoso e fissa una regola chiara: la misura cautelare sospende, e non interrompe, il termine di 90 giorni previsto dall'art. 31, comma 3, del D.P.R. 380/2001.

I punti essenziali da ricordare:

• Il termine di 90 giorni per demolire decorre dalla notifica dell'ordinanza e non si ferma con il semplice ricorso al TAR.
• Solo la concessione della misura cautelare sospende il conteggio; al rigetto del ricorso, il tempo riparte per la sola frazione residua.
• Se i 90 giorni scadono prima della cautela, il bene è già acquisito al patrimonio comunale automaticamente.
• L'unica via per evitare l'acquisizione, oltre all'esecuzione volontaria della demolizione, è l'annullamento definitivo dell'ordinanza o la presentazione di un'istanza di accertamento di conformità (artt. 36 o 36-bis D.P.R. 380/2001) entro i 90 giorni.
• La regola vale anche per il nudo proprietario.

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Fonti e riferimenti normativi

• Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, sentenza n. 7 del 31 luglio 2026 — Lexambiente, pubblicato il 24 agosto 2026
• Commento alla sentenza — sueolivetocitra.eu, 19 agosto 2026
• Art. 31, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia) — ordinanza di demolizione e acquisizione al patrimonio comunale
• Art. 36, D.P.R. 380/2001 — accertamento di conformità (doppia conformità)
• Art. 36-bis, D.P.R. 380/2001 — accertamento di conformità per parziali difformità, introdotto da D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024 (Salva Casa)
• TAR Lazio, Sez. Latina, n. 904 del 14 luglio 2026 — abuso edilizio in area vincolata e preclusione della sanatoria
• Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, parere n. 56 del 7 aprile 2025 — orientamento minoritario (interruzione del termine)
• Cons. St., Sez. VI, n. 7013 del 13 novembre 2020 — orientamento maggioritario (sospensione del termine), richiamato dall'Adunanza Plenaria
• Adunanza Plenaria n. 16 del 2023 — natura dichiarativa dell'atto di acquisizione al patrimonio comunale