Immobile all'asta con abusi edilizi: cosa fare nei 120 giorni dal trasferimento

Il contesto: acquisti all'asta e abusi edilizi, un binomio insidioso

Chi acquista un immobile tramite procedura esecutiva (la cosiddetta vendita all'asta) può trovarsi a fare i conti con abusi edilizi preesistenti: lavori eseguiti senza permesso, ampliamenti non autorizzati, difformità rispetto al titolo originario. È un'ipotesi tutt'altro che rara, specialmente nel patrimonio immobiliare italiano più datato.

Una convinzione diffusa, ma errata, vuole che l'acquisto in sede giudiziaria "pulifca" l'immobile da ogni irregolarità urbanistica o che riapra automaticamente la possibilità di presentare domanda di condono. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4395 del 3 giugno 2026 (Sezione II, Pres. Forlenza, Est. Frigida), ha confermato in modo netto il contrario: l'asta non regolarizza nulla e i termini per accedere alla sanatoria speciale decorrono dalla data del trasferimento, indipendentemente da quando l'acquirente abbia scoperto l'irregolarità.

Conoscere questa regola è fondamentale prima ancora di partecipare all'incanto.

La norma: l'art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985

Il riferimento normativo è l'articolo 40, comma 6, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (il cosiddetto primo condono edilizio). La disposizione prevede una finestra temporale speciale: quando un immobile acquistato nell'ambito di una procedura esecutiva ricade nelle previsioni di sanabilità del Capo IV della stessa legge, l'aggiudicatario può presentare domanda di condono entro 120 giorni dall'atto di trasferimento.

Attenzione, però, a non sopravvalutare questa previsione. Essa:

• non costituisce una sanatoria generalizzata di qualsiasi abuso presente nell'immobile;
• opera nell'ambito del primo, secondo e terzo condono e presuppone che le opere siano sanabili secondo le condizioni stabilite da quella legge;
• si estende al condono edilizio disciplinato dalla Legge n. 724/1994 (secondo condono) né dalla Legge n. 326/2003 (terzo condono), purché siano rispettate le relative limitazioni;
• non equivale all'accertamento di conformità ordinario previsto dagli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che rimane invece uno strumento utilizzabile per le irregolarità non coperte dai condoni straordinari, a condizione che sussista la doppia conformità urbanistica.

La sentenza: quando decorre il termine e chi deve provare cosa

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, l'aggiudicatario aveva presentato la domanda di sanatoria speciale oltre un anno dopo il trasferimento dell'immobile, sostenendo di non aver scoperto l'abuso immediatamente. La domanda è stata rigettata come tardiva e il rigetto è stato confermato in appello.

I giudici di Palazzo Spada hanno fissato due principi operativi chiari:

1. Il termine di 120 giorni decorre dall'atto di trasferimento, non dal momento in cui l'aggiudicatario ha materialmente scoperto l'abuso. La legge aggancia il termine a un fatto oggettivo e certo — l'atto giudiziario di trasferimento — non a un evento soggettivo come la scoperta personale dell'irregolarità.

2. Lo spostamento del termine è possibile solo in via eccezionale, quando la difformità non fosse oggettivamente conoscibile mediante l'ordinaria diligenza. In questo caso, però, l'onere della prova grava sull'interessato: è l'aggiudicatario che deve dimostrare l'impossibilità oggettiva di individuare l'abuso, non il Comune che deve dimostrare il contrario. La semplice buona fede, la mancata percezione personale o la non agevole percepibilità dell'abuso non bastano a spostare il dies a quo.

In sintesi: conta la conoscibilità oggettiva, non la conoscenza soggettiva. (Fonte: lavoripubblici.it; Fonte: segretaricomunalivighenzi.it)

Cosa non si può fare: gli errori più comuni degli aggiudicatari

Le situazioni in cui gli acquirenti all'asta si trovano in difficoltà sono ricorrenti. Ecco i fraintendimenti più frequenti e la risposta corretta:

• "L'acquisto all'asta cancella le irregolarità edilizie": falso. Il decreto di trasferimento produce effetti sul piano civilistico (purgazione delle ipoteche, liberazione dai pesi), ma non ha alcuna efficacia sanante sul piano urbanistico-edilizio. L'immobile resta abusivo nella parte in cui non è stato autorizzato.

• "Posso presentare domanda di condono in qualsiasi momento dopo l'acquisto": falso. Il termine di 120 giorni è perentorio. Decorso senza che sia stata presentata domanda valida, la finestra si chiude definitivamente.

• "Se non sapevo dell'abuso, il termine non decorre": parzialmente falso. Come chiarito dalla sentenza n. 4395/2026, la mera ignoranza soggettiva non sposta il termine. Occorre dimostrare che l'abuso non fosse rilevabile neppure con una verifica diligente dei documenti disponibili (titoli edilizi, planimetrie catastali, sopralluogo).

• "Posso sempre ricorrere alla sanatoria ordinaria": dipende. L'art. 36 del D.P.R. 380/2001 richiede la doppia conformità urbanistica (l'opera deve essere conforme alle norme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda). Se i parametri urbanistici sono cambiati nel tempo, questa strada potrebbe essere impraticabile. L'art. 36-bis (introdotto dal Salva Casa, L. 105/2024) consente invece la sanatoria con conformità asincrona per le parziali difformità, ma non per le difformità totali o le opere in assenza assoluta di titolo in aree vincolate.

La due diligence tecnica prima dell'asta: uno strumento indispensabile

La sentenza conferma che la prevenzione vale molto di più della cura. Prima di partecipare a un'asta immobiliare è indispensabile eseguire una verifica tecnica approfondita — la cosiddetta due diligence urbanistica ed edilizia — che consente di valutare lo stato di rischio dell'immobile e di decidere in modo consapevole se e a quale prezzo partecipare all'incanto.

Gli elementi da verificare prima dell'asta includono:

• Titoli edilizi originari: licenza, concessione edilizia o permesso di costruire depositati presso il Comune (Sportello Unico per l'Edilizia, nel caso di Roma Capitale presso il SUE del Municipio competente);
• Confronto tra planimetrie catastali e stato di fatto: eventuali difformità di distribuzione interna, superfici o volumi rispetto ai titoli;
• Presenza di condoni edilizi pendenti: la domanda di condono non ancora definita non equivale a sanatoria, e nuove opere realizzate dopo la domanda sono comunque abusive (principio ribadito da TAR Sicilia, Catania, sent. n. 1634/2026);
• Vincoli sull'area: paesaggistici (Codice dei Beni Culturali, D.Lgs. 42/2004), idrogeologici (PAI), sismici, ambientali — la presenza di vincoli può rendere impossibile qualsiasi sanatoria;
• Ordinanze di demolizione o ingiunzioni comunali attive: costituiscono un onere reale che segue l'immobile anche dopo il trasferimento;
• Aggiornamento catastale: verifica se le variazioni rilevanti siano state dichiarate tramite DOCFA, anche alla luce della Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 21/E del 5 giugno 2026.

Cosa fare subito dopo l'aggiudicazione: le azioni nei 120 giorni

Se l'immobile viene aggiudicato e si sospetta la presenza di irregolarità edilizi ascrivibili al periodo coperto dal primo condono (L. 47/1985), il tempo da non perdere è quello immediatamente successivo all'atto di trasferimento. Ecco la sequenza operativa raccomandata:

1. Incarico immediato a un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) per il rilievo dello stato di fatto e il confronto con i titoli edilizi depositati.
2. Accesso agli atti presso il SUE o l'Ufficio Tecnico Comunale per acquisire tutta la documentazione edilizia disponibile.
3. Verifica della sanabilità degli abusi: il tecnico valuterà se le difformità ricadono nella L. 47/1985, nel secondo o terzo condono, o se sono accessibili solo tramite accertamento di conformità (artt. 36 o 36-bis DPR 380/2001 dopo la L. 105/2024, Salva Casa).
4. Presentazione della domanda entro 120 giorni dall'atto di trasferimento, se sussistono le condizioni per la sanatoria speciale ex art. 40 co. 6 L. 47/1985.
5. Valutazione del ricorso all'art. 36-bis (conformità asincrona) per le parziali difformità non coperte dal condono, quando non vi siano vincoli ostativi.

Ricordare che anche la semplice presentazione della domanda non congela la situazione: opere realizzate dopo la domanda restano abusive e demolibili.

Conclusioni

La sentenza del Consiglio di Stato n. 4395 del 3 giugno 2026 ribadisce un principio che ogni acquirente all'asta deve tenere ben presente: l'aggiudicazione di un immobile non regolarizza gli abusi edilizi presenti e non riapre automaticamente i termini del condono.

I punti da ricordare sono:

• Il termine di 120 giorni per la sanatoria speciale ex art. 40, co. 6, L. 47/1985 decorre dall'atto di trasferimento, non dalla scoperta dell'abuso.
• Lo spostamento del termine è possibile solo dimostrando l'impossibilità oggettiva di rilevare l'irregolarità con la normale diligenza: l'onere della prova spetta all'aggiudicatario.
• La sanatoria speciale opera solo nell'ambito del primo condono (L. 47/1985) e per le opere che rispettano le condizioni di sanabilità previste da quella legge.
• Per le irregolarità non sanabili con il condono, è necessario valutare il ricorso all'accertamento di conformità (art. 36 o 36-bis DPR 380/2001), con tutte le limitazioni che questo strumento comporta in presenza di vincoli.
• La due diligence tecnica prima dell'asta è lo strumento più efficace per evitare sorprese: consente di stimare il costo della regolarizzazione e di formulare un'offerta consapevole.

Lo Studio Tecnico Corsi è disponibile per assistere acquirenti, aggiudicatari e investitori nella verifica dello stato edilizio e urbanistico degli immobili, nella predisposizione delle pratiche di sanatoria e nella valutazione delle possibilità offerte dagli strumenti normativi vigenti.

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Fonti e riferimenti normativi

• Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza n. 4395 del 3 giugno 2026 — segretaricomunalivighenzi.it
• Approfondimento operativo — lavoripubblici.it
• Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 6 — primo condono edilizio
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), artt. 9-bis, 31, 36, 36-bis
• Legge 29 luglio 2024, n. 105 (conversione D.L. 69/2024, Salva Casa)
• TAR Sicilia, Catania, sentenza n. 1634/2026 — condono e opere successive
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 — aggiornamento catastale post-intervento