Eredità con immobili abusivi: la divisione può essere nulla

Il problema: eredità, immobili e irregolarità edilizie

Ogni anno in Italia milioni di famiglie si trovano a gestire un'eredità che comprende uno o più immobili. In molti casi si tratta di case costruite o modificate decenni fa, quando i controlli edilizi erano meno stringenti o semplicemente ignorati: un solaio chiuso a veranda, un locale seminterrato trasformato in abitazione, un ampliamento realizzato senza permesso. Fino ad oggi, molti davano per scontato che questi problemi riguardassero solo i rapporti con il Comune — una multa, un'ordinanza di demolizione, tutt'al più una pratica di sanatoria — senza interferire con la divisione dell'asse ereditario tra i parenti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, ha chiarito in modo inequivocabile che non è così. Gli abusi edilizi presenti in un immobile ereditato possono rendere nullo l'atto con cui gli eredi si dividono quel bene, con conseguenze serie sul piano civile e patrimoniale.

Cosa dice la legge: l'art. 46 del Testo Unico Edilizia

Il punto di partenza normativo è l'art. 46, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), che stabilisce:

> Gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti sono nulli se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

La norma, dunque, colpisce con la nullità tutti gli atti tra vivi — comprese le divisioni ereditarie stipulate con rogito notarile o decise da un giudice — che abbiano ad oggetto edifici o loro porzioni, qualora non vengano indicati gli estremi del titolo edilizio (licenza, concessione, permesso di costruire o permesso in sanatoria) con cui l'immobile è stato costruito o regolarizzato.

Un principio analogo è contenuto nell'art. 40, comma 2, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, applicabile agli immobili costruiti prima dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001.

Importante precisazione: il trasferimento mortis causa — cioè il semplice passaggio del bene agli eredi per effetto della morte — resta fuori da questa sanzione di nullità. Il problema nasce nel momento in cui gli eredi decidono di sciogliere la comunione, cioè di dividere formalmente tra loro quanto ricevuto in eredità.

Il caso deciso dalla Cassazione: cosa è successo e qual è il principio

Il caso affrontato dalla Cassazione con l'ordinanza n. 21743/2026 riguardava un accordo di mediazione con cui più eredi avevano convenuto la divisione di beni ereditari che comprendevano degli immobili. Successivamente si era scoperto che alcuni dei fabbricati presenti nell'asse ereditario erano abusivi o privi di regolare titolo edilizio.

La Corte ha stabilito i seguenti principi:

• Lo scioglimento della comunione ereditaria è un atto inter vivos (tra vivi), e come tale soggiace alla disciplina dell'art. 46 D.P.R. 380/2001 e dell'art. 40 L. 47/1985;
• Il giudice (o il notaio che redige l'atto divisionale) è tenuto a verificare se i beni da dividere includano manufatti, se per tali manufatti siano stati dichiarati gli estremi del titolo edilizio e se sussistano difformità abusive;
• Se l'immobile risulta abusivo, la divisione non deve necessariamente bloccarsi del tutto: la Cassazione indica la strada della divisione parziale, escludendo dall'accordo il fabbricato irregolare e procedendo sugli altri beni.

Questo orientamento si ricollega al principio già affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione, secondo cui gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della nullità urbanistica prevista dalle norme sopra citate.

Cosa cambia in pratica per chi deve dividere un'eredità

Le conseguenze concrete per le famiglie che si trovano a gestire un'eredità immobiliare sono significative:

Prima della divisione occorre sempre verificare:

• La storia edilizia di ogni fabbricato o manufatto presente nei beni da dividere: licenza edilizia originaria, eventuali permessi di variante, concessioni in sanatoria o condoni;
• Lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal D.L. 76/2020 e poi modificato dalla Legge Salva Casa, L. 105/2024): la regolarità non si presume, va ricostruita documentalmente dai titoli edilizi;
• La presenza di ordinanze di demolizione o di pratiche di condono pendenti non ancora concluse con il rilascio del titolo in sanatoria (una domanda presentata ma non definita non equivale a un titolo ottenuto);
• L'eventuale esistenza di difformità parziali che possano essere regolarizzate attraverso la sanatoria semplificata introdotta dall'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (Decreto Salva Casa).

Attenzione alla mediazione e agli accordi stragiudiziali: anche gli accordi raggiunti in sede di mediazione familiare o in udienza davanti al giudice, se hanno ad oggetto immobili abusivi, possono essere colpiti dalla stessa nullità. Non è sufficiente firmare un accordo in buona fede: il problema edilizio va risolto prima, o quanto meno correttamente dichiarato.

Quando è possibile sanatoria e quando no: le strade percorribili

Non tutte le irregolarità edilizie rendono impossibile la divisione dell'eredità. Esistono strumenti per regolarizzare la situazione prima di procedere:

• Sanatoria ordinaria (art. 36 D.P.R. 380/2001): applicabile alle opere in assenza di titolo o in totale difformità, a condizione di dimostrare la cosiddetta doppia conformità (conformità alle norme urbanistiche sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda). Termini rigorosi;
• Sanatoria semplificata (art. 36-bis D.P.R. 380/2001 – Decreto Salva Casa): introdotta dalla L. 105/2024, consente la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali applicando la conformità asincrona: basta che l'opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda (non necessariamente a quella del tempo in cui fu realizzata). I Comuni del Lazio, inclusa Roma, stanno ancora recependo pienamente questa disciplina con propria modulistica;
• Condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003): le tre stagioni di condono italiano hanno chiuso i termini per la presentazione delle domande da decenni. Una domanda già presentata e non ancora definita non costituisce titolo e non consente l'atto divisionale;
• Divisione parziale: soluzione indicata dalla stessa Cassazione per i casi in cui il fabbricato abusivo non sia sanabile: si procede alla divisione degli altri beni ereditari, escludendo dal perimetro dell'atto l'immobile irregolare sino alla sua eventuale regolarizzazione o demolizione.

Conclusioni

La sentenza della Corte di Cassazione n. 21743 del 25 giugno 2026 è un segnale chiaro: gli abusi edilizi non sono un problema che si risolve solo nei rapporti con il Comune. Entrano nel cuore delle vicende familiari, possono bloccare o invalidare la divisione di un'eredità e creare contenziosi tra eredi che durano anni.

I punti chiave da ricordare:

• La divisione di beni ereditari contenenti immobili abusivi è un atto tra vivi soggetto alla nullità urbanistica ex art. 46 D.P.R. 380/2001;
• Prima di firmare qualsiasi atto divisionale davanti al notaio, occorre verificare lo stato legittimo di ogni fabbricato presente nell'asse ereditario;
• Le irregolarità sanabili vanno regolarizzate prima della divisione, anche attraverso gli strumenti del Decreto Salva Casa (art. 36-bis D.P.R. 380/2001);
• Quando la sanatoria non è possibile, la strada percorribile è la divisione parziale, con esclusione del fabbricato abusivo;
• Gli accordi di mediazione familiare su beni immobili non sono al riparo da questa nullità: la verifica edilizia è sempre necessaria.

Normativa di riferimento: art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 40, comma 2, L. 28 febbraio 1985, n. 47; art. 9-bis D.P.R. 380/2001 (stato legittimo); art. 36-bis D.P.R. 380/2001 (sanatoria semplificata, introdotto da L. 105/2024).

Fonte giurisprudenziale: Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026 (testo e commento su urbanisticainsicilia.it).

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