Ordinanza di demolizione: chi è il responsabile dell'abuso edilizio nel 2026

Il caso: il TAR Lazio Latina risolve un nodo giuridico da decenni irrisolto

Con la sentenza n. 904 del 14 luglio 2026, il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio — Sezione Staccata di Latina — ha affrontato una questione di enorme impatto pratico per migliaia di proprietari italiani: chi è davvero il «responsabile dell'abuso edilizio» destinatario di un'ordinanza di demolizione?

Il caso concreto riguardava un immobile situato in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico nel territorio della provincia di Latina. L'opera era stata realizzata senza titolo edilizio né autorizzazione paesaggistica da un soggetto che non era più il detentore attuale del bene. Al momento dell'emissione dell'ordinanza di demolizione, il destinatario era un usufruttuario: ossia una persona che, pur non avendo costruito materialmente, godeva dell'immobile in forza di un diritto reale.

Il ricorrente sosteneva di non poter essere considerato «responsabile» dell'abuso, in quanto estraneo alla realizzazione dell'opera. Il TAR ha respinto il ricorso, consolidando un orientamento giurisprudenziale che oggi rappresenta la linea prevalente nei tribunali amministrativi italiani.

La pronuncia è commentata da Lexambiente ed è conforme all'indirizzo sistematicamente sviluppato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato e di numerosi TAR in tutta Italia nel corso del 2025 e 2026.

Il principio cardine: «disponibilità attuale» del bene, non autoria materiale

L'articolo 35 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) disciplina la demolizione delle opere eseguite su suolo altrui in assenza di titolo o in totale difformità. La norma usa l'espressione «responsabile dell'abuso» senza definirla esplicitamente, lasciando spazio a una stratificazione di interpretazioni.

Il TAR Lazio Latina n. 904/2026 aderisce alla tesi più ampia e prevalente, secondo cui la nozione di responsabile include:

• l'autore materiale delle opere abusive;
• il proprietario attuale del bene, anche se l'abuso fu commesso da un terzo;
• l'usufruttuario, in quanto detentore del godimento effettivo del bene e soggetto concretamente in grado di rimuovere le opere;
• più in generale, chiunque abbia la disponibilità attuale della res e si trovi in una posizione tale da poter ripristinare l'ordine giuridico violato.

In termini pratici: non è necessario aver costruito il manufatto abusivo per ricevere l'ordinanza di demolizione. È sufficiente trovarsi, al momento dell'emissione del provvedimento, in un rapporto di godimento o disponibilità con il bene.

La pronuncia richiama espressamente il TAR Liguria n. 502/2021, il TAR Lazio Roma n. 2378/2023 e il TAR Campania Napoli n. 128/2026, tutti coerenti con questo orientamento. Esiste un filone più restrittivo — sostenuto da TAR Campania Salerno n. 1629/2023 e Consiglio di Stato n. 5707/2023 — che limiterebbe l'ingiunzione al solo esecutore materiale, ma il TAR Lazio lo ritiene minoritario e non lo segue.

Condono pendente e aree vincolate: le due trappole più pericolose

La sentenza n. 904/2026 affronta altri due profili di grande rilevanza pratica, spesso sottovalutati.

1. Condono pendente non è sinonimo di opere «coperte»

Molti proprietari ritengono che la presentazione di una domanda di condono edilizio (ai sensi della L. 47/1985, della L. 724/1994 o della L. 326/2003) metta al sicuro l'immobile fino alla pronuncia del Comune. La sentenza smentisce questa convinzione: durante la pendenza del procedimento di condono, l'interessato non può trasformare né ampliare i manufatti oggetto dell'istanza. Le nuove opere realizzate in tale periodo «ripetono le caratteristiche di illiceità dell'opera principale cui ineriscono strutturalmente» e restano pienamente abusive, esponendo il detentore attuale all'ordinanza di demolizione.

Questo principio è stato ribadito in sede penale dalla Corte di Cassazione, Sez. III, n. 16887 del 11 maggio 2026: qualsiasi intervento su un edificio abusivo, anche di mera manutenzione ordinaria, integra un nuovo reato edilizio autonomo.

2. Aree vincolate: niente sanatoria senza autorizzazione paesaggistica e sismica

Nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico (ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, Codice dei Beni Culturali), il termine per la formazione del silenzio-assenso sul condono edilizio non decorre dalla presentazione della domanda, ma solo dall'emanazione del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (tipicamente la Soprintendenza). Finché quel parere non arriva, il termine non inizia nemmeno a maturare.

La conseguenza è drastica: l'assenza di autorizzazione paesaggistica e sismica preclude in radice qualsiasi sanatoria postuma e obbliga il Comune a irrogare la sanzione demolitoria, senza possibilità di monetizzazione o alternative. Sul punto è conforme anche la Corte di Cassazione Penale, Sez. III, n. 15726 del 30 aprile 2026, che ha ribadito come la sanatoria amministrativa rilasciata in violazione della doppia conformità o senza autorizzazione paesaggistica non vincoli il giudice penale.

Chi rischia concretamente: proprietari, eredi, acquirenti e usufruttuari

Le conseguenze pratiche di questo orientamento giurisprudenziale consolidato sono significative per diverse categorie di soggetti.

Eredi e successori. Chi eredita un immobile con abusi edilizi non sanati diventa automaticamente detentore del bene e, in quanto tale, potenziale destinatario di ordinanze di demolizione, anche se l'abuso risale a decenni prima e fu commesso dal de cuius. L'accettazione dell'eredità senza una preventiva verifica dello stato urbanistico-edilizio dell'immobile può trasformarsi in un'onerosa eredità di responsabilità.

Acquirenti all'asta. Come chiarito dal Consiglio di Stato, Sez. II, n. 4395 del 3 giugno 2026, l'acquisto tramite procedura esecutiva non regolarizza gli abusi né trasferisce automaticamente la titolarità delle domande di condono. Il termine di 120 giorni per presentare la sanatoria speciale ex art. 40, co. 6, L. 47/1985 decorre dall'atto di trasferimento — non dalla scoperta dell'abuso — e la sua scadenza preclude ogni possibilità di regolarizzazione straordinaria.

Usufruttuari. Come sancito dalla sentenza in esame, il diritto reale di godimento comporta la «disponibilità attuale» del bene e quindi la piena applicabilità delle misure repressive. Chi costituisce un usufrutto su un immobile con abusi deve esserne consapevole prima della stipula.

Proprietari che affittano. Anche il locatore resta soggetto all'ordinanza di demolizione per le opere abusive strutturalmente incorporate all'immobile, indipendentemente dal fatto che il conduttore ne abbia il godimento di fatto.

Nel Lazio e a Roma, dove il patrimonio edilizio include molti immobili realizzati tra gli anni Sessanta e gli anni Ottanta con difformità rispetto alle concessioni edilizie dell'epoca, questi profili assumono un peso specifico particolarmente rilevante.

Gli effetti nel Lazio: vincoli paesaggistici, sismici e aree protette

Il territorio del Lazio presenta caratteristiche che rendono questi principi giurisprudenziali di applicazione frequente e delicata.

Vincoli paesaggistici diffusi. Roma e il Lazio sono interessati da un'ampia rete di aree tutelate ai sensi del D.Lgs. 42/2004: litorale tirrenico (Anzio, Nettuno, Formia, Gaeta, Terracina), laghi vulcanici (Bolsena, Bracciano, Albano, Nemi), colline dei Castelli Romani, aree della via Appia Antica, della Maremma laziale, delle valli del Sacco e dell'Aniene. In tutte queste zone, un abuso edilizio — anche di entità apparentemente modesta come una veranda o un gazebo con struttura fissa — non è sanabile ex post se ha comportato nuova cubatura o superficie, e la demolizione è l'unico esito possibile.

Classificazione sismica. La Regione Lazio include Comuni in zona sismica 1, 2 e 3, tra cui numerosi centri della provincia di Frosinone, Rieti (inclusi i comuni del cratere del sisma 2016-2017) e aree dei Castelli Romani. In queste zone, qualsiasi intervento strutturale privo di autorizzazione sismica preclude la sanatoria, come ribadito dalla sentenza n. 904/2026 del TAR Lazio Latina.

Aree PAI e rischio idrogeologico. Nella fascia di pertinenza fluviale dei principali corsi d'acqua laziali (Tevere, Aniene, Sacco, Liri, Garigliano), i vincoli del Piano di Assetto Idrogeologico dell'Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale rendono strutturalmente impossibile il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica-idraulica necessaria per la sanatoria. Chi possiede immobili in queste aree con domande di condono pendenti è in una situazione di particolare vulnerabilità, come confermato anche dal Consiglio di Stato n. 6150/2026 del 30 luglio 2026.

Cosa fare concretamente: la guida operativa per chi è o potrebbe diventare destinatario

Se si è proprietari, usufruttuari, eredi o potenziali acquirenti di un immobile con presunti abusi edilizi, i passi operativi da seguire sono chiari.

Fase 1 — Verifica preventiva dello stato urbanistico-edilizio

Far effettuare da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) una ricognizione degli atti comunali e una comparazione tra stato di fatto dell'immobile, titoli edilizi rilasciati e planimetrie catastali. Gli atti da acquisire includono: concessioni, licenze e permessi originari; eventuali SCIA, CILA e DIA; domande di condono e relativi provvedimenti; verbali di sopralluogo e istruttorie in corso.

Fase 2 — Valutazione della sanabilità

Verificare se le difformità riscontrate:

• rientrano nelle tolleranze costruttive ex art. 34-bis DPR 380/2001 (come interpretate dopo la L. 105/2024 Salva Casa, con i limiti posti dal TAR Lazio n. 2054/2026);
• sono regolarizzabili tramite accertamento di conformità ordinario (art. 36 DPR 380/2001, doppia conformità temporale);
• sono regolarizzabili tramite conformità asincrona ex art. 36-bis DPR 380/2001 (introdotto dalla L. 105/2024);
• cadono in aree vincolate che escludono qualsiasi sanatoria.

Fase 3 — Verifica delle ordinanze pendenti e dei termini

Controllare se risultano ordinanze di demolizione o acquisizioni al patrimonio comunale già emesse, verificarne la notifica e i termini processuali. Ricordare che, secondo la recente Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 7 del 31 luglio 2026, il termine di 90 giorni per adempiere si sospende con la misura cautelare favorevole del TAR e riprende — per la sola frazione residua — dopo il rigetto definitivo del ricorso.

Fase 4 — Azione difensiva o ripristino

Se l'ordinanza è illegittima per vizi procedurali (omessa comunicazione di avvio del procedimento, motivazione carente, errata individuazione del destinatario), valutare il ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica. Se l'ordinanza è legittima nel merito, valutare la presentazione di una domanda di sanatoria — se ammissibile — prima che i termini escludano ogni opzione. Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per assistere in tutte le fasi di questa valutazione, dall'accesso agli atti all'eventuale supporto nella presentazione delle pratiche urbanistiche.

Conclusioni

La sentenza TAR Lazio Latina n. 904 del 14 luglio 2026 consolida un principio che ha conseguenze concrete su un numero molto elevato di situazioni patrimoniali nel Lazio e in tutta Italia.

I punti essenziali da ricordare:

• Il «responsabile dell'abuso» destinatario dell'ordinanza di demolizione ex art. 35 DPR 380/2001 non è necessariamente chi ha costruito: è chiunque abbia la disponibilità attuale del bene — proprietario, erede, usufruttuario, acquirente all'asta.
• Una domanda di condono pendente non protegge l'immobile: nuove opere realizzate in costanza di condono sono autonomamente abusive e demolibili.
• Nelle aree vincolate paesaggisticamente (ampissime nel Lazio), il termine di silenzio-assenso sul condono non decorre senza il previo parere della Soprintendenza, e l'assenza di autorizzazione paesaggistica e sismica preclude ogni sanatoria.
• Chi acquista, eredita o assume il godimento di un immobile deve effettuare una preventiva verifica dello stato edilizio e urbanistico per evitare di trovarsi destinatario di un obbligo di demolizione per abusi altrui.
• I vincoli paesaggistici, sismici e idrogeologici che caratterizzano larga parte del territorio laziale rendono questi rischi particolarmente elevati in questa Regione.

Cosa fare subito: se si è in procinto di acquistare, accettare un'eredità o stipulare un contratto di usufrutto che comprende un immobile di cui non si conosce con certezza la piena legittimità edilizia, è opportuno incaricare un tecnico abilitato di eseguire una verifica documentale preventiva. I costi di una due diligence tecnica sono incomparabilmente inferiori a quelli di un obbligo di demolizione.

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Fonti e riferimenti normativi e giurisprudenziali

• TAR Lazio, Sez. Staccata Latina, Sez. II, n. 904 del 14 luglio 2026 — Lexambiente
• Art. 35, DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) — Normattiva
• Art. 146, D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) — Normattiva
• Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, n. 7 del 31 luglio 2026 — sospensione termine 90 giorni per demolire — Lexambiente
• Consiglio di Stato, Sez. II, n. 4395 del 3 giugno 2026 — acquisto all'asta e 120 giorni — Lavoripubblici.it
• Cass. pen., Sez. III, n. 16887 del 11 maggio 2026 — opere su edificio abusivo integrano nuovo reato
• Cass. pen., Sez. III, n. 15726 del 30 aprile 2026 — sanatoria in area vincolata e ordine di demolizione — Studio Legale MP
• Art. 36 e art. 36-bis DPR 380/2001 (accertamento di conformità ordinario e «asincrono» introdotto da L. 105/2024 Salva Casa)
• Art. 34-bis DPR 380/2001 (tolleranze costruttive)