Riforma del condominio 2026: cosa prevede il DDL 1816

La situazione attuale e perché si parla di riforma

Il condominio è la forma di convivenza abitativa più diffusa in Italia: si stima che circa il 60% degli italiani viva in un edificio condominiale. Eppure, la disciplina di riferimento risale in gran parte alla Legge n. 220/2012, che ha riformato il Codice civile e le sue disposizioni attuative in materia di condominio. Dopo tredici anni di applicazione, emergono criticità strutturali: assemblee paralizzate dall'assenteismo, morosità difficili da gestire, responsabilità dell'amministratore sempre più esposte a contenziosi.

È in questo contesto che il DDL Senato n. 1816, presentato il 24 febbraio 2026 a prima firma del senatore Paolo Tosato (Lega), ha avviato il proprio iter parlamentare. Il testo è stato assegnato alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente il 18 marzo 2026 e ha formalmente aperto l'esame nel merito il 21 aprile 2026.

Attenzione: il DDL 1816 non è ancora legge. L'iter è in corso e il testo può subire modifiche anche significative prima dell'eventuale approvazione definitiva. Fin quando non sarà promulgato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale, continuano ad applicarsi le regole vigenti.

Meno millesimi per approvare i lavori di sicurezza

Uno dei nodi più pratici affrontati dal DDL riguarda le maggioranze assembleari necessarie per approvare gli interventi obbligatori relativi alla sicurezza degli edifici.

Oggi, il Codice civile richiede, per le opere di manutenzione straordinaria di notevole entità, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio: 500 millesimi. In condomini con alta percentuale di assenti o di condomini non collaborativi, questa soglia è spesso insuperabile, bloccando interventi urgenti come il rifacimento del tetto, la messa a norma degli impianti o la rimozione dell'amianto.

Il DDL abbassa la soglia in modo significativo: per gli interventi obbligatori relativi alla sicurezza, basterebbe il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi).

Il principio ispiratore è chiaro: la sicurezza di un edificio non può essere ostaggio dell'assenteismo assembleare. In pratica, questo significa che assemblee con scarsa partecipazione potrebbero comunque deliberare lavori indispensabili, riducendo il rischio di edifici lasciati in stato di abbandono strutturale.

La polizza assicurativa condominiale: da facoltativa a obbligatoria

Una delle novità di maggiore impatto economico riguarda l'assicurazione del fabbricato. Oggi stipulare una polizza condominiale è una scelta facoltativa: molti condomini, specie quelli piccoli o con budget ridotto, ne sono privi.

Il DDL 1816 introdurrebbe l'obbligo di polizza assicurativa condominiale per due tipologie di rischio:

• perimento dell'edificio (crollo, incendio, calamità);
• responsabilità civile verso terzi (danni a persone o cose che si trovino nelle parti comuni o nelle immediate vicinanze).

L'assicurazione obbligatoria, se approvata, rappresenterebbe una tutela concreta per tutti i condomini, soprattutto in caso di eventi catastrofali o incidenti in aree condominiali. Al contempo, comporterà un aumento dei costi annuali da prevedere nel bilancio condominiale. Secondo alcune stime di settore, l'introduzione di tale obbligo potrebbe incidere sui compensi totali dell'amministrazione del 15-25%, anche per i costi aggiuntivi di gestione.

Morosità: acquirente più esposto, amministratore più protetto

Il DDL 1816 interviene in modo deciso anche sulla gestione della morosità condominiale, che rappresenta uno dei problemi più diffusi e costosi nella vita dei condomini.

Sul fronte dell'acquirente di immobile in condominio, la proposta prevede:

• L'estensione della responsabilità solidale ai debiti condominiali pregressi, coprendo non solo l'anno in corso e quello precedente (come oggi), ma anche i due anni precedenti al rogito;
• L'obbligo per il notaio di acquisire dall'amministratore una certificazione dello stato dei pagamenti e di allegarla all'atto di compravendita.

Questo significa che chi acquista un appartamento dovrà prestare ancora maggiore attenzione alla situazione debitoria del condominio, e che l'amministratore dovrà tenere una documentazione contabile rigorosa e aggiornata.

Sul fronte dell'amministratore, il DDL prevede invece una tutela: questi verrebbe esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative quando il mancato adempimento dei propri obblighi è riconducibile al mancato pagamento dei condomini, a patto di dimostrare di avere agito per il recupero del credito. Inoltre, in caso di inerzia dell'assemblea su opere necessarie alla messa a norma, l'amministratore potrebbe procedere autonomamente, riferendo poi alla prima assemblea utile.

Professionalizzazione e giudice di pace per le liti condominiali

Il DDL 1816 prevede anche un passo verso la professionalizzazione del ruolo dell'amministratore: per chi gestisce condomini con più di 50 unità immobiliari o con bilanci superiori a 100.000 euro annui, sarebbe richiesta la certificazione UNI 10801:2024, lo standard che norma le competenze e le modalità operative dell'amministratore di condominio.

Parallelamente, si segnala una novità già approvata in sede legislativa che riguarda il foro competente per le controversie condominiali: il D.L. 12 giugno 2026, n. 100 ha rinviato al 31 ottobre 2027 il trasferimento di competenza delle liti condominiali al Giudice di Pace. Da quella data, controversie su delibere assembleari, danni da infiltrazioni, uso di parti comuni e simili dovranno essere instaurate davanti al Giudice di Pace e non più al Tribunale ordinario. Fino al 31 ottobre 2027, le regole attuali rimangono invariate.

Infine, la Cassazione (ordinanza n. 3445/2026) ha ribadito che qualsiasi delibera che modifichi in modo permanente i criteri di riparto delle spese in difformità dai millesimi, senza il consenso unanime di tutti i condomini, è affetta da nullità radicale: un principio che ogni assemblea dovrebbe tenere ben presente.

Conclusioni: cosa fare oggi e cosa aspettarsi

Il DDL 1816 delinea una riforma organica della vita condominiale, con ricadute concrete su condomini, acquirenti, venditori e amministratori. Tuttavia, è fondamentale ricordare che si tratta ancora di un disegno di legge in itinere: l'approvazione definitiva richiederà il completamento dell'iter parlamentare in Commissione Giustizia del Senato e il voto finale dell'Aula, con eventuale passaggio alla Camera. Se approvato nella forma attuale, le nuove norme entrerebbero in vigore 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Riepilogo dei punti chiave da ricordare:

• La soglia per approvare lavori di sicurezza potrebbe scendere da 500 a 333 millesimi;
• Diventerebbe obbligatoria la polizza assicurativa per perimento e RC verso terzi;
• La responsabilità solidale dell'acquirente si estenderebbe ai debiti dei due anni precedenti, con obbligo di attestazione notarile;
• L'amministratore verrebbe tutelato in caso di inadempienza dovuta a morosità, e potrebbe agire autonomamente per lavori urgenti;
• Dal 31 ottobre 2027 le liti condominiali passeranno al Giudice di Pace (non al Tribunale);
• Ogni modifica permanente dei millesimi senza unanimità è nulla (Cass. n. 3445/2026).

Cosa fare adesso:

• Verificare se il proprio condominio è già dotato di polizza assicurativa adeguata;
• Richiedere sempre la certificazione dello stato dei pagamenti prima di acquistare un immobile in condominio;
• Tenere la contabilità condominiale aggiornata e in ordine;
• Monitorare l'iter del DDL 1816 per aggiornare eventuali strategie gestionali.

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Fonti e riferimenti normativi

• DDL Senato n. 1816/2026 – Modifiche al codice civile e alle disposizioni di attuazione in materia di condominio, presentato il 24/02/2026, assegnato alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente il 18/03/2026. Esame avviato il 21/04/2026. Testo disponibile sul sito del Senato della Repubblica.
• Legge n. 220/2012 – Riforma del condominio, testo vigente, Normattiva.
• D.L. 12 giugno 2026, n. 100 – Rinvio al 31/10/2027 della competenza del Giudice di Pace per le liti condominiali, Gazzetta Ufficiale n. 134 del 12/06/2026.
• Corte di Cassazione, ordinanza n. 3445/2026 – Nullità radicale delle delibere che modificano permanentemente i millesimi senza unanimità (fonte: NicolaPorro.it).
• Cass. Sez. Un. n. 9148/2008 – Principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, regime tuttora vigente.
• Art. 63 disp. att. c.c. – Responsabilità dell'acquirente per contributi condominiali, disciplina attuale.
• Approfondimento: Studio Legale MP – DDL 1816: se il vicino non paga, rischi tu.
• Approfondimento: Impresa Rinaldi – Riqualificare il condominio a Latina: quanto vale nel 2026.