Normativa

Colonnine di ricarica in condominio: gli obblighi dal 3 giugno 2026

Con il DM 28 ottobre 2025 la predisposizione dell'infrastruttura di ricarica diventa un requisito tecnico obbligatorio per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni importanti: ecco cosa devono sapere proprietari, condomini e amministratori.

di Studio Tecnico Corsi24 agosto 2026colonnine ricarica condominio ristrutturazione importante requisiti minimi veicoli elettrici dm 28 ottobre 2025

Il quadro normativo: cosa è cambiato dal 3 giugno 2026

Dal 3 giugno 2026 la predisposizione dell'infrastruttura per la ricarica dei veicoli elettrici non è più una scelta facoltativa: è diventata un obbligo di legge per specifiche categorie di edifici. Il riferimento normativo è il Decreto Ministeriale del 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025, che ha aggiornato il cosiddetto decreto "Requisiti Minimi" (originariamente D.M. 26 giugno 2015) sostituendone integralmente gli Allegati 1 e 2.

Il decreto si inserisce nel percorso di recepimento della Direttiva europea Case Green (EPBD, direttiva (UE) 2024/1275), che spinge progressivamente gli edifici verso consumi più bassi e un'elettrificazione degli impianti. Come già accaduto per le fonti rinnovabili — disciplinate dal D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 in vigore dal 3 agosto 2026 — anche le infrastrutture di ricarica diventano un requisito tecnico strutturale dell'immobile, non un optional da valutare caso per caso.

Per proprietari, condomini e amministratori di immobili a Roma e nel Lazio, questo significa che ogni progetto di nuova costruzione o di ristrutturazione rilevante deve già tenere conto di questi obblighi fin dalla fase di progettazione, pena la mancata conformità ai requisiti minimi richiesti per ottenere il titolo edilizio.

A quali edifici si applica l'obbligo: nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti

L'obbligo non riguarda ogni immobile in modo indifferenziato. La normativa lo àncora a specifici interventi, ed è fondamentale distinguere i casi:

1. Nuove costruzioni Tutti gli edifici di nuova costruzione — residenziali e non — devono rispettare i nuovi requisiti, inclusa la predisposizione per la ricarica elettrica dei veicoli. Non si tratta necessariamente di installare subito le colonnine, ma di realizzare le canalizzazioni e i tubi corrugati che consentiranno l'installazione futura senza ulteriori lavori invasivi.

2. Ristrutturazione importante di primo livello L'intervento interessa l'involucro edilizio per una quota superiore al 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio e comprende anche la ristrutturazione dell'impianto termico (art. 1.4.1, comma 3, lett. a del DM Requisiti Minimi aggiornato). È il caso tipico del cappotto termico abbinato alla sostituzione della caldaia centralizzata: questo tipo di intervento fa scattare l'obbligo in modo più stringente.

3. Ristrutturazione importante di secondo livello L'intervento interessa l'involucro edilizio per una quota superiore al 25% della superficie disperdente lorda (art. 1.4.1, comma 3, lett. b). Il classico esempio è il rifacimento della facciata con cappotto termico su oltre un quarto della superficie: la norma si applica anche in questo caso, con obblighi graduati rispetto al primo livello.

La manutenzione ordinaria non fa scattare l'obbligo. La semplice tinteggiatura, il rifacimento di una porzione limitata di intonaco o la sostituzione di un infisso singolo restano al di fuori dell'ambito applicativo.

Cosa si intende per predisposizione: colonnine subito o solo tubi?

Uno dei dubbi più comuni riguarda la distinzione tra predisposizione dell'infrastruttura e installazione effettiva delle colonnine. La norma opera su livelli graduati:

Predisposizione (canalizzazioni): Per la maggior parte degli edifici residenziali con più di dieci posti auto, l'obbligo riguarda la posa delle canalizzazioni e dei tubi corrugati che permetteranno, in futuro, di installare i punti di ricarica senza rompere nuovamente pavimenti e strutture. Si tratta di un intervento relativamente economico se eseguito contestualmente agli altri lavori, ma costoso se rimandato a un secondo momento.

Punti di ricarica veri e propri: Per le ristrutturazioni importanti di maggiori dimensioni (secondo i parametri tecnici del decreto) e per specifiche tipologie di edifici non residenziali, è prevista l'installazione di un numero minimo di punti di ricarica operativi, proporzionato al numero totale dei posti auto disponibili.

La logica della norma è pragmatica: predisporre oggi costa una frazione di quanto costerà aprire un secondo cantiere domani. Passare le canalizzazioni mentre i pavimenti sono già aperti per altri lavori è l'unico modo per non duplicare i costi in futuro.

Dal punto di vista tecnico, l'installazione deve essere eseguita da un tecnico abilitato ai sensi del D.M. 37/2008, che al termine dei lavori rilascerà la Dichiarazione di Conformità (DiCo) dell'impianto. È inoltre necessario valutare la capacità del contatore di rete e della dorsale elettrica esistente, poiché più ricariche simultanee (tipicamente da 7,4 kW ciascuna) possono generare picchi di carico significativi. Per gestire questo problema si utilizzano sistemi di Dynamic Load Management (DLM), che distribuiscono la potenza disponibile in tempo reale tra i veicoli collegati.

La delibera condominiale: quorum, diritto del singolo e ruolo dell'amministratore

Quando l'obbligo scatta nel contesto di una ristrutturazione condominiale, la decisione deve passare per l'assemblea dei condomini. Le regole applicabili sono quelle del Codice Civile:

Ai sensi dell'art. 1136, comma 3, c.c., per le innovazioni che rientrano nella categoria degli interventi ad alta efficienza energetica, in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi).
Per le innovazioni agevolate in senso più generale (art. 1120 c.c.) occorre invece la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi.
Le opere sull'infrastruttura comune di ricarica rientrano ordinariamente nella prima fattispecie, come chiarito dall'art. 1122-bis c.c., che già prima di questa normativa disciplinava il diritto del condomino di realizzare colonnine sulle parti comuni.

Il diritto del singolo condomino resta integro: anche se l'assemblea non approva un intervento collettivo, il singolo proprietario può procedere a proprie spese all'installazione di una colonnina sulle parti di sua competenza (posto auto, garage privato), dandone comunicazione all'amministratore e a condizione di non alterare la destinazione d'uso delle parti comuni, non pregiudicare la stabilità dell'edificio e non creare danni agli altri condomini.

L'amministratore di condominio assume un ruolo chiave: ha l'obbligo di informare l'assemblea quando si pianifica una ristrutturazione importante, e deve inserire la verifica dei requisiti normativi — inclusi quelli sulle infrastrutture di ricarica — nell'analisi preliminare del progetto, affidandola a un tecnico abilitato.

Nuove costruzioni e titoli edilizi: il nesso con APE e progettazione

Un aspetto di grande rilevanza pratica riguarda il legame tra gli obblighi di ricarica e il procedimento per il rilascio del titolo edilizio. Dal 3 giugno 2026 — data di entrata in vigore del D.M. 28 ottobre 2025 — ogni attestato di prestazione energetica (APE) emesso deve seguire le nuove regole di calcolo dei requisiti minimi. Questo vuol dire che un APE emesso prima e uno emesso dopo il 3 giugno non sono confrontabili.

Per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni importanti il progetto presentato allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) — a Roma il portale di riferimento è quello di Roma Capitale — deve già includere la conformità ai nuovi requisiti minimi, pena l'improcedibilità della pratica. Il professionista incaricato (tipicamente un ingegnere o un architetto abilitato) è responsabile della verifica e della certificazione di tale conformità in fase progettuale.

Per gli edifici pubblici e commerciali con superficie coperta superiore a 250 m², la norma prevede scadenze ulteriori: entro il 31 dicembre 2026 dovrà essere garantita l'integrazione di sistemi per la produzione di energia solare. Gli immobili aziendali con superficie superiore a 500 m² dovranno invece adeguarsi entro il 2027, in occasione di ristrutturazioni importanti che interessino il tetto o gli impianti tecnici. Queste scadenze si aggiungono agli obblighi di predisposizione per la ricarica e si sovrappongono con gli obblighi di rinnovabili introdotti dal D.Lgs. 5/2026, rendendo la progettazione degli interventi sempre più integrata e interdisciplinare.

Conclusioni

Dal 3 giugno 2026 la predisposizione delle infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici è un requisito tecnico obbligatorio per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti. Ecco i punti da ricordare:

Chi è coinvolto: proprietari che avviano lavori di ristrutturazione importante (involucro superiore al 25% o al 50% della superficie disperdente), costruttori di nuovi edifici, condomini che pianificano interventi sulle parti comuni.
Cosa si deve fare: nella maggior parte dei casi non è necessario installare subito le colonnine, ma è obbligatorio predisporre le canalizzazioni e i tubi corrugati durante i lavori, mentre i cantieri sono già aperti.
Quando l'obbligo è più stringente: nelle ristrutturazioni di primo livello (oltre il 50% della superficie disperdente + impianto termico) è prevista anche l'installazione di punti di ricarica operativi, proporzionati ai posti auto.
Come si delibera in condominio: in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 333 millesimi; il singolo condomino può comunque procedere a proprie spese per le parti di sua competenza.
Attenzione al titolo edilizio: il progetto presentato al SUE deve già essere conforme ai nuovi requisiti minimi del D.M. 28 ottobre 2025; il tecnico progettista è responsabile della verifica.
Norma di riferimento: D.M. MASE 28 ottobre 2025 (aggiornamento del D.M. 26 giugno 2015 Requisiti Minimi), in vigore dal 3 giugno 2026.

Lo Studio Tecnico Corsi assiste proprietari, condomini e imprese nella verifica della conformità ai nuovi requisiti, nella progettazione degli interventi e nella gestione delle pratiche edilizie presso il SUE di Roma Capitale e degli altri enti del Lazio.

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Fonti e riferimenti normativi