Normativa

Nuovo APE dal 3 giugno 2026: come cambia il calcolo della classe energetica

Dal 3 giugno 2026 il DM 28 ottobre 2025 ha riscritto le regole di calcolo dell'Attestato di Prestazione Energetica: lo stesso immobile può ricevere una classe diversa rispetto a un mese fa, con effetti concreti su compravendite, affitti e bonus edilizi.

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Che cosa è successo il 3 giugno 2026

Il 3 giugno 2026 è entrato in vigore il Decreto del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica del 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025. Il decreto non si è affiancato alle norme precedenti: le ha sostituite integralmente, riscrivendo gli Allegati 1 e 2 del D.M. 26 giugno 2015 sui requisiti minimi di prestazione energetica.

In termini pratici, questo significa che ogni APE firmato da quella data in poi deve essere redatto secondo criteri di calcolo profondamente diversi da quelli in vigore fino al 2 giugno. Non cambia il numero delle classi (la scala A4–G rimane invariata), ma cambia il metro con cui si misura dove si colloca un edificio su quella scala.

La conseguenza più rilevante — e spesso sottovalutata — è la seguente: lo stesso identico edificio, senza che vi sia stato effettuato alcun intervento, può oggi ottenere una classe energetica diversa rispetto a quella che avrebbe ottenuto fino a maggio 2026. Un attestato emesso prima del 3 giugno e uno emesso dopo non sono confrontabili.

Le principali novità tecniche del nuovo metodo di calcolo

Il DM 28 ottobre 2025 introduce modifiche su più fronti. Di seguito i cambiamenti più significativi per chi deve commissionare o interpretare un APE:

Ponti termici calcolati nodo per nodo. In passato era ammessa una maggiorazione forfettaria globale. Ora ogni punto critico dell'involucro edilizio — angoli, pilastri, davanzali, cassonetti delle tapparelle, cornici, giunti strutturali — deve essere verificato singolarmente. Un cappotto termico ben realizzato ma con ponti termici non risolti non supera più la verifica di conformità.

Edificio di riferimento ridefinito. Il "campione" con cui si confronta ogni immobile per determinare la classe è stato aggiornato. Il risultato cambia, anche se l'immobile reale non è cambiato di una tegola.

Aggiornamento dei parametri impiantistici. Le regole di valutazione degli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria sono state allineate alle norme tecniche UNI più recenti.

Nuovi criteri per le fonti rinnovabili. Nel non residenziale, l'energia prodotta in loco (ad esempio dal fotovoltaico) copre oggi una base di consumi più ampia: a parità di impianto installato, l'indice energetico può migliorare.

Obbligo di automazione degli edifici non residenziali. Per i fabbricati non residenziali sopra una certa potenza termica installata, il decreto introduce l'obbligo di sistemi di automazione e controllo (Building Automation and Control Systems — BACS). Si può derogare solo con motivazione espressa in relazione tecnica.

Calcolo delle superfici. È stato esteso il ricorso alle superfici esterne lorde nelle verifiche, con effetti sul calcolo dell'indice di prestazione energetica.

Chi è coinvolto e quali attestati sono interessati

Le nuove regole si applicano a tutti gli APE redatti dal 3 giugno 2026 in poi, indipendentemente da quando è stato costruito l'immobile o da quando è stato richiesto il preventivo al tecnico. Il criterio è la data di firma dell'attestato.

I soggetti che devono prestare maggiore attenzione sono:

Chi sta vendendo o acquistando casa. L'APE è obbligatorio per legge in ogni atto di compravendita. Un attestato rilasciato prima del 3 giugno è formalmente valido (la validità massima è di 10 anni), ma potrebbe non riflettere la classificazione che si otterrebbe oggi. Chi sta trattando un immobile con un APE datato farebbe bene a valutare se richiederne uno aggiornato prima di formalizzare il rogito.

Chi affitta un immobile. L'APE è obbligatorio anche per i contratti di locazione, pena sanzioni da 300 a 1.800 euro per le locazioni di interi immobili (art. 6, D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.). Un proprietario che sta rinnovando un contratto o stipulandone uno nuovo dovrebbe verificare se l'attestato in suo possesso è stato emesso con le vecchie o le nuove regole.

Chi ha dichiarato un salto di classe energetica per accedere a un bando, rendicontare un'agevolazione o ottenere un mutuo green. Se quella dichiarazione si basava su un APE pre-giugno 2026, la classe indicata potrebbe non coincidere con quella che risulterebbe oggi.

Le imprese e i condomini che hanno eseguito lavori di riqualificazione energetica (Ecobonus, Superbonus, Conto Termico). Qualora fosse necessario aggiornare la documentazione per controlli, l'APE dovrebbe essere riemesso con i nuovi criteri.

Non è invece necessario aggiornare spontaneamente ogni APE esistente: l'obbligo scatta in occasione di un atto che richiede l'attestato (compravendita, locazione, accesso a incentivi, pratiche edilizie specifiche).

Focus su Roma e Lazio: il registro regionale e le specificità locali

Nel Lazio gli APE devono essere caricati sul SIAPE (Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica), il catasto energetico nazionale gestito dal MASE, e contestualmente trasmessi alla Regione Lazio tramite il portale regionale dedicato all'efficienza energetica. Questa doppia registrazione è obbligatoria per il certificatore.

La Regione Lazio non ha ancora emanato, alla data di questo articolo, proprie indicazioni operative specifiche sull'applicazione del DM 28 ottobre 2025, differentemente da quanto hanno già fatto alcune altre Regioni (Lombardia ed Emilia-Romagna hanno ad esempio aggiornato i propri obblighi regionali con quote di rinnovabili più elevate rispetto ai minimi nazionali).

Per Roma Capitale occorre tenere presente che:

Molti edifici del centro storico sono soggetti a vincolo paesaggistico e architettonico (D.Lgs. 42/2004). Questo non esonera dall'obbligo di APE, ma può limitare le tipologie di intervento ammissibili per migliorare la classe energetica (ad esempio, l'installazione di cappotti termici sull'esterno o di pannelli fotovoltaici in falda può richiedere autorizzazione della Soprintendenza).
Il patrimonio edilizio romano è prevalentemente datato: la grande maggioranza degli edifici residenziali è stata costruita tra gli anni '50 e gli anni '80, con prestazioni energetiche storicamente basse (classi F e G). Il nuovo metodo di calcolo, più rigoroso sui ponti termici, tende a confermare o peggiorare questa classificazione per gli edifici non ristrutturati.
Gli attestati collegati ai Superbonus richiesti negli ultimi anni e già oggetto della campagna di compliance dell'Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026) devono essere verificati con attenzione: se l'APE post-operam è stato emesso prima del 3 giugno 2026, la classe certificata potrebbe differire da quella che risulterebbe oggi.

APE e bonus edilizi: come si intrecciano le nuove regole

L'Attestato di Prestazione Energetica non è solo un documento obbligatorio per vendere o affittare: è uno strumento cardine per accedere a numerose agevolazioni fiscali. Le nuove regole di calcolo hanno quindi riflessi anche sul piano dei bonus:

Ecobonus (50% abitazione principale, 36% altri immobili nel 2026): per gli interventi che richiedono la dimostrazione di un miglioramento energetico, l'APE ante operam e post operam devono essere entrambi redatti con le stesse regole di calcolo. Se i lavori si concludono dopo il 3 giugno 2026 e l'APE ante è stato emesso con i vecchi criteri, il tecnico dovrà valutare se sia necessario redigerlo ex novo per garantire la comparabilità dei risultati.

Conto Termico 3.0 (DM MASE 7 agosto 2025, in vigore dal 25 dicembre 2025): per ottenere il contributo a fondo perduto fino al 65% è richiesta la verifica della prestazione energetica pre e post intervento. La coerenza metodologica degli attestati è un requisito implicito per la corretta rendicontazione al GSE.

Mutui green: molti istituti di credito e la normativa europea (Mortgage Credit Directive) prevedono condizioni agevolate per gli immobili con classe energetica A o B. Un APE aggiornato con i nuovi criteri può modificare la classificazione dell'immobile e quindi l'accesso o le condizioni di questi prodotti.

Si ricorda che il D.Lgs. 5/2026 (recepimento Direttiva RED III, applicabile ai titoli edilizi presentati dal 3 agosto 2026) ha introdotto obblighi di integrazione di fonti rinnovabili negli edifici di nuova costruzione e in quelli soggetti a ristrutturazione importante, obblighi che si affiancano — e interagiscono — con il nuovo metodo di calcolo dell'APE.

Conclusioni: cosa fare adesso e a chi rivolgersi

Il cambio di metodo introdotto dal DM 28 ottobre 2025, operativo dal 3 giugno 2026, non è una riforma con effetti lontani nel tempo: è già in vigore e riguarda ogni attestato che viene firmato oggi. Di seguito un riepilogo delle azioni da considerare:

Riepilogo operativo:

Se stai vendendo o acquistando casa: verifica la data del tuo APE. Se è stato emesso prima del 3 giugno 2026 e vuoi essere certo della classe energetica attuale, chiedi a un tecnico abilitato una valutazione aggiornata.
Se stai affittando: controlla che l'APE allegato al contratto sia valido (non scaduto, non riguardante un altro immobile). Se è vecchio di diversi anni, valuta di aggiornarlo.
Se hai eseguito lavori con bonus edilizi: confronta la data dell'APE post-operam con il 3 giugno 2026. Se è precedente, non è automaticamente sbagliato, ma verifica con il tuo tecnico che la documentazione sia coerente ai fini di eventuali controlli.
Se stai pianificando una ristrutturazione importante: l'APE ante operam deve essere redatto con le nuove regole. Includilo nel preventivo dei costi tecnici fin dall'inizio.
Se sei un amministratore di condominio: segnala ai condomini proprietari la novità, soprattutto se il palazzo ha di recente usufruito di bonus edilizi e l'APE condominiale è datato.

Riferimento normativo principale: D.M. MASE 28 ottobre 2025 (GU n. 282 del 5 dicembre 2025), entrato in vigore il 3 giugno 2026 (180 giorni dalla pubblicazione). Base normativa: art. 4 del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e s.m.i.

Sanzioni: la mancata allegazione dell'APE a un contratto di compravendita o di locazione comporta sanzioni da 3.000 a 18.000 euro (compravendita) e da 300 a 1.800 euro (locazione intera unità), ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per verificare la validità degli APE esistenti, redigere nuovi attestati con i criteri aggiornati e supportare proprietari, condomini e operatori immobiliari nella gestione della documentazione energetica in occasione di compravendite, locazioni e pratiche per agevolazioni fiscali.

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Fonti e riferimenti normativi: