Direttiva Case Green e procedura di infrazione UE: cosa vale davvero oggi in Italia

Cos'è la Direttiva Case Green e perché l'Italia è sotto procedura di infrazione

La Direttiva europea 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici, nota come Direttiva Case Green o EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), è entrata in vigore il 28 maggio 2024. Essa ridisegna in modo organico le regole europee sull'efficienza degli edifici, con l'obiettivo di azzerare le emissioni del patrimonio edilizio entro il 2050.

Gli Stati membri avevano tempo fino al 29 maggio 2026 per recepirla nei propri ordinamenti nazionali. Quella scadenza è trascorsa senza che l'Italia abbia varato il relativo decreto legislativo di attuazione. Di conseguenza, il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha formalmente avviato una procedura di infrazione ex art. 258 TFUE contro tutti i 27 Stati membri dell'Unione per mancato o incompleto recepimento della direttiva.

Per l'Italia si tratta di una delle 76 procedure di infrazione aperte a carico del nostro Paese (dati aggiornati al luglio 2026, fonte: Dipartimento per le Politiche europee della Presidenza del Consiglio). La procedura può sfociare, qualora lo Stato continui a non adeguarsi, in un deferimento alla Corte di giustizia UE e, in un secondo momento, in sanzioni pecuniarie a carico dello Stato italiano.

Il Consiglio dei Ministri ha approvato in via preliminare il 4 agosto 2026 uno schema di decreto legislativo di recepimento, ma il provvedimento non è ancora legge: deve completare l'iter con i pareri parlamentari e l'approvazione definitiva. Fino a quel momento, le prescrizioni tecniche della Direttiva EPBD non sono esigibili nelle pratiche edilizie ordinarie in Italia.

Cosa prevede la Direttiva EPBD e cosa cambierà quando sarà recepita

La Direttiva Case Green introduce un sistema a scadenze progressive, che riguarderà tutti i proprietari di immobili residenziali e non residenziali. I punti principali — che il futuro decreto legislativo italiano dovrà tradurre in norme operative — sono:

• Standard minimi di prestazione energetica (MEPS): gli edifici residenziali nelle classi energetiche peggiori (F e G) dovranno essere progressivamente riqualificati. La direttiva punta a che i peggiori 16% degli edifici per consumi siano almeno portati alla classe E entro il 2030 e alla classe D entro il 2033.
• Edifici a emissioni zero: gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a emissioni quasi zero (NZEB) già oggi; con il recepimento completo saranno introdotti criteri ancora più stringenti.
• Piano nazionale di ristrutturazione: ogni Stato membro deve elaborare un piano nazionale di ristrutturazione degli edifici con obiettivi quantificati al 2030, 2040 e 2050.
• Soppressione degli incentivi alle caldaie a combustibili fossili: la Direttiva chiede il progressivo abbandono degli incentivi all'installazione di caldaie autonome a gas, gasolio e altri fossili.
• Passaporto di ristrutturazione: documento che descrive il percorso graduale di miglioramento dell'immobile in più fasi, pensato per chi non può ristrutturare in un'unica soluzione.

Attenzione: nessuna di queste misure è oggi cogente in Italia. Finché il decreto di recepimento non sarà pubblicato in Gazzetta Ufficiale con indicazione dell'entrata in vigore, il proprietario di un appartamento in classe G non ha obblighi legali di legge derivanti dalla direttiva europea. Lo conferma espressamente la normativa italiana vigente e la gerarchia delle fonti: una direttiva non recepita non produce effetti diretti sui privati (fonte: Normattiva; naturalnzeb.it).

Restano invece validi e pienamente operativi gli obblighi già vigenti in forza della normativa nazionale precedente, descritti nelle sezioni successive.

Le norme già operative oggi: APE, colonnine e rinnovabili obbligatorie

Pur in assenza del recepimento completo della Direttiva Case Green, alcune misure nazionali — adottate in anticipazione o in attuazione parziale — sono già in vigore e impattano concretamente su chi ristruttura, compra o affitta un immobile.

Nuovo APE dal 3 giugno 2026 Il DM 28 ottobre 2025 (Requisiti Minimi) ha aggiornato il metodo di calcolo dell'Attestato di Prestazione Energetica. Dal 3 giugno 2026, ogni nuovo APE è redatto con il nuovo metodo, che introduce parametri rivisti (ponti termici puntuali, edificio di riferimento ridefinito, nuovi fattori di conversione). Lo stesso immobile può risultare in una classe energetica diversa rispetto a un attestato emesso prima di quella data. Chi deve vendere o affittare un immobile deve quindi ottenere un APE aggiornato.

Colonnine di ricarica in condominio dal 3 giugno 2026 Sempre il DM 28 ottobre 2025 ha reso obbligatoria la predisposizione dell'infrastruttura per la ricarica dei veicoli elettrici nelle nuove costruzioni e negli edifici con più di dieci posti auto sottoposti a ristrutturazione importante (interventi che interessano oltre il 25% della superficie disperdente). Non è richiesta l'installazione immediata delle colonnine, ma la realizzazione delle canalizzazioni che ne permetteranno il futuro montaggio senza demolizioni aggiuntive.

Rinnovabili obbligatorie dal 3 agosto 2026 Il D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 (recepimento della Direttiva RED III) fissa quote minime di energie rinnovabili per i titoli edilizi presentati dal 3 agosto 2026:

• Nuove costruzioni: copertura del 60% dei consumi previsti per acqua calda sanitaria, climatizzazione invernale ed estiva;
• Ristrutturazioni importanti di primo livello: copertura del 40% degli stessi consumi;
• Ristrutturazioni importanti di secondo livello e sostituzione dell'impianto termico: copertura del 15% dei consumi per climatizzazione.

In aggiunta, in tutti i casi sopra citati è previsto l'obbligo di installare una potenza fotovoltaica pari a P = k × S (dove k = 0,025 per edifici esistenti e 0,05 per nuove costruzioni; S = superficie in pianta in m²). Per gli edifici pubblici le quote sono maggiorate di 5 punti percentuali.

Queste tre misure sono immediatamente applicabili a Roma e nel Lazio, indipendentemente dal recepimento dell'EPBD.

Cosa non cambia ancora e i rischi per il mercato immobiliare

Finché il decreto di recepimento dell'EPBD non sarà approvato in via definitiva, rimangono invariate alcune regole fondamentali:

• Nessun obbligo di ristrutturazione per gli immobili in classe F o G prima della vendita o della locazione (a differenza di quanto avverrebbe con le soglie MEPS della Direttiva Case Green);
• Nessuna sanzione diretta ai proprietari per il solo fatto di detenere un edificio energivoro;
• Nessun divieto immediato di incentivare le caldaie a gas nelle nuove installazioni (la misura è oggetto di un dibattito ancora aperto a livello normativo nazionale).

Ciò detto, il mercato immobiliare sta già scontando in parte gli effetti attesi della normativa europea. Gli esperti del settore parlano di "brown discount": la progressiva perdita di valore degli immobili in bassa classe energetica, determinata dal timore degli acquirenti di dover sostenere in futuro costi di ristrutturazione elevati e bollette più alte. Studi di mercato europei stimano che gli immobili nelle classi F e G possano già oggi subire svalutazioni indicative rispetto ad analoghi immobili in classe C o superiore, anche in assenza di obblighi formali.

Chi sta valutando un acquisto immobiliare a Roma o nel Lazio farebbe bene a considerare la classe energetica dell'immobile non solo come dato burocratico, ma come indicatore del costo futuro di adeguamento. Un appartamento in classe G acquistato oggi potrebbe richiedere tra qualche anno investimenti significativi per cappotto termico, sostituzione degli infissi e sostituzione dell'impianto di riscaldamento.

Per i locatori, è opportuno monitorare l'evoluzione normativa: quando il decreto di recepimento sarà adottato, potrebbero essere introdotte restrizioni alla locazione degli immobili nelle classi energetiche peggiori, come già avvenuto in altri Paesi europei (ad esempio nel Regno Unito e in parte in Francia).

Il quadro operativo per Roma e il Lazio: cosa fare nell'attesa del recepimento

Roma e il Lazio non presentano normative regionali specifiche sul recepimento della Direttiva Case Green, che rimane materia di competenza esclusiva statale. Tuttavia, alcune peculiarità locali incidono sulla pianificazione degli interventi:

• Vincoli paesaggistici e storici: Roma ha un patrimonio storico e ambientale di eccezionale rilevanza. Molti immobili ricadono in aree vincolate dalla Soprintendenza Speciale di Roma o in zone tutelate ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali). L'installazione di impianti fotovoltaici, cappotti termici o pompe di calore può richiedere autorizzazioni paesaggistiche che talvolta limitano o modificano le soluzioni tecniche possibili.
• Nuovo APE con il metodo DM 28/10/2025: dal 3 giugno 2026 tutti gli attestati emessi nel Lazio devono utilizzare il nuovo metodo di calcolo. Chi ha in corso una compravendita o una locazione e dispone di un APE precedente dovrà verificarne la validità.
• Bonus edilizi 2026: il Bonus Ristrutturazioni (50% prima casa, 36% altre destinazioni) e l'Ecobonus (stesse aliquote) sono ancora disponibili fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027, in base al D.Lgs. 117/2026, le aliquote scenderanno rispettivamente al 36% e al 30%. Chi intende ristrutturare in chiave energetica conviene avviare i lavori e sostenere le spese entro il 31 dicembre 2026 per massimizzare la detrazione.
• Conto Termico 3.0: attivo dal 25 dicembre 2025 (DM MASE 7 agosto 2025), offre contributi a fondo perduto fino al 65% per pompe di calore, solare termico e isolamento, con una dotazione di 900 milioni di euro annui gestiti dal GSE. È cumulabile con i bonus fiscali entro i limiti normativi.

Le deroghe per immobili vincolati, previste già nella Direttiva EPBD (art. 9 e considerando relativi), saranno presumibilmente recepite anche nel decreto italiano, ma i dettagli applicativi a Roma andranno valutati caso per caso con il supporto di un tecnico abilitato.

Conclusioni

Il quadro normativo sull'efficienza energetica degli edifici è in rapida evoluzione e presenta una stratificazione complessa che richiede attenzione.

Riepilogo dei punti chiave:

• La Direttiva Case Green (EPBD 2024/1275) non è ancora recepita in Italia al 26 agosto 2026. Il termine del 29 maggio 2026 è scaduto e la Commissione europea ha avviato una procedura di infrazione il 15 luglio 2026 contro tutti i 27 Stati membri. Il CdM ha approvato in via preliminare uno schema di decreto il 4 agosto 2026, ma il provvedimento deve ancora completare l'iter.
• Finché il decreto non è in Gazzetta Ufficiale, non esistono obblighi legali di ristrutturazione per i privati derivanti dalla direttiva europea.
• Sono invece già operative le seguenti norme nazionali: il nuovo metodo di calcolo APE (DM 28/10/2025, da applicare dal 3 giugno 2026), l'obbligo di predisposizione per colonnine di ricarica nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni importanti, le quote obbligatorie di rinnovabili (D.Lgs. 5/2026, per titoli edilizi presentati dal 3 agosto 2026).
• Il mercato immobiliare sta già anticipando gli effetti della normativa attraverso il cosiddetto brown discount sugli immobili a bassa efficienza energetica.
• Scadenza fiscale critica: 31 dicembre 2026. Chi vuole detrarre il 50% (prima casa) o il 36% (altri immobili) sugli interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica deve sostenere le spese entro quella data. Dal 2027 le aliquote scenderanno.

Azioni consigliate:

1. Verificare la classe energetica del proprio immobile con un APE aggiornato al nuovo metodo (post 3 giugno 2026).
2. Se si sta pianificando una ristrutturazione energetica, valutare l'opportunità di avviarla entro il 31 dicembre 2026 per accedere alle aliquote correnti.
3. Per nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti con titolo edilizio richiesto dal 3 agosto 2026, verificare il rispetto delle quote di rinnovabili ex D.Lgs. 5/2026.
4. Monitorare l'iter del decreto di recepimento EPBD, la cui approvazione definitiva determinerà nuovi obblighi concreti.

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Fonti e riferimenti normativi:

• Direttiva EPBD 2024/1275/UE – EUR-Lex
• D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 (recepimento RED III) – Normattiva
• DM 28 ottobre 2025 – Requisiti Minimi – Gazzetta Ufficiale
• Procedura di infrazione Commissione UE – Dipartimento Politiche Europee, Presidenza del Consiglio dei Ministri (aggiornamento luglio 2026)
• naturalnzeb.it – Normativa energetica 2026: come capire cosa si applica
• paginainizio.com – Case Green, quali costi dovranno sostenere i proprietari?
• D.Lgs. 192/2005 (testo vigente) – normativa italiana di base sulla prestazione energetica degli edifici
• D.Lgs. 117/2026 – Riordino bonus edilizi nel TUIR (aliquote dal 2027)