Rinnovabili obbligatorie negli edifici dal 3 agosto 2026: cosa cambia

La novità: dal 3 agosto 2026 cambiano le regole per costruire e ristrutturare

Dal 3 agosto 2026 chiunque presenti una domanda di titolo edilizio — permesso di costruire, SCIA o CILA nei casi applicabili — per una nuova costruzione o per una ristrutturazione importante deve rispettare obblighi precisi sull'integrazione delle fonti energetiche rinnovabili nell'edificio.

La base normativa è il Decreto Legislativo 9 gennaio 2026, n. 5, che recepisce in Italia la Direttiva europea RED III (Direttiva UE 2023/2413), modificando l'Allegato III del D.Lgs. 199/2021 in materia di promozione delle energie rinnovabili. Il decreto è entrato in vigore il 4 febbraio 2026, ma il nuovo Allegato III si applica alle pratiche edilizie presentate a partire dal 3 agosto 2026 (ossia 180 giorni dopo l'entrata in vigore). Le pratiche depositate entro il 2 agosto restano soggette alla disciplina precedente.

Si tratta di un cambio strutturale: non di un incentivo opzionale, ma di un obbligo di legge che il progettista deve verificare e attestare nella relazione tecnica allegata alla pratica edilizia.

Le quote obbligatorie: quanta energia rinnovabile serve e per quale intervento

Il nuovo Allegato III del D.Lgs. 199/2021 distingue quattro scenari in base al tipo di intervento, fissando per ciascuno quote minime di copertura dei consumi tramite fonti rinnovabili:

| Tipo di intervento | Rinnovabili termiche obbligatorie | |---|---| | Nuova costruzione | 60% dei consumi per acqua calda sanitaria e 60% della somma dei consumi per acqua calda + riscaldamento + raffrescamento | | Ristrutturazione importante di 1° livello | 40% dei consumi per acqua calda sanitaria e 40% della somma ACS + riscaldamento + raffrescamento | | Ristrutturazione importante di 2° livello | 15% dei consumi previsti per riscaldamento e raffrescamento | | Sola ristrutturazione dell'impianto termico | 15% dei consumi previsti per riscaldamento e raffrescamento |

Per gli edifici pubblici le percentuali sono maggiorate di 5 punti rispetto a quelle indicate.

Oltre alle rinnovabili termiche, in tutti i casi elencati è previsto anche l'obbligo di installare una potenza elettrica minima da fonti rinnovabili (ad esempio un impianto fotovoltaico), calcolata con la formula P = k × S, dove:

• k = 0,025 per gli edifici esistenti oggetto di ristrutturazione;
• k = 0,05 per le nuove costruzioni;
• S è la superficie in pianta dell'edificio al livello del terreno, espressa in m².

Una ristrutturazione importante di primo livello è quella che interessa oltre il 50% della superficie disperdente e comprende il rifacimento dell'impianto termico. La ristrutturazione di secondo livello interviene invece su oltre il 25% della superficie disperdente senza raggiungere tutti i requisiti del primo livello.

Quali impianti sono ammessi e cosa cambia per caldaie a gas e biomassa

Le pompe di calore (aria-aria, aria-acqua, geotermiche), i pannelli solari termici e i sistemi ibridi factory made (pompa di calore abbinata a caldaia a condensazione certificata) sono pienamente ammessi al soddisfacimento degli obblighi e continuano a essere incentivati attraverso il Bonus Ristrutturazione (detrazione IRPEF al 50% per l'abitazione principale, 36% per altri immobili) e il Conto Termico 3.0 del GSE.

La situazione è invece più complessa per le caldaie a gas e a biomassa. Il D.Lgs. 5/2026 introduce restrizioni specifiche sugli incentivi: non sono più agevolabili gli interventi che prevedono la sostituzione di impianti a gas o GPL con generatori esclusivamente a biomassa (stufe a pellet, caminetti, termocamini), salvo il caso in cui il nuovo apparecchio abbia emissioni di particolato primario non superiori a 1 mg/Nm³, standard raggiungibile solo da apparecchi di fascia alta certificati.

Restano invece ammissibili:

• la sostituzione di un impianto a biomassa con uno a biomassa più efficiente, purché certificato 5 stelle ambientali (DM 186/2017);
• la sostituzione di generatori a carbone o gasolio con impianti a biomassa che rispettino le soglie emissive;
• i sistemi ibridi e le pompe di calore, senza limitazioni.

Il semplice cambio del generatore — ad esempio la sostituzione della sola caldaia lasciando invariati distribuzione e radiatori — normalmente non costituisce una ristrutturazione dell'impianto termico ai sensi del decreto, come chiarito dal Ministero dell'Ambiente, e non fa quindi scattare automaticamente gli obblighi di integrazione rinnovabile.

Le deroghe: quando l'obbligo non si applica (e come documentarlo)

La normativa prevede la possibilità di esonero dagli obblighi nei casi in cui l'installazione degli impianti rinnovabili risulti:

• tecnicamente impraticabile (ad esempio per vincoli strutturali o di spazio);
• economicamente sproporzionata rispetto al valore dell'intervento;
• funzionalmente incompatibile con l'uso dell'edificio;
• incompatibile con vincoli storici, architettonici o paesaggistici imposti dalla normativa di tutela.

Quest'ultimo punto è particolarmente rilevante per Roma e il Lazio, dove numerosi edifici ricadono nei perimetri della Città Storica del PRG di Roma, in zone sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali), o interessate da vincoli idrogeologici e ambientali che limitano la posa di pannelli fotovoltaici o collettori solari in copertura.

Attenzione: la deroga non è automatica. Non è sufficiente che l'edificio sia storico o vincolato: il tecnico progettista deve motivare espressamente l'esonero nella relazione tecnica allegata alla pratica edilizia, indicando le ragioni specifiche che rendono l'integrazione impraticabile. Un'omissione o una motivazione generica potrebbe esporre il progetto a contestazioni in sede di controllo comunale o di collaudo.

Impatto sulle pratiche edilizie: titoli, sequenza e adempimenti

I nuovi obblighi si inseriscono nel normale iter del titolo edilizio: non è previsto un procedimento separato, ma il progettista deve verificare e attestare il rispetto delle quote rinnovabili nell'ambito della documentazione tecnica già richiesta dal SUE (Sportello Unico per l'Edilizia) competente.

I passaggi pratici da seguire per le pratiche presentate dal 3 agosto 2026 sono:

1. Classificare l'intervento (nuova costruzione, ristrutturazione di 1° o 2° livello, sola sostituzione dell'impianto termico) sulla base delle opere effettivamente progettate.
2. Calcolare i consumi energetici previsti e verificare le quote minime di copertura rinnovabile applicabili.
3. Dimensionare gli impianti (solare termico, pompa di calore, fotovoltaico, ibrido) in modo da soddisfare le percentuali obbligatorie.
4. Redigere la relazione energetica con l'attestazione del rispetto degli obblighi, oppure la motivazione dell'eventuale deroga.
5. Coordinare la pratica edilizia al SUE con quella strutturale su OPENGENIO (per il Lazio) e con l'eventuale pratica paesaggistica, quando l'intervento ricade in zona vincolata.

Nel Lazio, la modulistica edilizia aggiornata fa riferimento alla determinazione regionale n. G05745 del 9 maggio 2025, disponibile sul portale della Regione Lazio. Le pratiche strutturali legate agli interventi con rilevanza sismica sono gestite tramite la piattaforma regionale OPENGENIO, secondo il Regolamento regionale n. 26/2020.

Conclusioni

Il D.Lgs. 5/2026 segna un passaggio rilevante nella disciplina edilizia italiana: le fonti rinnovabili non sono più soltanto un'opzione premiata con incentivi, ma un requisito obbligatorio per accedere al titolo edilizio, in tutti i casi in cui si costruisce ex novo o si ristruttura in modo significativo.

Riepilogo dei punti chiave da ricordare:

• La norma si applica alle pratiche edilizie presentate dal 3 agosto 2026 in poi; quelle depositate entro il 2 agosto sono soggette alla disciplina precedente.
• Le quote obbligatorie variano dal 15% (ristrutturazione impianto termico o 2° livello) al 60% (nuova costruzione), con +5 punti per gli edifici pubblici.
• È previsto anche un obbligo di potenza elettrica minima da rinnovabili (formula P = k × S).
• La sostituzione della sola caldaia senza modifiche sostanziali all'impianto non rientra di norma nell'obbligo.
• Le deroghe per vincoli paesaggistici o tecnici esistono, ma devono essere motivate per iscritto dal tecnico.
• Per gli edifici in centro storico o vincolati a Roma e nel Lazio è indispensabile una verifica preventiva con il progettista prima di presentare qualsiasi domanda.

Azioni da intraprendere prima di avviare i lavori:

1. Verificare con un tecnico abilitato la classificazione dell'intervento ai sensi del D.Lgs. 5/2026.
2. Aggiornare il progetto energetico e dimensionare gli impianti rinnovabili necessari.
3. Controllare l'eventuale presenza di vincoli paesaggistici, culturali o ambientali sull'immobile.
4. Verificare la compatibilità con gli incentivi fiscali vigenti (Bonus Ristrutturazione, Conto Termico 3.0).

Lo Studio Tecnico Corsi è disponibile per analizzare la situazione specifica del vostro immobile, verificare la classificazione dell'intervento, redigere la documentazione energetica richiesta e coordinarsi con il SUE di competenza per una pratica edilizia conforme alle nuove regole.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5 – Recepimento Direttiva RED III – modifica Allegato III del D.Lgs. 199/2021
• Direttiva UE 2023/2413 (RED III) – Promozione energie rinnovabili
• D.Lgs. 8 novembre 2021, n. 199 – Disciplina rinnovabili in Italia
• La Nazione – Energie rinnovabili, in vigore i nuovi obblighi (17 agosto 2026)
• EnergiaDalLegno.it – Rinnovabili negli edifici: cosa cambia dal 3 agosto 2026
• Regione Lazio – Determinazione n. G05745 del 9 maggio 2025 – Modulistica edilizia aggiornata
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico Edilizia – artt. 93, 94, 94-bis (disciplina sismica)
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio