Bonus edilizi 2026: aliquote ancora al 50%, ma dal 2027 si abbassano

Il quadro attuale: le aliquote in vigore fino al 31 dicembre 2026

Il 2026 è l'ultimo anno in cui i principali bonus edilizi operano con le aliquote oggi conosciute. Fino al 31 dicembre 2026, la normativa prevede:

• Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR): detrazione IRPEF del 50% per interventi sull'abitazione principale effettuati dal proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione); 36% per tutti gli altri casi. Limite di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
• Ecobonus (efficienza energetica): stessa struttura del bonus ristrutturazioni — 50% abitazione principale, 36% altri immobili — dopo l'allineamento introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025). Le vecchie aliquote maggiorate al 65% sono definitivamente soppresse.
• Bonus Mobili ed Elettrodomestici: detrazione del 50% su un tetto di spesa di 5.000 euro, collegata a un intervento di recupero edilizio già avviato. Questa misura, salvo proroga, non ha copertura oltre il 31 dicembre 2026 e rischia di cessare definitivamente.
• Sismabonus: uniformato al sistema generale (50%/36%) dopo le modifiche della L. 199/2025.

Il limite reddituale introdotto dalla stessa Legge di Bilancio 2026 riduce l'ammontare complessivo delle spese detraibili per i contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro (soglia abbassata a 30.000 euro di detraibile massimo) e 100.000 euro (detraibile azzerato per i redditi più alti). Si tratta di un tetto che opera sull'insieme di tutte le detrazioni IRPEF, non solo sui bonus edilizi.

Cosa cambia dal 1° gennaio 2027: aliquote in calo e nuova codificazione

Senza un intervento della prossima Legge di Bilancio 2027, dal 1° gennaio 2027 le aliquote si ridurranno in modo significativo:

| Bonus | Aliquota 2026 | Aliquota 2027 (a legislazione vigente) | |---|---|---| | Ristrutturazione – abitazione principale | 50% | 36% | | Ristrutturazione – altri immobili | 36% | 30% | | Ecobonus – abitazione principale | 50% | 36% | | Ecobonus – altri immobili | 36% | 30% | | Bonus Mobili | 50% (max 5.000 €) | Cessazione |

In termini pratici, un proprietario che sostiene 50.000 euro di spese di ristrutturazione sull'abitazione principale nel 2026 recupera 25.000 euro in 10 anni. Se effettua le stesse spese nel 2027 (senza proroga), ne recupererà solo 18.000 euro.

Parallelo a questa riduzione, il D.Lgs. 117/2026 ha riordinato le agevolazioni edilizie all'interno del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), collocandole agli articoli 17, 371, 372 e 373. Il nuovo assetto normativo entrerà in vigore dal 1° gennaio 2027 e fornirà un quadro unico e organico, eliminando i molti rimandi incrociati che oggi rendono complessa la consultazione della disciplina fiscale degli interventi edilizi.

A livello politico, fonti di stampa qualificate segnalano pressioni nel centrodestra per congelare almeno parzialmente il taglio, in particolare confermando il 50% sull'abitazione principale e prorogando il bonus mobili. Il viceministro dell'Economia Maurizio Leo ha dichiarato che una proroga è allo studio, ma subordinata alle risorse disponibili nella manovra autunnale. Non esistono ancora impegni normativi formali: il quadro definitivo emergerà con la Legge di Bilancio 2027, attesa per ottobre-novembre 2026 (fonti: Sky TG24, agosto 2026; Corriere della Sera, 20 agosto 2026).

Quali lavori sono ammessi e chi può beneficiarne

Il bonus ristrutturazioni copre gli interventi rientranti nelle categorie definite dal DPR 380/2001 e dall'art. 16-bis del TUIR:

• Manutenzione straordinaria (rifacimento impianti, bagni, infissi);
• Restauro e risanamento conservativo;
• Ristrutturazione edilizia (anche demolizione e ricostruzione a pari volumetria, cambio di destinazione d'uso);
• Interventi per la sicurezza statica e antisismica;
• Abbattimento delle barriere architettoniche;
• Installazione di impianti fotovoltaici e antifurto;
• Bonifica dell'amianto.

Possono accedere al beneficio i proprietari, i titolari di diritti reali di godimento (usufruttario, usuario, habitator), i locatari e comodatari (con consenso del proprietario) e i familiari conviventi del proprietario — anche se l'immobile non è intestato a loro, purché sostengano effettivamente la spesa.

Dal 28 maggio 2022, per i lavori di importo complessivo superiore a 70.000 euro, la detrazione spetta solo se l'esecuzione è affidata a datori di lavoro che applicano il contratto collettivo nazionale del settore edile, come richiesto dalla normativa anti-evasione in materia di lavoro. Questo requisito va verificato prima di stipulare il contratto d'appalto.

Lo strumento di pagamento obbligatorio resta il bonifico bancario o postale «parlante», dal quale devono risultare: causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA (o codice fiscale) dell'impresa che esegue i lavori.

Il ruolo del D.Lgs. 117/2026 e la fine di cessione del credito e sconto in fattura

Il D.Lgs. 117/2026 non introduce nuove agevolazioni, ma riordina sistematicamente la normativa fiscale sulle detrazioni edilizie all'interno del TUIR. Dal 1° gennaio 2027, anziché consultare il D.L. 63/2013 per l'Ecobonus, l'art. 16-bis TUIR per le ristrutturazioni, il D.L. 34/2020 per il Superbonus e decine di altri provvedimenti stratificati nel tempo, professionisti e contribuenti troveranno un riferimento unico negli articoli 371, 372 e 373 del TUIR.

Un cambiamento già definitivamente in vigore riguarda le modalità di fruizione: la cessione del credito e lo sconto in fattura sono stati eliminati per i nuovi interventi a seguito delle restrizioni introdotte dal D.L. 11/2023 (conv. L. 38/2023) e del D.L. 39/2024 (conv. L. 67/2024). L'unica modalità disponibile per beneficiare dei bonus edilizi nel 2026 è quindi la detrazione IRPEF diretta, da indicare nel modello 730 o nel Modello Redditi PF nei righi E41 (ristrutturazioni) ed E61-E62 (interventi energetici).

Non è previsto alcun limite ISEE per l'accesso ai bonus, salvo il già citato tetto reddituale per i contribuenti con redditi elevati. La detrazione opera per competenza: il momento che conta è quello in cui la spesa è effettivamente sostenuta (principio di cassa per le persone fisiche), non quello di fine lavori o di stipula del contratto.

Scadenza critica: perché agire entro il 31 dicembre 2026

La finestra temporale che si chiude il 31 dicembre 2026 è particolarmente rilevante per chi sta pianificando interventi di ristrutturazione o efficienza energetica. Le ragioni sono molteplici:

1. Aliquote più alte: il 50% sull'abitazione principale è garantito solo per le spese pagate entro il 31/12/2026. Dal 2027, senza proroga, l'aliquota massima scenderà al 36%.
2. Bonus Mobili in scadenza: l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe A o superiore per i forni, F o superiore per lavastoviglie, lavatrice e lavasciuga) detraibile al 50% non è stato ancora prorogato al 2027.
3. Ecobonus al 50%: anche per gli interventi di efficienza energetica (sostituzione caldaie, pompe di calore, cappotto termico, infissi, ecc.) il 50% sull'abitazione principale vale solo per le spese 2026.
4. Incertezza sulla proroga: a legislazione vigente il taglio è automatico dal 1° gennaio 2027. Una proroga richiederebbe un intervento esplicito nella Legge di Bilancio, che non è scontato e dipende dalle risorse disponibili.

Attenzione: commissionare i lavori prima del 31 dicembre non è sufficiente. Occorre che il pagamento tramite bonifico parlante sia effettuato entro tale data. Per i lavori in corso o da avviare, è fondamentale sincronizzare il calendario dei pagamenti con il tecnico progettista e l'impresa esecutrice, verificando contestualmente il rispetto del requisito CCNL per cantieri oltre 70.000 euro.

Conclusioni

Il sistema dei bonus edilizi attraversa una fase di transizione significativa. Ecco i punti chiave da ricordare:

Aliquote in vigore fino al 31/12/2026:

• Bonus Ristrutturazioni: 50% prima casa, 36% altri immobili (max 96.000 €/unità)
• Ecobonus: 50% prima casa, 36% altri immobili
• Bonus Mobili: 50% (max 5.000 € di spesa)

Dal 1° gennaio 2027 (salvo proroga Legge di Bilancio 2027):

• Ristrutturazioni e Ecobonus: 36% prima casa, 30% altri immobili
• Bonus Mobili: cessazione

Riferimenti normativi essenziali:

• Art. 16-bis TUIR (DPR 917/1986): bonus ristrutturazioni
• D.Lgs. 117/2026: ricodificazione TUIR in vigore dal 1° gennaio 2027 (artt. 371, 372, 373)
• L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026): allineamento aliquote ed eliminazione delle quote maggiorate
• D.L. 11/2023 conv. L. 38/2023 e D.L. 39/2024 conv. L. 67/2024: eliminazione cessione del credito e sconto in fattura
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/2025: istruzioni operative sui bonus edilizi

Azioni da intraprendere prima del 31 dicembre 2026:

1. Verificare se i lavori pianificati rientrano tra quelli agevolabili;
2. Far redigere un computo metrico estimativo da un tecnico abilitato;
3. Stipulare il contratto d'appalto con impresa che applica il CCNL edilizia (obbligatorio per lavori > 70.000 €);
4. Programmare i pagamenti tramite bonifico parlante entro il 31/12/2026;
5. Per l'Ecobonus, trasmettere la scheda tecnica all'ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per valutare l'ammissibilità degli interventi, redigere la documentazione tecnica necessaria e supportare proprietari e condomini nella corretta gestione della pratica, con particolare attenzione alle specificità di Roma e del Lazio.

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Fonti e riferimenti:

• Testo art. 16-bis TUIR – Normattiva
• Sky TG24 – Bonus 2026 in scadenza, le misure a rischio nella manovra 2027, 18 agosto 2026
• Corriere della Sera – Manovra 2027 e bonus edilizi, 20 agosto 2026
• Idealista.it – Lavori di ristrutturazione detraibili nel 2026, 20 agosto 2026
• RDS – Bonus ristrutturazione 2026, detrazione fino al 50%
• Corriere della Sera – Chiedi all'esperto: bonus edilizi e bonifici, 19 agosto 2026
• L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) – Gazzetta Ufficiale
• D.Lgs. 117/2026 – Gazzetta Ufficiale (riordino TUIR artt. 371-373)
• D.L. 11/2023 conv. L. 38/2023 e D.L. 39/2024 conv. L. 67/2024 – Normattiva
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/2025