Sanatoria edilizia in aree vincolate: cosa cambia con il silenzio-assenso della Soprintendenza

Il problema: gli immobili in area vincolata e la sanatoria bloccata

Chi possiede un immobile in un'area soggetta a vincolo paesaggistico — e nel Lazio ce ne sono moltissimi, dalla campagna romana ai centri storici, dai Castelli Romani alla costa tirrenica — conosce bene la difficoltà di regolarizzare anche piccole difformità edilizie. Prima dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024), la sanatoria di opere eseguite in parziale difformità dal titolo edilizio in zone vincolate era di fatto quasi impossibile: l'art. 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) richiedeva la cosiddetta doppia conformità sincrona, cioè che l'opera rispettasse le norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Un requisito difficilissimo da soddisfare, soprattutto per le difformità più datate.

In più, il parere della Soprintendenza — obbligatorio e vincolante nelle aree tutelate dal D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) — poteva restare silente per mesi o anni, paralizzando i procedimenti edilizi senza che il Comune potesse provvedere autonomamente. Il risultato: istanze di sanatoria bloccate a tempo indeterminato, immobili non commerciabili, proprietari in una condizione di incertezza giuridica cronica.

La novità del Salva Casa: l'art. 36-bis e il doppio silenzio-assenso

Il Decreto Salva Casa (L. 105/2024) ha introdotto nella disciplina del Testo Unico Edilizia un articolo completamente nuovo — l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 — che regola la sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali in modo profondamente diverso rispetto al regime ordinario dell'art. 36.

Le novità più rilevanti sono due:

1. Conformità asincrona. Non è più richiesta la doppia conformità sincrona. Ora è sufficiente che l'opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, anche se non lo era al momento della realizzazione. Questo amplia notevolmente la platea di immobili sanabili.

2. Silenzio-assenso sul parere della Soprintendenza. Nei procedimenti avviati ai sensi dell'art. 36-bis che riguardano immobili in aree vincolate, la Soprintendenza deve esprimere il proprio parere di compatibilità paesaggistica entro 90 giorni dalla richiesta. Se il termine scade senza che il parere sia stato reso, si forma espressamente il silenzio-assenso: il Comune è autorizzato a provvedere autonomamente, come se il parere fosse stato favorevolmente acquisito.

Analoga logica si applica al procedimento principale: l'autorità comunale si pronuncia entro 180 giorni; in caso di inerzia, anche sull'istanza di sanatoria si forma il silenzio-assenso. Si tratta di una inversione radicale rispetto al precedente sistema, in cui il silenzio del Comune equivaleva invece a rigetto (art. 36, ultimo comma, D.P.R. 380/2001).

Il dibattito in corso: il Consiglio di Stato non ha ancora detto l'ultima parola

La riforma introdotta dal Salva Casa è chiara sul piano testuale, ma la sua applicazione pratica è al centro di un vivace dibattito giurisprudenziale, con orientamenti non ancora uniformi. La questione è emersa con forza con l'ordinanza del Consiglio di Stato n. 4354 del 25 agosto 2026 (Sezione VII), che ha rimesso la questione all'Adunanza plenaria.

In sintesi, convivono attualmente due posizioni:

• Orientamento favorevole al silenzio-assenso pieno. Secondo questo indirizzo — oggi prevalente e coerente con il testo della L. 105/2024 — l'inerzia della Soprintendenza oltre i 90 giorni determina la formazione di un assenso tacito endoprocedimentale. Il Comune è quindi tenuto a definire il procedimento come se il parere fosse favorevole, e un eventuale parere negativo tardivo è privo di efficacia giuridica (cfr. anche Cons. Stato, Sez. IV, 2 ottobre 2023, n. 8610; Cons. Stato, Sez. IV, 17 novembre 2025).

• Orientamento più restrittivo. Un secondo indirizzo ritiene invece che il decorso del termine non formi un assenso vero e proprio, ma produca solo la decadenza della Soprintendenza dal potere di esprimere un parere vincolante. In questa lettura, il Comune non è vincolato dal dissenso tardivo, ma non deve neppure considerare il parere automaticamente favorevole: può tenerne conto come semplice elemento istruttorio e decidere autonomamente, con obbligo di adeguata motivazione.

La distinzione non è accademica: nel primo caso il proprietario ha una posizione più tutelata, nel secondo il procedimento mantiene margini di discrezionalità più ampi in capo al Comune. Fino alla pronuncia dell'Adunanza plenaria — o a un intervento normativo chiarificatore — i procedimenti in corso nelle aree vincolate restano esposti a questa incertezza interpretativa.

Il contesto romano e laziale: dove si applica e chi è interessato

Roma e il Lazio presentano una concentrazione eccezionale di aree sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004: i centri storici di quasi tutti i comuni, le aree costiere, i laghi (Bracciano, Albano, Nemi), le ville storiche, le aree lungo il Tevere e i suoi affluenti, il Parco Regionale dell'Appia Antica, i Castelli Romani, il Gran Sasso e i Monti della Laga, solo per citare i principali. Una quota rilevante degli immobili romani ricade in zone vincolate, rendendo questa tematica di interesse diretto per decine di migliaia di proprietari.

Chi è concretamente interessato?

• Proprietari di immobili con piccole difformità rispetto al titolo edilizio originario (tramezze spostate, aperture modificate, soppalchi, verande chiuse, ampliamenti minori) in centri storici o zone paesaggistiche.
• Chi sta trattando la compravendita di un immobile in area vincolata con difformità ancora da sanare: i tempi del procedimento sono ora più certi, ma l'incertezza giurisprudenziale attuale impone cautela.
• Condomini che intendono regolarizzare difformità sulle parti comuni di edifici ricadenti in aree tutelate.
• Piccoli imprenditori del settore ricettivo e agrituristico, spesso localizzati in contesti paesaggistici, che hanno realizzato strutture (pergolati, tettoie, verande) senza il necessario titolo o in difformità da esso.

Nel territorio di Roma Capitale opera la Soprintendenza Speciale per il Patrimonio Storico Artistico ed Etnoantropologico e per il Polo Museale della Città di Roma, che gestisce i procedimenti paesaggistici nell'ambito dei vincoli sul territorio capitolino. La Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per l'Area Metropolitana di Roma, la Provincia di Viterbo e l'Etruria Meridionale competente per gli altri contesti del Lazio.

Le strutture temporanee e il caso delle vetrate scorrevoli: il rischio sottovalutato

In questo contesto normativo si inserisce anche una recente sentenza che riguarda un errore molto diffuso tra privati e piccoli imprenditori: l'installazione di strutture ritenute "leggere" o "amovibili" senza richiedere il permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6181 del 31 luglio 2026, ha confermato la demolizione di due strutture — una pergotenda di oltre 62 m² e una tettoia di 35 m² — utilizzate come sale ristorante in un agriturismo. Il principio affermato è netto: la denominazione commerciale e l'amovibilità dei singoli componenti non prevalgono sulle caratteristiche reali dell'opera.

Ciò che conta non è come si chiama la struttura, ma il risultato complessivo: se essa delimita stabilmente uno spazio, crea superfici e volumi utilizzabili in modo continuativo, è dotata di pavimento, impianti, riscaldamento e arredi, si tratta di un ampliamento edilizio che richiede il permesso di costruire. E nelle aree vincolate, anche l'autorizzazione paesaggistica.

In un territorio come quello romano e laziale, dove molti immobili residenziali e ricettivi hanno installato verande, vetrate scorrevoli (VEPA), gazebi e pergolati in zone vincolate, questa sentenza deve essere letta come un segnale di attenzione: la sanatoria ex art. 36-bis del Salva Casa può essere uno strumento utile, ma solo se le opere presentano i requisiti richiesti, e non in presenza di nuove costruzioni o volumetrie rilevanti in aree a forte tutela paesaggistica (dove l'art. 167 D.Lgs. 42/2004 esclude in radice la compatibilità paesaggistica postuma per le opere che abbiano creato nuovi volumi o superfici).

Cosa fare concretamente: la procedura passo dopo passo

Se si possiede o si sta acquistando un immobile in area vincolata con possibili difformità edilizie, ecco i passi da seguire:

1. Ricostruire lo stato legittimo dell'immobile. Richiedere al SUE del Comune tutti i titoli abilitativi storici (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, eventuali condoni) e confrontarli con lo stato attuale dei luoghi. Solo così è possibile individuare le difformità e capire se sono sanabili.

2. Verificare il tipo di difformità. Le "parziali difformità" e le "variazioni essenziali" rientrano nell'art. 36-bis (Salva Casa); la totale difformità o l'assenza di titolo richiedono ancora la doppia conformità sincrona dell'art. 36. È fondamentale che questa qualificazione sia effettuata da un tecnico abilitato.

3. Verificare se l'area è vincolata. Consultare il Piano Territoriale Paesistico Regionale del Lazio (PTPR) e il D.Lgs. 42/2004 per verificare la presenza di vincoli paesaggistici. Per Roma Capitale, fare riferimento alle mappe dei vincoli disponibili sul portale del SUE.

4. Presentare l'istanza di sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis DPR 380/2001, corredandola della dichiarazione asseverata del professionista abilitato che attesta le conformità richieste e, nelle aree vincolate, avviare il sub-procedimento di compatibilità paesaggistica.

5. Monitorare i termini. La Soprintendenza deve pronunciarsi entro 90 giorni dalla richiesta. In caso di inerzia, documentare scrupolosamente il decorso del termine e valutare con il proprio tecnico di fiducia come procedere, tenendo conto dell'attuale incertezza giurisprudenziale in attesa della pronuncia dell'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato.

6. Nelle compravendite, richiedere sempre che le difformità siano regolarizzate prima del rogito, oppure negoziare le condizioni del contratto tenendo conto dei tempi e degli esiti incerti del procedimento di sanatoria.

Conclusioni

Il Decreto Salva Casa (L. 105/2024) ha introdotto un meccanismo significativamente nuovo per la sanatoria delle parziali difformità edilizie anche nelle aree vincolate, con l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001: la conformità asincrona e il silenzio-assenso della Soprintendenza entro 90 giorni sono strumenti che, se applicati correttamente, possono sbloccare situazioni che in passato sembravano irrisolvibili.

Tuttavia, il quadro non è ancora stabile:

• La giurisprudenza è divisa tra chi ritiene che il silenzio della Soprintendenza produca un assenso pieno (orientamento prevalente e più favorevole al privato) e chi lo riduce a semplice decadenza dal parere vincolante (orientamento più restrittivo). La questione è stata rimessa all'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato (ord. n. 4354/2026).
• La sentenza Cons. Stato n. 6181/2026 ricorda che non tutte le strutture sono sanabili: nelle aree vincolate, opere che abbiano creato nuovi volumi o superfici sono escluse dalla compatibilità paesaggistica postuma ai sensi dell'art. 167 D.Lgs. 42/2004.
• A Roma e nel Lazio, dove la presenza di vincoli paesaggistici è capillare, questi temi riguardano una quota molto elevata del patrimonio immobiliare esistente.

Dati e scadenze da ricordare:

• Termine per il parere della Soprintendenza: 90 giorni dalla richiesta (art. 36-bis D.P.R. 380/2001, come modificato da L. 105/2024)
• Termine per la pronuncia comunale sull'istanza di sanatoria: 180 giorni (art. 36-bis, comma 1)
• In caso di inerzia: silenzio-assenso (testo della norma), ma con incertezza applicativa in attesa dell'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato
• Opere con creazione di nuovi volumi in area vincolata: non sanabili ex art. 167 D.Lgs. 42/2004

Il Studio Tecnico Corsi è disponibile per assistere proprietari, condomini e operatori nella verifica dello stato legittimo degli immobili, nella predisposizione delle pratiche di sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis e nel monitoraggio dei procedimenti presso il SUE e la Soprintendenza competente per Roma e il Lazio.

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Fonti e riferimenti normativi

• D.P.R. 8 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), artt. 36 e 36-bis — testo vigente su Normattiva
• L. 24 luglio 2024, n. 105 (conversione D.L. 69/2024, Decreto Salva Casa) — GU n. 175 del 27/07/2024
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), artt. 146 e 167 — testo vigente
• L. 7 agosto 1990, n. 241 (Procedimento amministrativo), art. 17-bis (silenzio-assenso tra amministrazioni)
• Consiglio di Stato, Sez. VII, ord. n. 4354 del 25 agosto 2026 — Gruppo di Intervento Giuridico Web
• Consiglio di Stato, Sez. II, sent. n. 6181 del 31 luglio 2026 — Edilizia.com
• Consiglio di Stato, Sez. IV, sent. n. 8610 del 2 ottobre 2023
• Consiglio di Stato, Sez. IV, sent. 17 novembre 2025