Sanatoria edilizia negata due volte: quando il diniego del Comune è illegittimo

Il caso: un diniego che non si può semplicemente riscrivere

Immaginate di presentare una domanda di sanatoria edilizia per regolarizzare una difformità nel vostro immobile. Il Comune la respinge. Voi ricorrere al TAR, che annulla il provvedimento perché l'amministrazione non ha svolto una vera istruttoria — cioè non ha effettivamente verificato i dati tecnici rilevanti. A questo punto vi aspettate che il Comune riesamini la pratica con occhio nuovo. Invece, qualche mese dopo, arriva un secondo diniego quasi identico al primo, con le stesse motivazioni già censurate dal giudice.

Questa situazione — purtroppo tutt'altro che rara — è esattamente quella affrontata dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 5846 del 17 luglio 2026. La pronuncia è di grande interesse pratico per chiunque abbia una pratica di sanatoria in corso o stia valutando di presentarne una: fissa in modo chiaro i limiti del potere del Comune di reiterare un diniego dopo che il giudice lo ha già annullato.

Cosa dice la sentenza: tre principi fondamentali

Il Consiglio di Stato ha delineato tre regole che il Comune deve rispettare quando riesamina una domanda di sanatoria dopo un annullamento giurisdizionale.

1. Obbligo di nuova istruttoria tecnica. Dopo che il TAR o il Consiglio di Stato hanno annullato un diniego per difetto di istruttoria, il Comune non può limitarsi a riscrivere lo stesso provvedimento con parole diverse. È tenuto a colmare concretamente la lacuna accertata: raccogliere i dati mancanti, effettuare i sopralluoghi necessari, esaminare i documenti tecnici prodotti dal richiedente. Se il punto controverso riguardava, ad esempio, il reale grado di interramento di un piano seminterrato, l'accertamento metrico va compiuto prima di decidere, non ignorato.

2. Il titolo edilizio originario non si tocca. Il Comune non può usare il riesame della sanatoria come occasione per mettere in discussione la legittimità del permesso di costruire originario, se questo non è mai stato formalmente annullato. Il diniego deve riguardare le difformità oggetto della domanda, e nulla di più.

3. Il "diniego fotocopia" è nullo, non soltanto annullabile. Se la PA ignora completamente le indicazioni della sentenza di annullamento e ripropone le medesime ragioni già censurate, il nuovo provvedimento non è semplicemente impugnabile: è nullo per elusione del giudicato. Si tratta di una distinzione importante perché la nullità può essere fatta valere in qualunque momento, senza i termini di decadenza previsti per il ricorso ordinario.

Il quadro normativo: doppia conformità, art. 36 e art. 36-bis (Salva Casa)

Per capire appieno la sentenza occorre tenere presente il sistema vigente in materia di sanatoria edilizia, che dopo il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024) si articola su due binari distinti.

Art. 36 del DPR 380/2001 — doppia conformità sincrona. Questa norma disciplina la sanatoria per le opere realizzate in assenza totale di titolo o in totale difformità da esso. Il requisito fondamentale è la cosiddetta doppia conformità: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento in cui è stata realizzata, sia al momento in cui si presenta la domanda. Se anche uno solo dei due requisiti non è soddisfatto, la sanatoria è preclusa.

Art. 36-bis del DPR 380/2001 — conformità asincrona (introdotto dal Salva Casa). Per le parziali difformità e le variazioni essenziali, il Decreto Salva Casa ha introdotto un regime più flessibile: è sufficiente la conformità urbanistica vigente al momento della domanda, mentre per i requisiti edilizi si guarda all'epoca di realizzazione. Questo amplia significativamente i casi in cui la regolarizzazione è possibile.

Nella vicenda esaminata dal Consiglio di Stato si applicava ancora la vecchia disciplina (domanda del 2017), ma la sentenza è pienamente attuale perché riguarda un principio — il divieto di elusione del giudicato — che vale indipendentemente dalla norma sostanziale applicata. Il richiamo all'art. 10-bis della L. 241/1990 (obbligo di comunicare i motivi ostativi prima del diniego definitivo) rafforza ulteriormente le garanzie procedimentali del cittadino.

Quando il silenzio del Comune vale come un "no"

Un altro aspetto pratico rilevante, emerso anche da recente giurisprudenza parallela (Consiglio di Stato n. 2851/2026), riguarda il silenzio dell'amministrazione sulle istanze di sanatoria. In questo ambito vale una regola opposta a quella del silenzio-assenso: il silenzio del Comune sulla domanda di sanatoria edilizia equivale a diniego, non ad accoglimento tacito.

Nessun diritto edificatorio si consolida per il solo decorso del tempo senza risposta. Chi non riceve riscontro entro i termini previsti dalla legge ha la possibilità di:

• ricorrere al TAR per accertare l'illegittimità del silenzio-inadempimento;
• chiedere al giudice di ordinare all'amministrazione di pronunciarsi entro un termine fissato;
• in caso di inerzia reiterata, sollecitare la nomina di un commissario ad acta.

Anche in questo scenario, una volta che il giudice abbia ordinato al Comune di provvedere, l'amministrazione è vincolata a emanare un provvedimento che tenga conto delle indicazioni giurisdizionali: non può limitarsi a formalizzare un diniego privo di istruttoria reale.

Sanatoria parziale e abusi collegati: attenzione alla coerenza della domanda

La sentenza n. 5846/2026 va letta in combinazione con un altro filone giurisprudenziale molto recente. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6309/2026, ha ribadito che la domanda di sanatoria non può essere artificialmente circoscritta alle sole parti dell'immobile che risultano conformi, ignorando le difformità funzionalmente collegate. Il Comune, nel valutare l'istanza, non è vincolato al perimetro disegnato dal richiedente: se sull'area di pertinenza o sullo stesso fabbricato esistono altri abusi strettamente connessi a quello per cui si chiede il titolo, la domanda parziale non è accoglibile.

Fa parziale eccezione il regime dell'art. 36-bis del DPR 380/2001 (Salva Casa), che in determinati casi consente al Comune di subordinare il rilascio del titolo alla rimozione delle parti non sanabili, purché l'opera sanabile sia strutturalmente e funzionalmente autonoma rispetto al resto.

Praticamente, questo significa che:

• la domanda di sanatoria deve descrivere l'intervento nella sua interezza;
• non è possibile selezionare soltanto le parti convenienti;
• un tecnico abilitato deve preliminarmente valutare quali difformità siano autonome e quali, invece, siano inscindibili dall'abuso principale.

Cosa fare se il Comune ha rigettato (o rigetta di nuovo) la vostra domanda

Se avete già una pratica di sanatoria in corso — o se siete proprietari di un immobile con difformità che intendete regolarizzare — ecco le azioni concrete da considerare.

Prima del diniego:

• Verificate che la domanda sia completa e descrittiva dell'intero stato dell'immobile, compresi gli elementi in eventuale difformità.
• Accertatevi del regime applicabile (art. 36 o art. 36-bis), che dipende dalla tipologia e dall'entità della difformità.
• Monitorate i termini: il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi sulla domanda di accertamento di conformità (art. 36 DPR 380/2001); il decorso senza risposta equivale a diniego.

Dopo un primo diniego:

• Leggete con attenzione le motivazioni: se il rigetto si basa su affermazioni non verificate o su dati tecnici mai accertati, potrebbe configurarsi un difetto di istruttoria impugnabile.
• Valutate il ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento (termine ordinario di decadenza).

Dopo un secondo diniego che ripete il primo:

• Sulla base della sentenza n. 5846/2026, verificate se il Comune abbia effettivamente svolto una nuova istruttoria o si sia limitato a riformulare le stesse ragioni già annullate.
• In caso di elusione del giudicato, il provvedimento è nullo, con la conseguenza che può essere fatto valere in giudizio senza decadenza.

In tutti questi casi, il supporto di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) e di un legale amministrativista è indispensabile per valutare la situazione concreta, raccogliere la documentazione necessaria e scegliere la strategia più efficace.

Lo Studio Tecnico Corsi assiste privati, condomini e imprese nelle pratiche di sanatoria edilizia a Roma e nel Lazio, dalla verifica preliminare dello stato legittimo dell'immobile fino alla predisposizione della documentazione tecnica.

Conclusioni

La sentenza del Consiglio di Stato n. 5846 del 17 luglio 2026 rappresenta un punto di riferimento chiaro per chiunque si trovi ad affrontare un diniego di sanatoria edilizia da parte del Comune. I principi fondamentali da ricordare sono:

• Il diniego reiterato senza nuova istruttoria è nullo, non soltanto annullabile: questo amplia i tempi e gli strumenti a disposizione del cittadino per tutelarsi.
• Il Comune non può toccare il titolo edilizio originario in sede di riesame della sanatoria, se quel titolo non è mai stato formalmente annullato.
• Il silenzio sull'istanza di sanatoria vale come diniego (Cons. Stato n. 2851/2026): non aspettate indefinitamente, ma agite entro i termini.
• La domanda di sanatoria deve essere coerente e completa (Cons. Stato n. 6309/2026): non è possibile sanare solo le parti convenienti ignorando gli abusi collegati.
• Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis DPR 380/2001, che per parziali difformità e variazioni essenziali applica la conformità asincrona (solo urbanistica alla data della domanda), ampliando le possibilità di regolarizzazione rispetto alla doppia conformità sincrona dell'art. 36.

Azioni da intraprendere: verificare i termini di eventuali dinieghi ricevuti, ricostruire il fascicolo edilizio dell'immobile, affidarsi a un tecnico abilitato per la valutazione preliminare e, se necessario, a un legale per l'impugnazione.

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Fonti e riferimenti normativi

• Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza n. 5846 del 17 luglio 2026 — diniego di sanatoria illegittimo per elusione del giudicato
• Consiglio di Stato, sentenza n. 6309 del 2026 — sanatoria parziale e abusi collegati
• Consiglio di Stato, sentenza n. 2851/2026 — silenzio sull'istanza di sanatoria equivale a diniego
• Art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) — accertamento di conformità, doppia conformità sincrona
• Art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dall'art. 1, comma 1, lett. l) del D.L. 29 maggio 2024, n. 69, conv. con modif. dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 (Decreto Salva Casa) — conformità asincrona per parziali difformità e variazioni essenziali
• Art. 10-bis della L. 7 agosto 1990, n. 241 — comunicazione dei motivi ostativi
• Gazzetta Ufficiale, L. 105/2024 (Salva Casa) — testo di legge