Condono edilizio e rischio idraulico: quando la sanatoria può essere negata

La sentenza che riapre vecchie pratiche: il caso

Il 30 luglio 2026 il Consiglio di Stato, Sezione Settima, ha pubblicato la sentenza n. 6150/2026, destinata a incidere in modo rilevante sulla posizione di tutti i proprietari che detengono ancora domande di condono edilizio in attesa di risposta.

Il caso riguardava un vasto complesso residenziale ubicato in un'area classificata dal Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) con rischio idraulico elevato o molto elevato. Alcune istanze di condono erano state presentate nel 1986 — quindi in applicazione della Legge n. 47/1985, il primo grande condono edilizio nazionale — e da allora erano rimaste sospese in attesa che venisse adottato un piano di recupero e realizzate le opere necessarie a mettere in sicurezza il territorio dal punto di vista idraulico.

Nel corso degli anni il Comune aveva ricevuto un parere che i proprietari interpretavano come "favorevole", considerandolo sufficiente per far avanzare le pratiche. Il Consiglio di Stato ha però smentito questa lettura, introducendo una distinzione fondamentale tra parere favorevole senza condizioni e parere favorevole subordinato a una condizione sospensiva.

La distinzione chiave: parere condizionato non equivale ad assenso

Il ragionamento della Sezione Settima di Palazzo Spada si sviluppa attorno a un principio di diritto amministrativo che può sembrare tecnico ma ha conseguenze pratiche immediate per chi ha immobili in aree a rischio.

Un parere favorevole al condono che richiami espressamente la preventiva realizzazione di opere di mitigazione idraulica non produce alcun effetto favorevole finche quelle opere non vengano concretamente eseguite. In termini giuridici si definisce condizione sospensiva: l'atto non è operante fino al verificarsi dell'evento condizionante.

Nel caso esaminato, il piano urbanistico che avrebbe dovuto prevedere e finanziare quegli interventi di messa in sicurezza aveva nel frattempo perso efficacia. Di conseguenza:

• le opere di mitigazione non erano mai state realizzate;
• il parere continuava a essere sostanzialmente ostativo, pur essendo formalmente "favorevole";
• il Comune era legittimato a concludere negativamente le pratiche.

Il Consiglio di Stato ha quindi distinto con chiarezza tre tipologie di parere nell'ambito del procedimento di condono edilizio:

| Tipo di parere | Effetto sulla pratica | |---|---| | Favorevole senza condizioni ostative | Consente di proseguire l'istruttoria | | Favorevole con prescrizioni esecutive | Richiede il rispetto delle modalità indicate | | Favorevole sotto condizione sospensiva | Non è efficace finche la condizione non si realizza | | Negativo | Osta alla sanatoria, salvo impugnazione |

La sentenza non fissa un termine unico entro cui ogni pratica sospesa debba essere decisa, ma chiarisce che il semplice scorrere del tempo non trasforma un parere condizionato in un assenso definitivo.

Perché il rischio idraulico blocca il condono: il quadro normativo

Il nodo tra condono edilizio e vincolo idrogeologico è tutt'altro che nuovo, ma la sentenza n. 6150/2026 ne aggiorna e consolida i confini.

La normativa di riferimento è stratificata su più livelli:

• Legge n. 47/1985 (primo condono edilizio), Legge n. 724/1994 (secondo condono) e D.L. n. 269/2003 conv. L. n. 326/2003 (terzo condono): ciascuna legge esclude o limita la sanatoria per le opere ubicate in aree a rischio idrogeologico, sismico o nelle zone di rispetto dei corsi d'acqua;
• D.Lgs. n. 152/2006 (Codice dell'Ambiente): impone la pianificazione del rischio idrogeologico attraverso il Piano di Gestione del Rischio Alluvioni (PGRA) e il PAI;
• D.L. n. 180/1998 conv. L. n. 267/1998 (c.d. Decreto Sarno): ha introdotto l'obbligo per le Regioni di adottare misure urgenti per la riduzione del rischio idrogeologico, con ricadute dirette sulla disciplina edilizia nelle aree a rischio;
• D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): agli articoli 32 e 33 individua le fattispecie di abuso edilizio insanabile, tra le quali rientrano le opere realizzate in aree a rischio idrogeologico classificate come incompatibili.

Nel Lazio, l'Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale gestisce il PAI e classifica il territorio in fasce di rischio (R1 moderato, R2 medio, R3 elevato, R4 molto elevato). Le aree R3 e R4 sono quelle in cui la realizzazione di nuove opere — e la sanatoria di quelle abusive — incontra i vincoli più stringenti.

L'impatto sulle pratiche di condono pendenti in Italia e nel Lazio

In Italia sono ancora pendenti centinaia di migliaia di domande di condono edilizio, in larga parte risalenti ai condoni del 1985 e del 1994. Roma e il Lazio sono tra i territori con il maggior numero di istanze inevase: solo nel Comune di Roma si stima che le pratiche aperte superino le 200.000 unità, molte delle quali riguardano immobili in aree con qualche forma di vincolo ambientale o idrogeologico.

La sentenza n. 6150/2026 assume dunque un valore orientativo molto concreto per chi si trova in queste situazioni:

• Proprietari che hanno ricevuto un parere "favorevole" condizionato devono verificare se le opere cui quel parere era subordinato siano state effettivamente realizzate. In caso negativo, il parere non è efficace e la domanda potrebbe concludersi con un diniego;
• Proprietari in aree PAI R3 o R4 devono essere consapevoli che la pendenza della domanda di condono non garantisce la sanatoria e non li mette al riparo da eventuali interventi demolitori per opere successive;
• Acquirenti di immobili con condono pendente devono richiedere al venditore la documentazione completa e verificare, con l'ausilio di un tecnico abilitato, la natura degli eventuali pareri già acquisiti;
• Istituti di credito e notai tendono a trattare con crescente cautela gli immobili con pratiche di condono sospese in aree a rischio, il che può ripercuotersi sulla commerciabilita dell'immobile.

Per il Lazio è utile ricordare che la Regione non ha ancora adottato una legge di completo recepimento del "Salva Casa" (D.L. n. 69/2024 conv. L. n. 105/2024) per quanto riguarda le aree vincolate: la proposta di legge presentata al Consiglio regionale nel 2025 non affronta specificamente il tema del rischio idraulico, che rimane quindi disciplinato dalla normativa statale e dal PAI.

Tre verifiche essenziali per chi ha una pratica di condono in corso

Alla luce della sentenza del Consiglio di Stato, chiunque abbia un immobile con domanda di condono ancora aperta dovrebbe eseguire — preferibilmente con il supporto di un tecnico abilitato — almeno tre verifiche fondamentali.

1. Classificazione dell'area nel PAI

Accedere alle mappe dell'Autorità di Bacino Distrettuale competente (per Roma e il Lazio: Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale) e verificare se l'immobile ricade in una fascia di rischio idrogeologico (R1-R4) o in una zona di attenzione idraulica. Questa informazione è pubblica e consultabile online.

2. Lettura integrale del parere acquisito

Ottenere copia del fascicolo della pratica di condono presso il Comune competente e leggere con attenzione il testo di ogni parere acquisito. Verificare:

• se il parere contiene condizioni esplicite o rinvii a opere da realizzare;
• se le opere indicate sono state eseguite e con quali atti è stata certificata la loro esecuzione;
• se il piano urbanistico che prevedeva quegli interventi è ancora in vigore o ha perso efficacia.

3. Verifica dello stato attuale dell'immobile

Accertarsi che dopo la presentazione della domanda di condono non siano state realizzate ulteriori opere senza titolo abilitativo. Come chiarito dalla giurisprudenza recente (tra cui il TAR Sicilia, Catania, n. 1634/2026), i nuovi abusi commessi dopo la domanda rendono l'istanza inammissibile e aprono la strada alla demolizione.

Conclusioni

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6150/2026, pubblicata il 30 luglio 2026, fissa un principio chiaro e destinato a durare: un parere favorevole condizionato alla realizzazione di opere di mitigazione del rischio idraulico non vale come assenso al condono edilizio finche quelle opere non vengono concretamente eseguite. Se il piano urbanistico che le prevedeva perde efficacia senza che i lavori siano stati realizzati, il Comune può e deve chiudere negativamente la pratica.

I punti essenziali da ricordare sono:

• Il parere condizionato ha valore di condizione sospensiva: non produce effetti favorevoli fino al verificarsi dell'evento cui è subordinato;
• Le aree classificate R3 o R4 dal PAI sono le piu esposte al rischio di diniego del condono;
• La pendenza della domanda non congela lo stato dell'immobile: nuovi abusi successivi rendono l'istanza inammissibile;
• Chi intende acquistare o vendere un immobile con pratica di condono aperta deve far eseguire una verifica tecnica approfondita prima del rogito;
• Nel Lazio le mappe di rischio sono consultabili presso l'Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale; le pratiche di condono sono gestite dai Comuni, che possono essere affiancati dalla Regione per i pareri di competenza;
• In assenza di un'azione concreta, i proprietari rischiano di vedersi negare definitivamente la sanatoria anche dopo anni o decenni di attesa.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per l'analisi della documentazione relativa a pratiche di condono pendenti, la verifica della classificazione idrogeologica dell'area e la predisposizione delle eventuali istanze o memorie tecniche necessarie.

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Fonti e riferimenti normativi

• Consiglio di Stato, Sezione Settima, sentenza n. 6150/2026 del 30 luglio 2026 — commento e analisi su Edilizia.com
• D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), artt. 32 e 33 — fattispecie di abuso insanabile
• Legge n. 47/1985, Legge n. 724/1994, D.L. n. 269/2003 conv. L. n. 326/2003 — discipline dei condoni edilizi
• D.Lgs. n. 152/2006, Parte III — Codice dell'Ambiente, pianificazione del rischio idrogeologico
• D.L. n. 180/1998 conv. L. n. 267/1998 (Decreto Sarno) — misure per il rischio idrogeologico
• Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale — mappe PAI per Roma e Lazio
• TAR Sicilia, Catania, sentenza n. 1634/2026 — nuovi abusi dopo la domanda di condono
• D.L. n. 69/2024 conv. L. n. 105/2024 ("Salva Casa") — semplificazioni in materia edilizia