NTA Roma luglio 2026: stop ai frazionamenti nel centro storico e nuove regole sugli affitti brevi

La delibera del 23 luglio 2026: cosa ha deciso l'Assemblea Capitolina

Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato una modifica sostanziale alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale di Roma. Si tratta di un pacchetto normativo che interviene su decine di articoli e introduce, tra le novità più rilevanti, la nuova destinazione urbanistica A/3, riservata agli alloggi a uso ricettivo (bed & breakfast, case vacanza, appartamenti ad affitto turistico).

La delibera è definitiva: lo ha confermato l'assessore all'Urbanistica Maurizio Veloccia in un incontro del 11 settembre 2026 con Fiaip Roma, ribadendo che le nuove norme si applicano esclusivamente al centro storico e alle aree più sensibili del territorio capitolino, senza estensione alle periferie o ad altri quadranti urbani.

La misura risponde a una pressione crescente: secondo i dati di Airbnb, nel solo centro storico di Roma sono presenti oltre 9.000 alloggi sulle piattaforme di locazione turistica, di cui l'84,8% appartamenti interi sottratti al mercato residenziale ordinario. La notizia ha generato immediata attenzione nel settore immobiliare e tra i proprietari, molti dei quali negli ultimi anni avevano investito proprio nella conversione di appartamenti in strutture ricettive.

La destinazione A/3 e il divieto di cambio d'uso in area UNESCO

Il cuore della riforma è l'istituzione della categoria funzionale A/3 - Residenziale ricettivo, che per la prima volta nel PRG di Roma distingue formalmente l'alloggio abitato stabilmente dall'alloggio utilizzato in modo prevalentemente turistico.

Le novità più importanti per chi possiede o gestisce immobili nel centro storico sono:

• Divieto di cambio d'uso verso A/3 nell'area UNESCO: negli immobili ricadenti nel sito Patrimonio dell'Umanità (essenzialmente il centro storico entro le Mura Aureliane e alcune aree limitrofe), non è più possibile trasformare una residenza ordinaria in alloggio a uso ricettivo tramite semplice segnalazione o variazione catastale. Il cambio di destinazione d'uso verso A/3 è esplicitamente vietato.
• Limitazioni ai frazionamenti: le nuove NTA introducono vincoli agli interventi di frazionamento degli appartamenti nelle zone di maggiore pregio e saturazione turistica. Chi intende suddividere un'unità immobiliare esistente in unità più piccole dovrà confrontarsi con le nuove soglie e con le destinazioni d'uso ammesse dall'area.
• Regolamento attuativo in arrivo: l'assessorato all'Urbanistica sta elaborando un regolamento attuativo che potrebbe introdurre forme di contingentamento degli alloggi ricettivi, basate sul livello di saturazione turistica quartiere per quartiere. Allo stato attuale, questo regolamento non è ancora stato adottato.

Le norme non toccano chi ha già una struttura ricettiva regolarmente registrata: si applicano ai nuovi procedimenti avviati dopo l'entrata in vigore della delibera.

L'Affordable Housing Act europeo: il quadro che si sta costruendo sopra Roma

Il provvedimento di Roma Capitale non è isolato: si inserisce in un contesto europeo in rapida evoluzione. Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato la proposta di Regolamento COM(2026) 599 final, denominata Affordable Housing Act (Legge europea sugli alloggi a prezzi accessibili).

La proposta non introduce divieti diretti, ma stabilisce una metodologia comune per identificare le cosiddette aree sotto stress abitativo: zone dove il prezzo medio di un'abitazione supera 8 volte il reddito disponibile pro capite e dove questo rapporto è peggiorato nell'ultimo decennio senza prospettive di miglioramento a breve termine. Nelle aree che soddisfano questi criteri, le autorità locali — Comuni, Regioni, Stato — potranno adottare restrizioni agli affitti brevi, alle seconde case e agli immobili sfitti, purché:

• la restrizione sia proporzionata e non ecceda quanto necessario;
• sia dimostrato un impatto negativo significativo della locazione turistica sull'accessibilità abitativa per almeno tre anni;
• non esistano misure meno restrittive ugualmente efficaci;
• le misure abbiano una durata massima di 5 anni, rinnovabili solo previa nuova verifica.

La prima abitazione dell'host è esclusa dai possibili vincoli. Roma, con prezzi al metro quadro nel centro storico che superano ampiamente la soglia del rapporto 8:1 rispetto al reddito disponibile, è tra le città europee che con maggiore probabilità rientrerebbe nella classificazione di area sotto stress. La proposta è ancora in fase di iter legislativo europeo e non produce effetti diretti fino alla sua approvazione definitiva, ma segnala la direzione politica nella quale si muove anche il legislatore nazionale e locale.

Fonti: Testo della proposta COM(2026) 599 final – Commissione europea; Analisi Lavoripubblici.it sull'Affordable Housing Act; Fiaip Roma – comunicato 11 settembre 2026.

Chi è colpito concretamente dalle nuove NTA e chi non lo è

Per orientarsi, è utile distinguere le diverse situazioni soggettive:

Proprietari che hanno già un appartamento ad affitto breve regolarmente registrato nel centro storico Non subiscono effetti immediati. La destinazione A/3 non retroagisce sulle attività già avviate in modo legittimo. Dovranno però monitorare l'evoluzione del regolamento attuativo, che potrebbe introdurre in futuro un tetto al numero di unità ricettive per zona.

Proprietari che intendono convertire un appartamento residenziale in B&B o casa vacanza nell'area UNESCO Il cambio di destinazione d'uso verso A/3 è ora vietato. Non è più possibile presentare una SCIA o altra segnalazione finalizzata a tale conversione nelle zone interessate dal divieto. Ogni intervento edilizio di frazionamento dovrà essere valutato alla luce delle nuove NTA.

Investitori che acquistano immobili nel centro storico con intenzione di affittarli breve Dovranno verificare con un tecnico abilitato se l'unità immobiliare è già classificata o classificabile A/3 oppure se rientra nel perimetro del divieto. L'acquisto di un immobile in zona UNESCO senza questa verifica preliminare espone a rischi significativi di incoerenza urbanistica.

Proprietari che vogliono frazionare un grande appartamento in più unità Devono verificare se l'immobile ricade nelle zone dove il frazionamento è limitato e quale destinazione d'uso possono attribuire alle nuove unità. In molti casi, la SCIA alternativa o la semplice CILA non saranno strumenti sufficienti se il frazionamento comporta un cambio di destinazione verso A/3.

Proprietari e investitori nelle periferie di Roma Sono esclusi dall'ambito di applicazione delle nuove NTA, come confermato dall'assessore Veloccia. Le norme si applicano solo al centro storico e alle aree espressamente indicate nella delibera.

Il rapporto con il Salva Casa e con la normativa nazionale sugli affitti brevi

Le nuove NTA di Roma Capitale si sovrappongono a due livelli normativi superiori che è necessario tenere presenti.

Il Salva Casa (L. 105/2024) ha introdotto la facoltà di effettuare cambi di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse tramite SCIA nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968, senza obbligo di opere. Tuttavia, il Consiglio di Stato (sentenza n. 5754/2026) e altri precedenti hanno chiarito che questa semplificazione vale solo se il Comune non ha adottato espressamente limiti o condizioni specifiche con atto successivo del Consiglio Comunale. Le nuove NTA di Roma, approvate dall'Assemblea Capitolina il 23 luglio 2026, costituiscono proprio quell'atto espresso che può limitare la semplificazione del Salva Casa nelle aree interessate dal divieto verso A/3. Ne consegue che, nel centro storico di Roma, il Salva Casa non apre una scorciatoia per convertire un appartamento in struttura ricettiva.

La normativa sugli affitti brevi (L. 199/2025) ha ridotto da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti destinabili alla locazione breve in regime non imprenditoriale a partire dall'anno d'imposta 2026. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio. Cedolare secca al 21% sul primo appartamento e al 26% dal secondo. Queste norme si applicano su tutto il territorio nazionale e si aggiungono — non si sostituiscono — alle limitazioni urbanistiche introdotte dalle NTA di Roma.

Conclusioni: cosa fare e come muoversi

Le modifiche alle NTA del PRG approvate il 23 luglio 2026 dall'Assemblea Capitolina segnano una svolta nella regolazione degli immobili nel centro storico di Roma. Il messaggio è chiaro: la destinazione residenziale ordinaria e quella ricettiva vengono tenute sempre più separate, con divieti espliciti di conversione in area UNESCO e paletti nuovi ai frazionamenti.

I punti chiave da ricordare:

• Le nuove NTA con destinazione A/3 sono operative dal 23 luglio 2026 e sono definitive.
• Il divieto di cambio d'uso verso A/3 vale nell'area UNESCO del centro storico di Roma.
• Le limitazioni ai frazionamenti riguardano le zone più sensibili indicate nella delibera, non le periferie.
• Il regolamento attuativo non è ancora adottato: potrebbero arrivare ulteriori vincoli sul contingentamento.
• La proposta europea Affordable Housing Act (COM(2026) 599) non è ancora legge ma indirizza il futuro della regolazione.
• Sul piano fiscale, la soglia di 2 appartamenti per gli affitti brevi non imprenditoriali è in vigore dal 1° gennaio 2026 (L. 199/2025).

Cosa fare prima di qualsiasi intervento:

1. Verificare la classificazione urbanistica dell'immobile nelle nuove NTA e se ricade nell'area UNESCO.
2. Controllare se il frazionamento o il cambio d'uso progettato è compatibile con le nuove destinazioni ammesse.
3. Valutare il titolo edilizio necessario (SCIA, permesso di costruire) con un tecnico abilitato.
4. Per chi acquista: effettuare una due diligence urbanistica completa prima del rogito.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per verificare la compatibilità del vostro immobile con le nuove NTA, assistere nella presentazione delle pratiche edilizie e fornire consulenza tecnica su frazionamenti, cambi d'uso e pratiche di locazione a Roma e nel Lazio.

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Riferimenti normativi e fonti

• Delibera dell'Assemblea Capitolina del 23 luglio 2026 – Modifica NTA PRG Roma: destinazione A/3 e divieto cambio uso in area UNESCO (Fiaip Roma, comunicato 11 settembre 2026)
• Art. 23-ter DPR 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 (Salva Casa)
• Consiglio di Stato, sentenza n. 5754/2026 (16 luglio 2026) – cambio d'uso e regolamenti comunali
• Proposta di Regolamento europeo COM(2026) 599 final – Affordable Housing Act (testo e analisi su Lavoripubblici.it)
• L. 199/2025 – Soglia 2 appartamenti affitti brevi, cedolare secca
• Regolamento UE 2024/1028 – Raccolta dati affitti brevi (in vigore dal 20 maggio 2026)
• Roma Economia Urbana – analisi PRG e NTA luglio 2026