Urbanistica

Stadio della Roma a Pietralata: l'iter urbanistico verso la chiusura

La Conferenza dei Servizi decisoria si avvicina alla fase finale: cosa prevede la procedura speciale del D.Lgs. 38/2021, quali sono i nodi ancora aperti e cosa cambia per il quartiere e per la città.

di Studio Tecnico Corsi25 agosto 2026stadio roma pietralata conferenza dei servizi d.lgs. 38/2021 roma capitale euro 2032

Un'opera da 1,3 miliardi nel cuore di Roma: il contesto

Il progetto del nuovo stadio dell'AS Roma nell'area di Pietralata (Municipio IV) è oggi uno dei cantieri urbanistici più rilevanti che Roma abbia affrontato negli ultimi decenni. Si tratta di un intervento da oltre 1,3 miliardi di euro di investimento privato, promosso dalla famiglia Friedkin, che prevede la realizzazione di un impianto da oltre 60.000 posti su una superficie complessiva di circa 27 ettari, di cui oltre 11 destinati ad aree verdi e forestazione urbana.

L'area prescelta si trova in prossimità della stazione Tiburtina, delimitata a nord da via Monti Tiburtini, a sud da via Tiburtina, a ovest da via Monti di Pietralata e a est da via dei Durantini. La posizione è strategica per l'accessibilità ferroviaria e metropolitana, ma pone anche questioni complesse legate alla viabilità locale, all'ospedale Pertini limitrofo e alla presenza di elementi ambientali e archeologici di rilievo.

Il progetto ha assunto rilevanza strategica nazionale in vista dei Campionati Europei di calcio 2032, che l'Italia ospiterà insieme alla Turchia. Per rientrare nella lista definitiva degli impianti da presentare alla UEFA, la FIGC necessita di un impianto cantierabile entro la prossima primavera: questa scadenza ha impresso un'accelerazione significativa all'intero iter autorizzativo.

La procedura speciale del D.Lgs. 38/2021: come funziona

La costruzione o la ristrutturazione di impianti sportivi di rilevanza nazionale segue una procedura semplificata e accelerata introdotta dal D.Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2021, che recepisce la direttiva europea e sostituisce le precedenti norme in materia. Questa normativa consente di bypassare i tempi ordinari dell'iter urbanistico comunale attraverso un Provvedimento Autorizzativo Unico Commissariale (PAUC), che concentra in un'unica sede tutti gli atti di assenso richiesti da enti diversi.

I passaggi chiave della procedura prevista dal D.Lgs. 38/2021 sono:

Studio di fattibilità: il soggetto proponente (in questo caso AS Roma) presenta uno studio che descrive l'intervento nei suoi aspetti urbanistici, ambientali, economici e infrastrutturali.
Conferenza dei Servizi preliminare: serve ad acquisire orientamenti non vincolanti da parte degli enti coinvolti (Comune, Regione, Soprintendenza, Vigili del Fuoco, ecc.) prima della progettazione definitiva.
Conferenza dei Servizi decisoria: è la fase in cui gli enti esprimono pareri vincolanti sul progetto di fattibilità tecnico-economica. Il suo esito positivo è condizione per procedere alla progettazione esecutiva e poi all'avvio dei lavori.
Commissario Straordinario: il Governo ha nominato Massimo Sessa commissario straordinario per gli stadi di Euro 2032, con poteri sostitutivi e di coordinamento. Il sindaco di Roma Roberto Gualtieri e il presidente della Regione Lazio Francesco Rocca sono stati nominati sub-commissari.

Grazie all'ordinanza commissariale firmata il 15 giugno 2026, i tempi della conferenza decisoria sono stati ridotti dagli ordinari 260-300 giorni a circa 100 giorni, con l'obiettivo dichiarato di chiudere l'iter entro metà settembre 2026.

Lo stato dell'iter: dove siamo ad agosto 2026

La Conferenza dei Servizi decisoria è stata formalmente avviata il 27 luglio 2026. Il 10 agosto 2026 la società AS Roma ha protocollato presso tutti gli enti competenti — Regione Lazio, Dipartimento Programmazione Urbanistica di Roma Capitale e ufficio del Commissario Straordinario — la documentazione integrativa e le controdeduzioni richieste nel corso delle sedute precedenti.

In parallelo, è stato avviato un procedimento propedeutico ai cantieri veri e propri: AS Roma ha depositato la richiesta di nullaosta idrogeologico e di autorizzazione allo sradicamento di piante e ceppaie su un'area di circa 5.000 metri quadrati attualmente occupata da vegetazione. La relazione geologica allegata esclude criticità idrogeologiche, geomorfologiche e di stabilità dell'area. Il documento è stato trasmesso anche alla Regione Lazio per i relativi adempimenti in materia forestale.

L'ultima seduta della Conferenza dei Servizi decisoria è attesa per i primi giorni di settembre 2026, con l'obiettivo di ottenere un verdetto definitivo sul progetto di fattibilità tecnico-economica. Il cronoprogramma attuale prevede:

Chiusura della Conferenza dei Servizi: metà settembre 2026
Presentazione del progetto esecutivo: autunno 2026
Avvio delle gare di appalto: fine 2026/inizio 2027
Posa della prima pietra: auspicabilmente primavera 2027
Apertura dell'impianto: prima degli Europei 2032

I nodi aperti: viabilità, archeologia e aree boscate

Nonostante il clima di "grande collaborazione" tra istituzioni segnalato dal commissario Sessa, restano tre questioni tecniche aperte che le ultime sedute della Conferenza dei Servizi devono risolvere.

1. Viabilità e ospedale Pertini. Il nodo principale riguarda la gestione dei flussi di traffico legati ai giorni di partita, in un'area già congestionata. Particolare attenzione viene posta all'accesso all'ospedale Pertini, che non dovrà essere compromesso. Per mitigare l'impatto, il Ministro delle Infrastrutture Salvini ha annunciato un investimento di 35 milioni di euro per il potenziamento della stazione Tiburtina, da cui partirà un percorso pedonale verso il futuro impianto.

2. Aree boscate. Nell'area di progetto sono presenti zone boscate per oltre 7.000 metri quadrati, oggetto di contestazione da parte di comitati locali. Il Campidoglio è orientato verso la sostituzione delle essenze con interventi di compensazione equivalenti (il cosiddetto "Arcipelago Verde", che prevede la ricostituzione di superfici boscate pari o superiori a quelle trasformate, oltre alla realizzazione di due grandi parchi pubblici).

3. Reperti archeologici. La Soprintendenza Speciale Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Roma ha rilevato la presenza nell'area di una villa romana e di una cisterna che devono essere oggetto di indagini dirette (saggi e scavi) ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali). L'orientamento, ancora da confermare, è quello di procedere con le verifiche necessarie adottando misure protettive che non impongano di portare i reperti interamente in superficie, consentendo così l'avanzamento dei lavori.

Impatto sul quartiere Pietralata e sui cittadini

Al di là dell'aspetto sportivo, l'intervento è concepito come un'operazione di rigenerazione urbana che interesserà profondamente il quartiere di Pietralata e le aree limitrofe. I principali impatti attesi sono:

Spazi pubblici: il progetto prevede la cessione a Roma Capitale di aree verdi attrezzate e due parchi pubblici di grandi dimensioni, accessibili anche nei giorni in cui non si svolgono eventi.
Viabilità e trasporti: l'investimento in infrastrutture di accesso — percorso pedonale dalla Tiburtina, connessioni con la metropolitana — punta a ridurre la dipendenza dall'auto privata.
Valore immobiliare: le grandi opere di rigenerazione urbana tendono storicamente a produrre effetti sul mercato immobiliare circostante, con variazioni di valore che possono riguardare sia residenze sia locali commerciali. I proprietari di immobili nel Municipio IV, in particolare nelle aree di via Tiburtina e dintorni, potranno monitorare l'evoluzione del mercato.
Cantiere e disagi temporanei: l'avvio dei lavori previsto per la primavera 2027 comporterà inevitabili disagi per la viabilità e la vivibilità del quartiere durante la fase costruttiva, stimata in alcuni anni.

Su scala più ampia, l'intervento si inserisce nel Piano Triennale delle Opere Pubbliche di Roma Capitale e nelle politiche di sviluppo urbano legate alla candidatura italiana per gli Europei 2032.

Cosa fare: orientarsi nell'iter e tutelare i propri interessi

Per i cittadini, i proprietari di immobili, le imprese e i professionisti tecnici che operano nell'area interessata o vogliono monitorare il procedimento, è utile sapere che:

Gli atti della Conferenza dei Servizi sono pubblici e consultabili sul sito istituzionale di Roma Capitale, nella sezione dedicata del Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda. Chi ha interesse a presentare osservazioni può farlo nei termini e con le modalità previste dalla L. 241/1990, che disciplina la partecipazione al procedimento amministrativo.
I proprietari di immobili confinanti con l'area di intervento hanno diritto di accesso agli atti e possono verificare eventuali impatti sulle proprie proprietà in termini di distanze, ombre, servitù.
Le imprese edili e i fornitori di servizi interessati a partecipare al progetto possono monitorare la pubblicazione delle gare di appalto sulla piattaforma telematica della stazione appaltante, che verrà individuata nella fase successiva all'approvazione.
I tecnici (ingegneri, architetti, geologi) possono offrire supporto ai privati per la valutazione degli impatti sulla proprietà, per le pratiche catastali connesse ad eventuali espropri o servitù, e per l'accesso agli atti del procedimento.

Lo Studio Tecnico Corsi segue con attenzione l'evoluzione di questo iter urbanistico e può assistere cittadini, proprietari e operatori nella comprensione dei documenti tecnici, nella valutazione degli impatti sulle proprietà private e nella gestione delle eventuali pratiche edilizie o catastali che potranno rendersi necessarie.

Conclusioni

Il progetto dello stadio dell'AS Roma a Pietralata rappresenta un caso di studio emblematico per comprendere come funzionano le procedure urbanistiche accelerate previste per le grandi opere di interesse nazionale in Italia.

Punti chiave da ricordare:

La normativa di riferimento è il D.Lgs. 38/2021, che consente di concentrare tutti i pareri in un'unica Conferenza dei Servizi gestita da un commissario straordinario.
Il commissario straordinario è Massimo Sessa; i sub-commissari sono il sindaco Gualtieri e il presidente della Regione Rocca.
La Conferenza dei Servizi decisoria è stata avviata il 27 luglio 2026 e dovrebbe chiudersi entro metà settembre 2026.
L'investimento complessivo supera 1,3 miliardi di euro; l'impianto avrà oltre 60.000 posti su 27 ettari, di cui oltre 11 a verde pubblico.
I nodi tecnici ancora aperti sono: viabilità (ospedale Pertini e stazione Tiburtina), archeologia (villa e cisterna romana da indagare) e aree boscate (compensazione con l'Arcipelago Verde).
Se il cronoprogramma regge, i cantieri partiranno nella primavera 2027 con l'obiettivo di completare l'impianto prima degli Europei 2032.

Azioni da intraprendere per chi ha interessi nell'area:

Monitorare la pubblicazione del verbale conclusivo della Conferenza dei Servizi sul sito di Roma Capitale.
Verificare i propri titoli di proprietà e la situazione catastale degli immobili confinanti.
Rivolgersi a un tecnico abilitato per valutare eventuali impatti su proprietà private e per seguire le future procedure di esproprio o costituzione di servitù.

Fonti e riferimenti: