TERRAP Roma Capitale: l'autorizzazione paesaggistica diventa obbligatoriamente digitale

Cos'è TERRAP e perché riguarda migliaia di romani

Roma è una delle città con la più alta densità di vincoli paesaggistici in Italia. Fiumi, colli, parchi, ville storiche, tratti dell'Appia Antica e porzioni intere di tessuto urbano ricadono sotto la tutela del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). Ciò significa che una parte molto ampia dei proprietari di casa a Roma — chi vuole aprire una finestra, rifare la facciata, installare un lucernario, costruire una tettoia o ristrutturare un terazzo — potrebbe trovarsi nella necessità di ottenere preventivamente l'autorizzazione paesaggistica.

Fino al 2 marzo 2026, questa autorizzazione si richiedeva in forma cartacea o tramite PEC agli uffici di Roma Capitale, con modalità disomogenee e tempi spesso imprevedibili. Dal 1° aprile 2026 tutto è cambiato: le nuove istanze di autorizzazione paesaggistica di competenza capitolina devono essere presentate esclusivamente tramite TERRAP, la piattaforma telematica dedicata.

TERRAP (acronimo di Telematica per le Richieste di Autorizzazione Paesaggistica) è il sistema informatico predisposto da Roma Capitale per la gestione delle autorizzazioni paesaggistiche subdelegate ai sensi della Legge Regionale Lazio n. 8/2012. Il sistema permette di compilare la pratica online, allegare la documentazione tecnica, protocollare l'istanza e seguirne l'iter fino all'emissione del provvedimento finale.

Il quadro normativo: dalla legge nazionale al PTPR del Lazio

Per capire quando serve l'autorizzazione paesaggistica — e quindi quando è obbligatorio usare TERRAP — occorre muoversi su tre livelli normativi sovrapposti.

Livello nazionale. L'art. 146 del D.Lgs. 42/2004 stabilisce il principio fondamentale: nessun intervento su immobili o aree tutelate può essere avviato senza aver ottenuto il via libera paesaggistico. Il comma 2 vieta espressamente l'inizio dei lavori in assenza del previo titolo. Il D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 distingue poi tre categorie di interventi:

• Allegato A: interventi esclusi dall'autorizzazione (ad esempio manutenzione ordinaria e interna che non modifica l'aspetto esteriore);
• Allegato B: interventi di lieve entità assoggettati a procedura semplificata (ad esempio piccole modifiche di prospetto, tinteggiature, interventi su manufatti accessori);
• Tutto il resto: soggetto a procedura ordinaria.

Livello regionale. Il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) del Lazio, approvato con Deliberazione del Consiglio Regionale n. 5 del 21 aprile 2021 e pubblicato sul BURL n. 56 del 10 giugno 2021, è lo strumento cartografico che identifica tutte le aree e i beni tutelati nel territorio laziale. Prima di qualsiasi intervento è indispensabile consultarlo.

Livello comunale. La L.R. Lazio n. 8/2012 ha trasferito a Roma Capitale alcune funzioni paesaggistiche precedentemente in capo alla Regione. È precisamente questo sottoinsieme di competenze «subdelegate» che oggi viene gestito tramite TERRAP.

Un elemento cruciale da tenere a mente: la presenza di un vincolo paesaggistico non implica automaticamente l'obbligo di usare TERRAP. Esistono autorizzazioni paesaggistiche che rimangono di competenza regionale o della Soprintendenza e che seguono percorsi diversi. La verifica va eseguita caso per caso.

Procedure e tariffe: ordinaria, semplificata o esclusa?

Una volta accertato che l'intervento ricade nella competenza paesaggistica subdelegata a Roma Capitale, occorre stabilire quale procedura applicare. Questo passaggio è determinante perché cambia la documentazione richiesta, i termini del procedimento e i diritti di segreteria.

| Procedura | Quando si applica | Diritti di segreteria | |---|---|---| | Esclusa | Interventi dell'Allegato A del DPR 31/2017: nessuna autorizzazione necessaria | — | | Semplificata | Interventi di lieve entità dell'Allegato B del DPR 31/2017 | 232,00 euro | | Ordinaria | Tutti gli interventi soggetti ad autorizzazione non ricompresi nell'Allegato B | 348,00 euro | | Verifica vincolo | Accertamento preliminare sull'esistenza del vincolo | 174,00 euro |

Nella procedura ordinaria, ai sensi dell'art. 146 del D.Lgs. 42/2004, è previsto il coinvolgimento obbligatorio della Soprintendenza, che deve esprimere un parere vincolante. La giurisprudenza più recente ha chiarito che il meccanismo del silenzio-assenso previsto dall'art. 17-bis della L. 241/1990 si applica anche al parere della Soprintendenza nella procedura ordinaria, così come è espressamente previsto dall'art. 11, comma 9, del DPR 31/2017 per la procedura semplificata (decorsi i termini senza risposta, l'amministrazione procede al rilascio). Nella procedura semplificata i tempi sono più concentrati e l'iter risulta generalmente più rapido.

Importante: TERRAP non sostituisce e non si sovrappone a CILA, SCIA o Permesso di Costruire. Gestisce esclusivamente il procedimento paesaggistico. Se l'intervento richiede anche un titolo edilizio, i due percorsi — TERRAP per il paesaggio, SUET per il titolo edilizio — si affiancano e devono essere coordinati.

La verifica preliminare: i sei passi da compiere prima di aprire TERRAP

Roma Capitale chiarisce che non basta sapere che esiste un vincolo per stabilire automaticamente l'obbligo di usare TERRAP. Prima di aprire la piattaforma è necessario compiere una verifica tecnica strutturata in sei passaggi:

1. Identificare l'immobile con precisione. Indirizzo, Municipio, foglio catastale, particella e subalterno sono i dati minimi indispensabili.
2. Verificare i vincoli tramite il PTPR. La consultazione va effettuata sulle tavole del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale; la semplice osservazione di una mappa non è sufficiente: occorre individuare la natura della tutela e la relativa disciplina.
3. Accertare la competenza. Non tutte le autorizzazioni paesaggistiche a Roma seguono TERRAP: alcune restano di competenza regionale o statale.
4. Definire l'intervento in modo dettagliato. Opere previste, materiali, colori, modifiche ai prospetti, variazioni di sagoma, sistemazioni esterne e rapporto con il bene tutelato devono essere descritti con precisione già in questa fase.
5. Stabilire la procedura applicabile (ordinaria, semplificata o esclusa) sulla base del DPR 31/2017 e delle relative tabelle.
6. Verificare lo stato legittimo dell'immobile. Titoli edilizi, eventuali condoni, precedenti CILA o SCIA e situazione reale devono essere coerentemente ricostruiti prima di procedere.

Saltare anche uno solo di questi passaggi può comportare la scoperta del problema durante l'istruttoria, quando correggere la pratica diventa più lento e costoso. Il percorso corretto, nella sintesi di Roma Capitale, è: immobile → stato legittimo → verifica vincoli → progetto → titolo edilizio → procedura paesaggistica → TERRAP → istruttoria → autorizzazione → lavori.

La piattaforma è accessibile dall'Area Riservata di Roma Capitale tramite SPID, CIE o CNS e può essere raggiunta anche dall'interno di una pratica SUET attraverso i Servizi Unificati per l'Edilizia (SUE).

Cosa succede alle pratiche presentate prima del 1° aprile 2026

Per le istanze depositate prima dell'obbligatorietà di TERRAP — in forma cartacea o tramite PEC — Roma Capitale ha stabilito una regola di continuità: le eventuali integrazioni e comunicazioni successive continuano a seguire la modalità con cui era stata originariamente presentata l'istanza. Non è dunque necessario trasmigrare in automatico su TERRAP le pratiche già in corso.

Il periodo dal 2 marzo al 31 marzo 2026 ha costituito una fase transitoria durante la quale TERRAP era disponibile ma non ancora obbligatorio, consentendo ai professionisti di familiarizzare con la piattaforma prima dell'entrata in vigore del canale esclusivo.

Per le nuove richieste successive al 1° aprile 2026, il canale cartaceo e quello PEC non sono più accettati: la pratica presentata con modalità diverse da TERRAP non viene protocollata e non entra formalmente nel procedimento amministrativo.

Conclusioni

L'introduzione di TERRAP come canale esclusivo per le autorizzazioni paesaggistiche subdelegate a Roma Capitale rappresenta una svolta concreta nella digitalizzazione delle pratiche edilizie: meno carta, tracciabilità garantita, iter più trasparente. Per il cittadino e il professionista, tuttavia, la novità porta con sé un onere di verifica preventiva che non va sottovalutato.

I punti essenziali da ricordare:

• Dal 1° aprile 2026 le nuove istanze di autorizzazione paesaggistica di competenza capitolina si presentano solo su TERRAP (fonte: comunicato Roma Capitale, geometra-roma.com).
• La base normativa è l'art. 146 del D.Lgs. 42/2004, la L.R. Lazio n. 8/2012 e il DPR 31/2017.
• Esistono tre regimi: procedura ordinaria (348 euro), procedura semplificata (232 euro) ed interventi esclusi (nessuna autorizzazione).
• Il riferimento cartografico per individuare i vincoli è il PTPR Lazio (D.C.R. n. 5/2021).
• L'accesso richiede SPID, CIE o CNS e, per il professionista, la firma digitale in formato PDF o PDF.p7m.
• Le pratiche precedenti al 1° aprile 2026 continuano con la modalità originaria di presentazione.
• TERRAP non sostituisce i titoli edilizi (CILA, SCIA, Permesso di Costruire): i due procedimenti vanno gestiti in parallelo.

L'azione da intraprendere prima di avviare qualsiasi lavoro su un immobile potenzialmente vincolato a Roma è: verificare la posizione dell'immobile sul PTPR, ricostruire lo stato legittimo, definire l'intervento con il supporto di un tecnico abilitato e, solo dopo queste verifiche, aprire la pratica su TERRAP.

Lo Studio Tecnico Corsi assiste proprietari, condomini e operatori nella verifica dei vincoli paesaggistici, nella predisposizione della documentazione tecnica e nella gestione completa della pratica TERRAP, integrandola con il titolo edilizio ove necessario.

Fonti e riferimenti normativi

• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei beni culturali e del paesaggio, art. 146 (normattiva.it)
• D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 – Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata (normattiva.it)
• Legge Regionale Lazio n. 8/2012 – Norme in materia di governo del territorio (consiglio.regione.lazio.it)
• Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) Lazio – Deliberazione del Consiglio Regionale n. 5 del 21 aprile 2021, BURL n. 56 del 10 giugno 2021
• TERRAP Roma Capitale – Autorizzazione Paesaggistica Online, guida operativa (geometra-roma.com, 25 agosto 2026)
• Consiglio di Stato, ord. n. 4354/2026 – silenzio-assenso Soprintendenza art. 36-bis DPR 380/2001 (gruppodinterventogiuridicoweb.com, 25 agosto 2026)
• Art. 17-bis, L. 7 agosto 1990, n. 241 – Legge sul procedimento amministrativo (silenzio-assenso tra pubbliche amministrazioni)