DPR 73/2026: cosa cambia per i lavori in zone paesaggisticamente vincolate

Che cos'è il DPR 73/2026 e perché interessa chi ristruttura casa

Dal 27 maggio 2026 è in vigore il D.P.R. 20 febbraio 2026, n. 73 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale), che modifica in modo significativo il D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31, il regolamento che disciplina le autorizzazioni paesaggistiche semplificate e gli interventi esclusi da ogni forma di autorizzazione paesaggistica.

Il DPR 31/2017 era già il testo di riferimento per chiunque voglia eseguire lavori su un immobile situato in una zona paesaggisticamente vincolata ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio). Il nuovo decreto aggiorna gli elenchi allegati, ridefinisce le condizioni di esclusione e chiarisce i confini della procedura semplificata rispetto all'autorizzazione ordinaria.

La riforma ha un impatto diretto e immediato su proprietari di abitazioni, condomini, imprenditori e tecnici che operano su immobili ricadenti in aree tutelate: fasce fluviali, aree costiere, centri storici soggetti a Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR), zone boscate, visuali panoramiche e qualsiasi area protetta ai sensi dell'art. 136 o 142 del Codice.

A Roma e nel Lazio il tema è particolarmente rilevante: il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale del Lazio (PTPR), definitivamente approvato nel 2021, assoggetta a tutela paesaggistica una quota molto ampia del territorio regionale, incluse ampie porzioni della città consolidata e delle aree periurbane.

La struttura del DPR 31/2017: Allegato A (interventi esclusi) e Allegato B (procedura semplificata)

Per comprendere le novità del DPR 73/2026 è indispensabile conoscere la struttura del regolamento che modifica.

Il DPR 31/2017 si articola su due liste principali:

• Allegato A – Interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica: si tratta di opere per le quali, pur ricadendo in area vincolata, non è richiesta né l'autorizzazione paesaggistica ordinaria (art. 146 del Codice) né quella semplificata. Sono tipicamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che non alterano l'aspetto esteriore dell'immobile, operazioni interne, installazione di elementi di arredo e impianti non visibili dall'esterno.

• Allegato B – Interventi soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata: sono opere che incidono sull'aspetto esteriore ma in modo contenuto, per le quali si applica una procedura più rapida (termine di 60 giorni, senza necessità della trasmissione alla Soprintendenza in tutti i casi). Esempi tipici: apertura o modifica di finestre, realizzazione di tettoie, installazione di impianti fotovoltaici su tetti non visibili da spazi pubblici, interventi su prospetti e coperture entro certi limiti.

Se un intervento non rientra in nessuno dei due allegati, è necessaria l'autorizzazione paesaggistica ordinaria ai sensi dell'art. 146 del Codice, con il coinvolgimento obbligatorio della Soprintendenza (parere vincolante entro 45 giorni dalla ricezione degli atti completi).

Attenzione: il titolo edilizio (CILA, SCIA, permesso di costruire) non assorbe l'autorizzazione paesaggistica. Sono due procedimenti separati e paralleli. Chi presenta una CILA o una SCIA in zona vincolata senza la prescritta autorizzazione paesaggistica realizza un intervento abusivo sotto il profilo paesaggistico, indipendentemente dalla regolarità edilizia.

Le principali novità introdotte dal DPR 73/2026

Il DPR 73/2026 aggiorna entrambi gli allegati. In base a quanto emerso dall'analisi delle prime applicazioni giurisprudenziali e dottrinali del testo (fonti: Edilizia.com, settembre 2026; Lavoripubblici.it), le novità di maggior rilievo pratico sono le seguenti:

Nell'Allegato A (interventi esclusi):

• Al punto A.2 sono ora inclusi i lavori su prospetti e coperture — compresa la riparazione o sostituzione di parapetti — purché vengano rispettate condizioni precise: coerenza con gli eventuali piani del colore comunali, conservazione delle caratteristiche architettoniche, morfologiche, dei materiali e delle finiture esistenti. Chi non rispetta queste condizioni non può invocare l'esclusione e deve verificare se l'intervento rientra nella procedura semplificata o ordinaria.
• Introdotta una regola interpretativa per gli immobili realizzati prima del DM 5 luglio 1975 e situati nelle zone A o B (centro storico e zona di completamento): in determinate condizioni, si rinvia alle dimensioni legittimamente preesistenti, con effetti anche sul calcolo dei requisiti igienico-sanitari nelle pratiche di sanatoria edilizia.
• Confermata, con condizioni più stringenti, l'esclusione per la manutenzione e realizzazione di muretti a secco funzionali alle attività agro-silvo-pastorali, eseguiti con materiali e tecniche tradizionali.

Nell'Allegato B (procedura semplificata):

• Rivista la classificazione di alcuni interventi su coperture e facciate che prima ricadevano nel punto B.3 dell'allegato previgente: la qualificazione dipende ora dalla consistenza reale dell'insieme delle opere e dal loro effetto sull'aspetto esterno, non dal singolo elemento considerato isolatamente.
• Aggiornate le previsioni sugli abbaini e lucernari: un abbaino nuovo e sporgente non è assimilabile automaticamente alla semplice sostituzione di un lucernario esistente; occorre individuare esattamente il tipo di vincolo e la voce applicabile.
• Precisate le condizioni per l'installazione di impianti fotovoltaici nelle aree vincolate (coordinamento con la sentenza Cons. Stato n. 4001/2026, già esaminata in un precedente articolo del blog).

Elemento cruciale: le sentenze e le prassi che citano il DPR 31/2017 con le sue vecchie numerazioni degli allegati non sono automaticamente applicabili alle pratiche presentate dopo il 27 maggio 2026. Chi prepara una pratica oggi deve verificare il testo del DPR 73/2026 e non le citazioni contenute nelle sentenze precedenti a quella data.

Cosa succede se si sbaglia il regime paesaggistico: rischi concreti per proprietari e tecnici

Sottovalutare o non verificare correttamente il regime paesaggistico applicabile espone a conseguenze molto serie:

• Illecito paesaggistico permanente (art. 167 D.Lgs. 42/2004): a differenza di molti abusi edilizi, l'abuso paesaggistico non si prescrive. Il proprietario che ha eseguito lavori senza la prescritta autorizzazione paesaggistica può essere raggiunto dall'ordine di rimessione in pristino — cioè demolizione e ripristino dello stato precedente — in qualsiasi momento, anche a distanza di anni.
• Sanzioni pecuniarie: in alternativa alla rimessione in pristino, se questa è impossibile per ragioni tecniche, la Soprintendenza può irrogare una sanzione pecuniaria pari al maggior importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito.
• Limitazioni alla sanatoria: l'accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004 è ammesso solo per le categorie tassative indicate dalla norma (manutenzione ordinaria, opere interne, eliminazione di barriere architettoniche, opere prive di rilevanza paesaggistica). Ampliamenti di volume e opere di ristrutturazione non conformi non sono sanabili in via paesaggistica.
• Responsabilità del tecnico: il professionista che assevera una CILA o una SCIA in zona vincolata senza aver verificato il regime paesaggistico applicabile risponde di falsa asseverazione e rischia sanzioni disciplinari e penali.
• Blocco della compravendita: in presenza di abusi paesaggistici non sanati, la vendita dell'immobile non è impedita sul piano formale ma l'acquirente acquisisce tutti i rischi connessi, inclusa la possibilità di ricevere un ordine di ripristino dopo il rogito.

A Roma, con il PTPR in vigore e la piattaforma digitale TERRAP obbligatoria per le domande di competenza di Roma Capitale (dal 1° aprile 2026), la verifica preliminare del regime paesaggistico applicabile è oggi più strutturata che in passato, ma anche più trasparente per i controlli.

Come verificare se il proprio immobile è in zona vincolata e quale procedura seguire

Il primo passo prima di qualsiasi intervento — anche di apparente manutenzione — su un immobile è verificare se ricade in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico. Ecco come fare:

1. Consultare il PTPR Lazio: il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale è consultabile gratuitamente attraverso il geoportale della Regione Lazio. Permette di individuare i vincoli ex lege (corsi d'acqua, boschi, zone montane, fasce costiere) e i beni vincolati per dichiarazione di notevole interesse pubblico.
2. Verificare il Piano Regolatore e le NTA di Roma: le Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma (aggiornate nel luglio 2026) contengono le disciplina delle zone omogenee e i rimandi ai vincoli sovrapposti.
3. Consultare la piattaforma TERRAP: a Roma Capitale, le autorizzazioni paesaggistiche di competenza comunale si presentano esclusivamente in via telematica attraverso la piattaforma TERRAP, con autenticazione SPID/CIE/CNS e firma digitale.
4. Affidarsi a un tecnico abilitato: la valutazione del regime paesaggistico richiede competenze specifiche. Il professionista deve verificare: tipo di vincolo, voce dell'Allegato A o B del DPR 31/2017 come modificato dal DPR 73/2026 applicabile, coordinamento con le prescrizioni del piano paesaggistico, eventuale competenza della Soprintendenza.

Il procedimento semplificato, quando applicabile, si conclude con il silenzio-assenso entro 60 giorni dalla presentazione della domanda completa (art. 11 DPR 31/2017). Il procedimento ordinario prevede invece il parere vincolante della Soprintendenza entro 45 giorni dalla ricezione degli atti completi da parte della stessa, nel contesto del termine complessivo di 90 giorni per la conclusione del procedimento.

Si ricorda che la questione del silenzio-assenso della Soprintendenza nell'accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004 è attualmente pendente davanti all'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (ord. n. 4354/2026), come già analizzato in questo blog, e la soluzione del contrasto giurisprudenziale può avere effetti anche sulle pratiche presentate in corso d'opera.

Conclusioni

Il DPR 73/2026, in vigore dal 27 maggio 2026, rappresenta un aggiornamento sostanziale del quadro normativo sull'autorizzazione paesaggistica. Chi opera su immobili in aree vincolate — e in un territorio ricco di tutele come Roma e il Lazio si tratta di una quota molto ampia del patrimonio edilizio — non può limitarsi a verificare il titolo edilizio necessario: deve sempre, in via preliminare, accertare il regime paesaggistico applicabile alla luce del testo aggiornato.

I punti chiave da ricordare:

• Il DPR 73/2026 è in vigore dal 27 maggio 2026 e sostituisce le precedenti numerazioni degli allegati del DPR 31/2017; le vecchie citazioni normative non si applicano automaticamente alle pratiche nuove.
• L'Allegato A (interventi esclusi) ora include, a condizioni precise, alcuni lavori su prospetti e coperture e introduce una regola interpretativa per gli immobili ante-1975 in zone A e B.
• L'Allegato B (procedura semplificata, 60 giorni) copre una serie di interventi che prima richiedevano l'ordinaria; ma la qualificazione dipende dalla consistenza reale delle opere, non dall'etichetta che il tecnico attribuisce al singolo elemento.
• L'autorizzazione paesaggistica è sempre un procedimento separato e autonomo rispetto al titolo edilizio: CILA e SCIA non la sostituiscono.
• In zona vincolata senza autorizzazione paesaggistica si commette un illecito permanente non sanabile per molte tipologie di opere.
• A Roma Capitale, dal 1° aprile 2026, la domanda di autorizzazione paesaggistica si presenta esclusivamente tramite la piattaforma TERRAP.
• La verifica del regime paesaggistico applicabile deve essere effettuata prima di presentare qualsiasi pratica edilizia, anche solo per la manutenzione straordinaria.

Lo Studio Tecnico Corsi assiste proprietari, condomini e imprese nella valutazione preliminare del regime paesaggistico, nella predisposizione delle domande di autorizzazione e nella gestione integrata delle pratiche edilizie e paesaggistiche a Roma e nel Lazio.

Fonti e riferimenti normativi

Normativa

• D.P.R. 20 febbraio 2026, n. 73 – Modifiche al DPR 31/2017 (in vigore dal 27 maggio 2026)
• D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 – Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata
• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei beni culturali e del paesaggio (artt. 136, 142, 146, 167)
• D.M. 5 luglio 1975 – Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione
• Piano Territoriale Paesaggistico Regionale del Lazio (PTPR), approvato con deliberazione del Consiglio Regionale del Lazio n. 5 del 21 aprile 2021
• Legge Regionale Lazio n. 8/2012 (TERRAP)

Giurisprudenza citata

• Consiglio di Stato, sentenza n. 4001/2026 (fotovoltaico in zona vincolata)
• Consiglio di Stato, ordinanza n. 4354/2026 (silenzio-assenso Soprintendenza rimessa all'Adunanza Plenaria)
• TAR Campania, Sez. VII, sentenza n. 3484/2026 (CILA non sufficiente in zona vincolata per interventi su facciate)
• TAR Lazio, Sez. II Quater, sentenza n. 14338 del 24 agosto 2026 (sanatoria loggia chiusa)
• Consiglio di Stato, sentenza n. 5512 del 9 luglio 2026 (autorizzazione paesaggistica e legittimazione del richiedente)

Fonti editoriali e di settore

• Edilizia.com – Copertura e facciata in area vincolata: perché la CILA non basta (12 settembre 2026)
• Lavoripubblici.it – Autorizzazione paesaggistica: dissenso del proprietario (settembre 2026)
• Edilizia.com – Abbaino sul tetto: struttura, permessi e costi (14 settembre 2026)