Abuso edilizio: dopo 90 giorni la casa passa al Comune, anche se non eri tu il colpevole

Il problema: un abuso che non hai commesso, ma che ricade su di te

Immagina di acquistare un appartamento in regola – o almeno così ti è stato detto – e di scoprire anni dopo che il venditore aveva realizzato una tettoia abusiva, chiuso un balcone senza permesso o trasformato un locale non autorizzato in una stanza abitabile. Il Comune emette l'ordinanza di demolizione e te la notifica come attuale proprietario. Cosa succede se non fai nulla?

La risposta è scomoda: dopo 90 giorni dalla notifica dell'ordinanza, l'immobile abusivo e l'area su cui sorge passano automaticamente al patrimonio del Comune, senza bisogno di un ulteriore provvedimento, senza passare per il tribunale civile. È il meccanismo previsto dall'art. 31, comma 3, del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), e la giurisprudenza più recente lo applica senza eccezioni, anche quando il proprietario attuale non è l'autore dell'abuso.

Tre pronunce emesse tra agosto e settembre 2026 hanno reso questo quadro ancora più netto, con implicazioni concrete per chiunque possieda, acquisti o venda un immobile.

La regola generale: l'acquisizione ipso iure dopo i 90 giorni

L'art. 31 DPR 380/2001 stabilisce la sequenza repressiva degli abusi edilizi "totali", ovvero le opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso:

1. Il Comune ingiunge al proprietario la demolizione entro 90 giorni, indicando nell'atto l'area che sarà acquisita in caso di inottemperanza.
2. Se il termine scade senza che sia avvenuta la demolizione, l'immobile e l'area di sedime sono acquisiti di diritto al patrimonio indisponibile del Comune: l'effetto si produce automaticamente, senza alcun provvedimento discrezionale aggiuntivo.
3. Il Comune, dopo l'accertamento formale dell'inottemperanza, può scegliere se demolire a spese del responsabile oppure conservare il bene per finalità pubbliche.

L'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023 ha fissato in modo definitivo il principio: «Il responsabile dell'illecito, il proprietario ed i suoi aventi causa hanno sempre il dovere di rimuoverne le conseguenze. Qualora il termine per demolire scada infruttuosamente, i destinatari dell'ordinanza commettono un secondo illecito di natura omissiva, che comporta la perdita ipso iure della proprietà del bene».

Non si tratta di un automatismo privo di difese: la stessa Plenaria ha precisato che l'acquisizione ha natura afflittiva e presuppone l'imputabilità dell'omissione. Tuttavia, l'onere di dimostrare la non imputabilità grava sul proprietario, non sull'Amministrazione.

Le sentenze del 2026: tre pronunce che restringono ulteriormente i margini

Nell'estate 2026 si sono accumulate pronunce rilevanti che precisano e, in alcuni casi, aggravano il quadro per i proprietari:

Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 6261/2026 (deposito 3 agosto 2026) Un proprietario aveva acquistato un immobile su cui pendeva un abuso realizzato da terzi. Ritenendo di non essere «il colpevole», non aveva fatto nulla dopo aver ricevuto l'ordinanza di demolizione. Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello: essere estranei alla realizzazione dell'abuso è irrilevante rispetto all'effetto traslativo, se il proprietario, ricevuta l'ordinanza, è rimasto in totale inerzia. L'obbligo di demolire nasce con la notifica dell'ordinanza, non con la costruzione dell'abuso. Fonte: tecnicopubblico.it

Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 6401/2026 (6 agosto 2026) Questa sentenza introduce un'importante distinzione a favore del proprietario incolpevole: chi dimostra di essere rimasto estraneo alla realizzazione dell'abuso non risponde delle sanzioni pecuniarie collegate all'illecito originario (fino a 20.000 euro ex art. 31 co. 4-bis), ma resta comunque soggetto all'ordine di demolizione e, se non ottempera, all'acquisizione gratuita del bene. In sintesi: si può evitare la multa, ma non si evita la demolizione. Fonte: lavoripubblici.it

TAR Lazio, Roma, Sez. II-quater, n. 14688/2026 (8 settembre 2026) Dopo l'acquisizione formale al patrimonio comunale, il Comune può ordinare lo sgombero dell'immobile senza dover prima avviare una causa civile. Lo sgombero è l'atto esecutivo terminale della sequenza repressiva e il Comune può eseguirlo in autotutela. Il termine per impugnare l'acquisizione decorre dalla piena conoscenza dell'atto di acquisizione, non dalla successiva ordinanza di sgombero: aspettare quest'ultima per ricorrere al TAR significa spesso essere già fuori tempo. Fonte: studiotecnicopagliai.it

Cassazione Penale, n. 33623/2026 L'acquisizione al patrimonio comunale non estingue l'ordine di demolizione emesso dal giudice penale, perché quell'ordine ha natura reale e si rivolge a chi ha un rapporto con il bene. Fonte: Il Sole 24 Ore NT+

Cosa può salvare il proprietario incolpevole: le eccezioni ammesse

La giurisprudenza non è priva di valvole di sfogo. Il proprietario che non ha realizzato l'abuso può sfuggire all'acquisizione – o almeno alle sanzioni pecuniarie aggiuntive – dimostrando la non imputabilità della propria omissione. La casistica ammessa è però rigorosa:

• Impossibilità fisica assoluta: ad esempio una grave malattia completamente invalidante nel periodo dei 90 giorni, documentata clinicamente.
• Abuso realizzato da terzi occupanti abusivamente l'immobile: in questo caso il proprietario deve aver avviato contestualmente sia un'azione giudiziaria di sgombero sia una richiesta formale di proroga o sospensione del termine al Comune, documentando entrambe le iniziative.
• Sequestro penale dell'immobile: il Consiglio di Stato (sent. n. 6746/2026 del 1° settembre 2026) ha chiarito che il sequestro sospende l'esecuzione ma non annulla l'ordine; alla cessazione del sequestro il termine riprende a decorrere dalla frazione residua (come precisato dall'Adunanza Plenaria n. 7/2026).

Attenzione: il semplice decorso del tempo, anche di molti anni dall'abuso, non costituisce affidamento tutelato (Adunanza Plenaria n. 9/2017). Il fatto che nessuno si sia accorto dell'abuso per vent'anni non è una difesa valida.

Resta invece in piedi il rimedio civilistico contro il venditore: chi ha acquistato in buona fede un immobile con abusi può agire per garanzia per evizione (art. 1489 e 1497 c.c.) se il bene viene acquisito dal Comune, ma questo rimedio non ferma l'Amministrazione e non salva l'immobile.

Focus Roma e Lazio: un contesto ad alto rischio

Roma è una delle città italiane con il maggior numero di ordinanze di demolizione pendenti e di pratiche di sanatoria non ancora concluse. Il patrimonio edilizio della Capitale presenta una quota significativa di immobili con difformità parziali o totali, spesso risalenti a periodi in cui i controlli erano meno sistematici.

Alcuni elementi specifici del contesto romano e laziale rendono questo tema particolarmente urgente:

• Le nuove NTA del PRG di Roma 2026 (approvate dall'Assemblea Capitolina il 23 luglio 2026) hanno introdotto procedure semplificate per alcuni interventi, ma hanno anche reso più rigorosi i controlli sugli usi non conformi nei quartieri storici.
• Nel Lazio la verifica dello stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001, introdotto dal Salva Casa) è ora obbligatoria in ogni pratica edilizia: un immobile con abusi non sanati non può ricevere nuovi titoli edilizi, impedendo ristrutturazioni, bonus fiscali e, in alcuni casi, anche la compravendita.
• Il TAR Lazio e il Consiglio di Stato continuano a emettere sentenze in cui si conferma che il proprietario che non demolisce entro i 90 giorni perde il bene, indipendentemente dalla sua buona fede.
• Le piattaforme digitali del Comune di Roma (SUET, TERRAP) hanno accelerato la gestione dei fascicoli, rendendo i controlli più efficaci e le notifiche più tempestive.

Per chi ha comprato casa a Roma o nel Lazio senza una verifica approfondita dello stato legittimo, il rischio concreto è di trovarsi con un'ordinanza di demolizione per abusi realizzati dal precedente proprietario.

Cosa fare in concreto: la checklist in 6 punti

Che tu sia già proprietario o stia valutando un acquisto, queste sono le azioni da intraprendere:

Prima dell'acquisto (due diligence edilizio-urbanistica)

• Richiedere al Comune l'accesso agli atti edilizi dell'immobile (titoli abilitativi originari, eventuali ordinanze di demolizione, accertamenti di inottemperanza, atti di acquisizione) tramite accesso documentale ex L. 241/1990.
• Verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi mediante rilievo metrico e confronto con elaborati grafici depositati in Comune.
• Controllare che non esistano ordinanze di demolizione già emesse o pratiche di sanatoria pendenti: queste si trovano, generalmente, nell'archivio dell'Ufficio Edilizia del Comune competente.
• Inserire nel contratto preliminare e nel rogito clausole di garanzia che regolino la responsabilità del venditore per abusi non dichiarati.

Dopo aver ricevuto un'ordinanza di demolizione

• Non ignorarla: i 90 giorni iniziano a decorrere dalla notifica. Ogni giorno perso riduce il margine di manovra.
• Consultare immediatamente un tecnico abilitato per verificare se l'opera è sanabile (art. 36 o art. 36-bis DPR 380/2001): la presentazione di un'istanza di sanatoria può sospendere temporaneamente i termini, ma non li azzera e non garantisce l'accoglimento.
• Se l'abuso è stato realizzato da terzi che occupano l'immobile, avviare contestualmente l'azione giudiziaria di sgombero e richiedere formalmente al Comune la sospensione o proroga del termine, documentando tutto per iscritto.
• Valutare il ricorso al TAR entro i termini di impugnazione (di regola 60 giorni dalla notifica): la misura cautelare può sospendere l'esecuzione dell'ordinanza, ma occorre muoversi tempestivamente.

Conclusioni

Il quadro giurisprudenziale consolidatosi nell'estate 2026 non lascia spazio a interpretazioni rassicuranti: l'ordinanza di demolizione per abuso edilizio segue l'immobile, non chi lo ha costruito. Trascorsi i 90 giorni senza demolire, la proprietà passa ipso iure al Comune in base all'art. 31, comma 3, del DPR 380/2001, e il Comune può sgomberare il bene senza passare per il giudice civile (TAR Lazio n. 14688/2026).

I punti da ricordare:

• 90 giorni: è il termine ordinario per ottemperare all'ordinanza di demolizione. Allo scadere, l'acquisizione è automatica.
• Proprietario incolpevole: deve demolire ugualmente, ma non risponde delle sanzioni pecuniarie collegate all'abuso originario (CdS n. 6401/2026), a condizione che provi la propria estraneità.
• Inerzia totale: è il comportamento più pericoloso. Chi non fa nulla – anche se non ha commesso l'abuso – perde il bene senza rimedi amministrativi (CdS n. 6261/2026).
• Buona fede non protegge: né il rogito con attestazioni del venditore, né il decorso del tempo fermano l'ordine di demolizione.
• Sanatoria come alternativa: se l'abuso rientra nelle fattispecie sanabili (doppia conformità ex art. 36, o conformità asincrona ex art. 36-bis introdotto dal Salva Casa, L. 105/2024), la presentazione dell'istanza va valutata immediatamente con un tecnico abilitato.
• Due diligence prima del rogito: è lo strumento preventivo più efficace; comprende l'accesso agli atti comunali, il confronto tra stato di fatto e titoli edilizi e la verifica dell'assenza di ordinanze pendenti.

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Fonti e riferimenti normativi

• Art. 31, DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia)
• Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017
• Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023
• Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 7/2026 (sospensione termine per misura cautelare)
• Consiglio di Stato, Sez. VII, sentenza n. 6261/2026 del 3 agosto 2026 – tecnicopubblico.it
• Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza n. 6401/2026 del 6 agosto 2026 – lavoripubblici.it
• TAR Lazio, Roma, Sez. II-quater, sentenza n. 14688/2026 dell'8 settembre 2026 – studiotecnicopagliai.it
• Cassazione Penale, sentenza n. 33623/2026 – Il Sole 24 Ore NT+Diritto
• Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – art. 36-bis DPR 380/2001
• NTA PRG Roma 2026, approvate dall'Assemblea Capitolina il 23 luglio 2026