Sanatoria paesaggistica: volume tecnico e cambio d'uso la bloccano
Due sentenze di settembre 2026 chiariscono quando la regolarizzazione postuma in area vincolata è impossibile e quali alternative restano aperte per proprietari e imprenditori.
Il quadro normativo: che cos'è la sanatoria paesaggistica postuma
Quando si realizza un'opera in zona sottoposta a vincolo paesaggistico senza la preventiva autorizzazione, o in difformità da essa, non è possibile ottenere una sanatoria piena come avviene in campo edilizio. Il D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) ammette un rimedio speciale e circoscritto: l'accertamento di compatibilità paesaggistica, regolato dall'art. 167, commi 4 e 5.
L'accertamento è però ammesso solo in tre ipotesi tassative:
- lavori che non abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi, né l'aumento di quelli legittimamente esistenti;
- opere eseguite con materiali diversi da quelli autorizzati;
- interventi configurabili come manutenzione ordinaria o straordinaria.
Fuori da questi casi, la compatibilità paesaggistica postuma non può essere invocata: l'art. 146 del Codice vieta il rilascio dell'autorizzazione in sanatoria dopo la realizzazione anche parziale dell'intervento. A questo quadro generale si è affiancata, con il Decreto Salva Casa (L. 29 luglio 2024, n. 105), la nuova procedura dell'art. 36-bis del DPR 380/2001, che apre un canale alternativo con modalità e limiti propri, di cui si dirà.
La sentenza TAR Lazio n. 14883/2026: il «volume tecnico» non salva dall'abuso paesaggistico
Il TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 14883/2026 pubblicata il 14 settembre 2026, ha respinto il ricorso di un proprietario che aveva tentato di ottenere l'accertamento di compatibilità paesaggistica per un piccolo corpo di fabbrica realizzato in area vincolata, denominato nella documentazione tecnica "spazio tecnologico".
Il ragionamento del Tribunale è netto: etichettare un manufatto come «volume tecnico» o «spazio tecnologico» non elimina la volumetria che esso crea. Per la giurisprudenza prevalente, l'art. 167, co. 4, D.Lgs. 42/2004 non distingue tra volumi tecnici e altri volumi: se l'opera ha prodotto un aumento volumetrico, l'accertamento postumo è precluso a prescindere dalla destinazione funzionale del locale.
La sentenza chiarisce inoltre le condizioni rigorose per provare che un vano sia effettivamente tecnico:
- tipologia, potenza e ingombro reale di ogni apparecchiatura;
- collegamento funzionale esclusivo con l'edificio principale;
- impossibilità di collocare gli impianti altrove;
- dimensioni strettamente proporzionate alle esigenze impiantistiche.
Nel caso esaminato, la documentazione prodotta non soddisfaceva alcuno di questi criteri. La domanda di accertamento è stata archiviata e l'archiviazione è stata confermata dal TAR.
La sentenza Consiglio di Stato n. 6885/2026: anche il cambio d'uso senza opere può bloccare la sanatoria
Il Consiglio di Stato, Sezione VII, con la sentenza n. 6885 del 14 settembre 2026, ha affrontato un caso altrettanto rilevante: la trasformazione di un fabbricato con destinazione originaria mista (parte agricola, parte residenziale) in un immobile interamente adibito ad attività produttiva, senza che fossero stati realizzati nuovi volumi fisici.
Palazzo Spada ha confermato il diniego di sanatoria paesaggistica e ha chiarito un principio di portata generale: l'incremento di superficie utile rilevante ai fini dell'art. 167 D.Lgs. 42/2004 può derivare anche dalla trasformazione funzionale di superfici già esistenti, e non soltanto da un ampliamento fisico. Quando le superfici precedentemente destinate a deposito agricolo (accessorie) vengono ricomprese in una destinazione produttiva principale, la superficie utile aumenta anche senza costruire un solo mattone.
Altri principi fissati dalla sentenza:
- Il divieto di sanatoria si applica anche ai volumi interrati, a nulla rilevando che non costituiscano un ostacolo alle visuali panoramiche.
- Lo stato legittimo dell'edificio originario (art. 9-bis DPR 380/2001) non assorbe né legittima un successivo cambio d'uso abusivo privo di titolo.
- I procedimenti dell'art. 36 (doppia conformità) e dell'art. 36-bis (Salva Casa) sono distinti: una domanda presentata sul primo non può essere automaticamente esaminata secondo il secondo.
Fonte: Lavoripubblici.it, 14 settembre 2026; Retefin.it, 15 settembre 2026
Il canale alternativo del Salva Casa (art. 36-bis DPR 380/2001): quando si applica e quando no
Il Decreto Salva Casa (L. 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis nel DPR 380/2001, che al comma 4 apre un canale procedurale innovativo: anche in presenza di creazione di superfici utili o di nuovi volumi, il dirigente comunale può richiedere all'autorità paesaggistica competente un parere vincolante sull'accertamento di compatibilità paesaggistica. Se la Soprintendenza non risponde entro 90 giorni, si forma il silenzio-assenso (su quest'ultimo punto è pendente il rinvio all'Adunanza Plenaria, ord. CdS n. 4354/2026).
Tuttavia, il Salva Casa ha un ambito applicativo preciso e non è una soluzione universale:
- Si applica agli interventi rientranti nelle difformità edilizie parziali previste dall'art. 36-bis (non agli abusi integrali).
- Non si estende automaticamente agli interi fabbricati oggetto di cambio d'uso complessivo, come chiarito dalla sentenza CdS n. 6885/2026.
- Non deroga alle norme paesaggistiche che vietano in modo assoluto determinati interventi in certe aree (es. aree di inedificabilità assoluta, beni paesaggistici tutelati per decreto).
- Non sostituisce il parere vincolante della Soprintendenza, che resta obbligatorio per la procedura dell'art. 36-bis.
In sintesi: il Salva Casa è uno strumento utile, ma non è una scorciatoia che elimina la valutazione paesaggistica sostanziale.
Impatto pratico a Roma e nel Lazio: le aree vincolate e il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale
Il tema è di particolare rilevanza a Roma e nel Lazio, dove la quota di territorio soggetta a vincolo paesaggistico è molto elevata. Il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale del Lazio (PTPR, adottato in via definitiva con DCA n. U0009 del 21 aprile 2021) individua aree paesaggistiche tutelate per legge (ex art. 142 D.Lgs. 42/2004: corsi d'acqua, laghi, montagne sopra 1.600 m, riserve naturali, territori costieri) e beni paesaggistici oggetto di specifica tutela.
Nel Comune di Roma, a cui si applica anche l'autorizzazione paesaggistica gestita tramite la piattaforma digitale TERRAP (obbligatoria dal 1° aprile 2026), sono vincolate:
- Fasce di rispetto fluviale (Tevere, Aniene e affluenti, 150 m dalle sponde);
- Ville storiche e parchi storici (Villa Borghese, Villa Pamphilj, Appia Antica, ecc.);
- Aree della Riserva Naturale dell'Appia Antica e altri SIC/ZPS;
- Zone di interesse archeologico.
Chi ha realizzato interventi in queste aree senza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica deve verificare con un tecnico abilitato se l'abuso rientra o meno nelle ipotesi sanabili ex art. 167 D.Lgs. 42/2004, e se il canale del Salva Casa (art. 36-bis DPR 380/2001) sia percorribile nel caso specifico. In nessun caso la modesta entità dell'opera o la sua scarsa visibilità garantisce la sanabilità.
Cosa fare concretamente: la checklist per proprietari, imprenditori e tecnici
Alla luce delle due sentenze, ecco un percorso operativo in cinque passi per chi si trova in una delle situazioni descritte.
1. Verificare se l'area è vincolata Consultare il sito del Ministero della Cultura (Vincoli in Rete) e il PTPR Lazio per verificare la presenza di vincoli paesaggistici sull'immobile o sul terreno.
2. Ricostruire la situazione legittima originaria Documentare la destinazione d'uso originaria, le superfici accessorie e quelle principali al momento dell'intervento, con riferimento al titolo edilizio preesistente e allo stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001.
3. Classificare l'intervento Verificare se l'opera ha:
- Creato nuova volumetria (anche se interrata o denominata «tecnica»);
- Trasformato superfici accessorie in principali aumentando la superficie utile;
- Solo modificato materiali o eseguito manutenzione ordinaria/straordinaria.
Solo nel terzo caso la via ordinaria dell'art. 167 D.Lgs. 42/2004 è percorribile.
4. Valutare il canale Salva Casa (art. 36-bis DPR 380/2001) Se l'opera rientra nelle difformità edilizie parziali e non è un abuso integrale, verificare con il tecnico se la procedura art. 36-bis è applicabile e richiedere il parere vincolante della Soprintendenza.
5. Non attendere La domanda di sanatoria non sospende automaticamente le sanzioni (TAR Lazio n. 13180/2026). In caso di procedimento penale in corso, coinvolgere anche un avvocato penalista specializzato in diritto urbanistico.
Conclusioni
Le sentenze del 14 settembre 2026 — TAR Lazio n. 14883/2026 e Consiglio di Stato n. 6885/2026 — consolidano un orientamento giurisprudenziale già presente ma ora espresso con particolare chiarezza: in area vincolata paesaggisticamente, la sanatoria postuma ex art. 167 D.Lgs. 42/2004 è strutturalmente limitata e non si piega a escamotage nominalistici.
I punti da ricordare:
- Chiamare un manufatto «volume tecnico» o «spazio tecnologico» non ne elimina la volumetria creata.
- Il cambio di destinazione d'uso da superfici accessorie a superfici principali aumenta la superficie utile anche senza costruire fisicamente nulla di nuovo: questo basta a precludere la compatibilità paesaggistica postuma.
- Il divieto si applica anche ai volumi interrati, indipendentemente dall'impatto visivo.
- Il Salva Casa (art. 36-bis DPR 380/2001) offre un canale alternativo ma ha limiti precisi: non si applica automaticamente agli interi fabbricati e non elimina il parere vincolante della Soprintendenza.
- A Roma e nel Lazio, dati i vincoli del PTPR e la gestione digitale tramite TERRAP, è indispensabile verificare la presenza di vincoli prima di qualsiasi intervento.
L'azione più efficace è quella preventiva: richiedere l'autorizzazione paesaggistica prima di realizzare l'opera, non confidare in una sanatoria postuma che la legge — e ora i giudici con crescente nettezza — non consente.
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Fonti e riferimenti normativi
Normativa di riferimento
- Art. 167, D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei beni culturali e del paesaggio: disciplina dell'accertamento di compatibilità paesaggistica postuma.
- Art. 146, D.Lgs. 42/2004 – Divieto di autorizzazione paesaggistica in sanatoria.
- Art. 36-bis, DPR 6 giugno 2001, n. 380 (introdotto dalla L. 105/2024 – Salva Casa) – Procedura di accertamento di conformità e compatibilità paesaggistica per parziali difformità.
- Art. 9-bis, DPR 380/2001 – Stato legittimo dell'immobile.
- DPR 13 febbraio 2017, n. 31 – Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata (aggiornato con DPR 73/2026 in vigore dal 27 maggio 2026).
Giurisprudenza citata
- TAR Lazio, Roma, Sez. II-quater, sent. n. 14883 del 14 settembre 2026: Edilizia.com
- Consiglio di Stato, Sez. VII, sent. n. 6885 del 14 settembre 2026: Lavoripubblici.it | Retefin.it
- Consiglio di Stato, ord. n. 4354/2026 (rimessione all'Adunanza Plenaria sul silenzio-assenso della Soprintendenza nel procedimento ex art. 36-bis DPR 380/2001).
- TAR Lazio, Roma, Sez. II-quater, sent. n. 13180 del 17 luglio 2026 (condono pendente e sanzioni): Edilizia.com
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