Negozio in monolocale: il Salva Casa abbassa il limite a 20 mq

La norma di riferimento: cosa ha cambiato il Salva Casa

Fino all'estate del 2024, la regola era semplice e rigida: per essere considerato abitabile da una sola persona, un alloggio doveva misurare almeno 28 metri quadrati di superficie, secondo quanto stabilisce il D.M. 5 luglio 1975. Nessuna eccezione era prevista per i locali di provenienza commerciale.

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105) ha introdotto due nuovi commi all'articolo 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), i commi 5-bis e 5-ter:

• Il comma 5-bis consente al progettista abilitato di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per alloggi monostanza con superficie inferiore ai valori ordinari: il limite minimo scende a 20 mq per una persona e a 28 mq per due persone, in deroga al D.M. 1975.
• Il comma 5-ter subordina questa possibilità al rispetto del criterio di adattabilità previsto dal D.M. 236/1989 (barriere architettoniche) e al verificarsi di almeno una delle seguenti condizioni alternative: intervento di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure progetto con soluzioni tecniche che garantiscano ventilazione naturale adeguata o superfici compensative.

La domanda che molti proprietari e investitori si stavano ponendo era: questa deroga si applica anche se il locale di partenza ha sempre avuto destinazione commerciale, artigianale o produttiva, senza mai essere stato residenziale? La risposta era controversa, finché non è intervenuta la sentenza del TAR Liguria.

La sentenza TAR Liguria n. 1066/2026: il caso e la decisione

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria, con la sentenza n. 1066 del 2 settembre 2026, ha esaminato il caso di un locale commerciale di 25,30 mq per il quale era stata presentata una SCIA per il cambio di destinazione d'uso a residenziale e ricavarne un monolocale. Il Comune aveva negato l'intervento, ritenendo la superficie insufficiente ai sensi del D.M. 1975.

Il TAR ha annullato il diniego attraverso due passaggi logici distinti:

1. Le deroghe del Salva Casa si applicano anche al cambio d'uso tra categorie diverse. I commi 5-bis e 5-ter dell'art. 24 del Testo Unico Edilizia non richiedono che il locale abbia già avuto uso residenziale in passato: la norma si riferisce al progetto presentato, non alla storia dell'immobile. Il collegio ha richiamato una propria precedente pronuncia (TAR Liguria n. 693/2025, già favorevole sull'applicazione della disciplina alle trasformazioni di locali non residenziali in abitazioni).

1. Il cambio d'uso da commerciale a residenziale non determina automaticamente un aumento del carico insediativo. La verifica deve essere effettuata in concreto: nel caso specifico, il locale si trovava in un'area con un determinato indice demografico e la trasformazione non produceva un aggravio rilevante sulla rete dei servizi.

La sentenza non equivale a una liberalizzazione generalizzata: il TAR ha chiarito che non si tratta di una deroga automatica, ma di una possibilità condizionata al rigoroso rispetto di tutti i requisiti.

Cosa serve in concreto: i requisiti obbligatori

Prima di avviare qualsiasi pratica per trasformare un negozio o un locale commerciale in monolocale con superficie inferiore a 28 mq, è indispensabile verificare l'intera lista delle condizioni richieste dalla legge e dalla giurisprudenza:

• Superficie minima: il locale deve misurare almeno 20 mq per una persona oppure 28 mq per due persone (in deroga ai 28 mq e 38 mq ordinari del D.M. 1975).
• Adattabilità: il progetto deve rispettare il criterio di adattabilità ai sensi del D.M. 236/1989 (accesso carrozzabile, spazi di manovra interni, bagno adattabile).
• Condizioni igienico-sanitarie compensative: almeno una tra le due alternative previste dalla legge:
• miglioramento igienico-sanitario nell'ambito di un intervento di recupero edilizio;
• soluzioni progettuali che assicurino ventilazione naturale adeguata o superficie maggiorata quando possibile.
• Asseverazione del progettista abilitato: un tecnico (ingegnere, architetto o geometra con abilitazione) deve asseverare la conformità igienico-sanitaria e la conseguente agibilità. La responsabilità tecnica e giuridica della dichiarazione ricade sul professionista.
• Rispetto della disciplina urbanistica locale: la zona omogenea deve consentire l'uso residenziale (zone A, B o C ai sensi del D.M. 1444/1968). In zona D, E o F il cambio d'uso residenziale non è possibile con semplice SCIA (come ha confermato anche il TAR Sicilia n. 1573/2026).
• Eventuale verifica del rischio idraulico: in aree a pericolosità idraulica, l'intervento non deve determinare un aumento significativo del carico insediativo (questo è stato un elemento decisivo nel caso esaminato dal TAR Liguria).
• Titolo edilizio: normalmente una SCIA per il cambio d'uso senza opere rilevanti, oppure una SCIA con opere o un permesso di costruire se l'adeguamento del locale richiede interventi strutturali, apertura di nuove finestre o altri lavori significativi (art. 23-ter, comma 1-quinquies, D.P.R. 380/2001).
• DOCFA (aggiornamento catastale) e agibilità (SCAG a Roma tramite il portale SUET) come adempimenti successivi all'intervento.

Attenzione: a Roma Capitale e in altri Comuni del Lazio, i regolamenti edilizi comunali potrebbero fissare superfici minime maggiorate rispetto ai 20 mq nazionali. La sentenza del TAR Liguria non ha ancora risolto in modo definitivo il rapporto tra deroga statale e prescrizioni locali piu restrittive: su questo punto il confronto giurisprudenziale e dottrinario e ancora aperto.

I limiti della deroga: cosa non e ammesso e i rischi da evitare

La sentenza TAR Liguria n. 1066/2026 apre una porta importante, ma contiene anche precisi limiti che e fondamentale conoscere per evitare di incorrere in sanzioni o in ordinanze di rimessa in pristino:

• Non vale per zone D, E e F: come chiarito dal Salva Casa, il cambio d'uso agevolato con semplice SCIA opera solo nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968. Un magazzino o capannone in zona produttiva non puo diventare abitazione per questa via.
• Non vale per l'intero fabbricato: l'art. 23-ter, comma 1-quinquies, parla espressamente di singola unita immobiliare. Se si vuole convertire un intero edificio da commerciale a residenziale, le regole sono piu stringenti (come ha confermato il Consiglio di Stato n. 6885/2026).
• Il solo rispetto dei 20 mq non basta: la soglia dimensionale e solo uno dei requisiti. La mancanza di ventilazione naturale, l'assenza di adattabilita o l'incompatibilita urbanistica possono bloccare l'intervento anche su un locale tecnicamente idoneo per dimensioni.
• Regolamenti comunali piu restrittivi: alcuni Comuni del Lazio, compresa Roma Capitale (Regolamento Edilizio e NTA PRG 2026), possono avere prescrizioni locali che alzano la superficie minima o pongono condizioni aggiuntive per il cambio d'uso in determinate zone. E necessaria una verifica specifica caso per caso.
• Il condono non attribuisce agibilita: una recente sentenza (TAR Emilia-Romagna n. 1452/2026) ha ribadito che una concessione edilizia in sanatoria non rende automaticamente un locale abitabile se non soddisfa i requisiti igienico-sanitari. Lo stesso principio vale per i locali trasformati: la SCIA non sostituisce la verifica delle condizioni abitative effettive.

Lo scenario a Roma e nel Lazio: opportunita e punti di attenzione

A Roma e nel Lazio la questione ha una rilevanza pratica molto concreta. La citta conta migliaia di locali commerciali sfitti o sottoutilizzati, spesso di piccole dimensioni, specialmente nei piani terra degli edifici dei quartieri storici e semicentrali.

Dopo le nuove NTA del PRG di Roma del luglio 2026 (Assemblea Capitolina, delibera approvata il 23 luglio 2026), nel centro storico (zona UNESCO) sono vietati i cambi d'uso verso la destinazione A/3 ricettiva, ma i passaggi verso il residenziale rimangono in linea di principio consentiti con SCIA nelle zone A, B e C, fatte salve le eventuali prescrizioni del PRG e del Regolamento Edilizio.

In questa prospettiva, la deroga Salva Casa puo aprire opportunita concrete per:

• Proprietari di piccoli locali commerciali sfitti che vogliono convertirli ad abitazione propria o da mettere a reddito;
• Investitori interessati ad acquisire locali commerciali a prezzi di mercato piu contenuti per ricavarne unita abitative;
• Comuni e ATER che cercano di aumentare l'offerta di alloggi a basso costo senza consumo di suolo.

Restano pero due punti critici da verificare sempre con un tecnico abilitato prima di procedere:

1. La zona urbanistica: molti locali commerciali di Roma si trovano in zone A o B, ma la destinazione d'uso residenziale deve essere compatibile con le specifiche previsioni del PRG e delle NTA.
2. I requisiti igienico-sanitari concreti: molti locali, soprattutto ai piani terra, hanno altezze insufficienti (sotto i 2,70 m ordinari, ma la deroga Salva Casa scende fino a 2,40 m), scarsa aerazione naturale o affaccio su cortili interni stretti. La deroga non li trasforma automaticamente in abitazioni idonee.

Una due diligence tecnica preventiva e sempre indispensabile per evitare di avviare pratiche destinate a essere bloccate o, peggio, di realizzare opere abusive.

Conclusioni

La sentenza TAR Liguria n. 1066 del 2 settembre 2026 rappresenta un chiarimento importante nell'applicazione pratica del Salva Casa (L. 105/2024): la deroga ai requisiti minimi di superficie per i monolocali, introdotta dall'art. 24, commi 5-bis e 5-ter del D.P.R. 380/2001, si applica anche quando il locale di partenza ha avuto sempre una destinazione commerciale, artigianale o produttiva. Non e necessario un precedente uso residenziale.

Dati e azioni da ricordare:

• Soglia minima: 20 mq per una persona, 28 mq per due persone (in deroga ai 28/38 mq del D.M. 5 luglio 1975).
• Condizione imprescindibile: asseverazione del progettista abilitato ai sensi dell'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, D.P.R. 380/2001.
• Adattabilita obbligatoria: D.M. 236/1989 (barriere architettoniche).
• Titolo edilizio: di norma SCIA, salvo opere rilevanti che richiedono titolo piu oneroso.
• Zone urbanistiche ammesse: solo A, B e C del D.M. 1444/1968; escluse le zone D, E, F.
• Limite soggettivo: la deroga vale per la singola unita immobiliare, non per l'intero edificio.
• Roma e Lazio: verificare sempre le prescrizioni del PRG, delle NTA 2026 e del Regolamento Edilizio comunale, che possono essere piu restrittive rispetto alla norma statale.
• Dopo i lavori: DOCFA obbligatorio entro 30 giorni dalla variazione catastale, Segnalazione Certificata di Agibilita (SCAG a Roma tramite SUET).

La deroga non e automatica: non basta il rispetto della soglia dei 20 mq, occorre verificare ogni singolo requisito igienico-sanitario, tecnico e urbanistico. Un percorso mal impostato puo condurre a una SCIA inefficace, a un provvedimento inibitorio del Comune o, nel caso in cui si proceda senza il titolo corretto, a conseguenze ben piu gravi.

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Fonti e riferimenti normativi:

• TAR Liguria, Sez. I, sentenza n. 1066 del 2 settembre 2026 (cambio d'uso, requisiti dimensionali e Salva Casa)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, commi 5-bis e 5-ter (introdotti dal D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024)
• Legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa)
• D.M. 5 luglio 1975 (requisiti minimi igienico-sanitari abitazioni)
• D.M. 236/1989 (adattabilita e abbattimento barriere architettoniche)
• D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (zone omogenee)
• D.P.R. 380/2001, art. 23-ter, comma 1-quinquies (titoli per il cambio d'uso)
• TAR Liguria n. 693/2025 (precedente sulla stessa questione)
• Consiglio di Stato n. 6885/2026 del 14 settembre 2026 (cambio d'uso dell'intero edificio: limite del Salva Casa)
• TAR Sicilia n. 1573/2026 (cambio d'uso agevolato limitato alle zone A, B e C)
• Studiotecnicopagliai.it - Analisi della sentenza TAR Liguria 1066/2026