Il vicino ha fatto la CILA o la SCIA: cosa puoi fare se pensi che i lavori siano abusivi

Il problema: il vicino inizia i lavori e tu non sei d'accordo

Capita frequentemente: il proprietario dell'appartamento accanto, del piano di sopra o del terreno confinante presenta una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e avvia dei lavori che, a tuo avviso, non sono legittimi. Forse la struttura portante viene toccata, forse si apre una finestra che invade la tua privacy, forse si crea un volume nuovo senza permesso. Il primo istinto è ricorrere al TAR per far bloccare i lavori. Ma questo percorso, nella maggior parte dei casi, non è quello corretto, e capire perché è fondamentale per non perdere tempo e denaro.

Il TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Bis, con la sentenza n. 13362/2026 (pubblicata il 21 luglio 2026) ha chiarito con precisione il punto: la CILA e la SCIA non sono provvedimenti amministrativi del Comune, ma dichiarazioni private del cittadino che esegue i lavori. Non c'è quindi nessun "atto del Comune" da eliminare davanti al giudice amministrativo. Un ricorso diretto contro la pratica sarà dichiarato inammissibile.

Cosa sono davvero CILA e SCIA: la natura giuridica che cambia tutto

Per capire i rimedi a disposizione, occorre prima comprendere la natura giuridica di questi due istituti.

La CILA (art. 6-bis del DPR 380/2001) si usa per gli interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali dell'edificio e per una serie di lavori minori tassativamente elencati dalla legge. È una semplice comunicazione: il proprietario o il suo tecnico la invia al Comune per conoscenza, allegando una relazione asseverata. Il Comune non rilascia nulla e non approva nulla: prende atto della comunicazione, ma non ha poteri inibitori formali analoghi a quelli previsti per la SCIA.

La SCIA (art. 22 e seguenti del DPR 380/2001) si usa per gli interventi di manutenzione straordinaria che toccano le parti strutturali, per le ristrutturazioni leggere e per il cambio di destinazione d'uso in determinate condizioni. Anche qui, il privato segnala e può iniziare i lavori, ma il Comune ha 30 giorni per esercitare poteri inibitori se riscontra irregolarità (art. 19 della L. 241/1990).

In entrambi i casi, il giudice amministrativo ha costantemente ribadito – e il TAR Lazio con la sentenza n. 13362/2026 lo ha confermato con forza – che non esiste un provvedimento del Comune da impugnare. Il ricorso diretto contro la CILA o la SCIA è inammissibile.

Esiste però una differenza cruciale tra i due strumenti che la sentenza sottolinea: per la CILA, la legge non prevede gli stessi meccanismi di autotutela e inibizione disciplinati dall'art. 19 della L. 241/1990 per la SCIA. Se la comunicazione viene usata per lavori che esulano dal suo ambito (ad esempio, per opere che richiederebbero la SCIA o il permesso di costruire), il Comune non annulla la CILA, ma esercita i propri ordinari poteri di vigilanza e repressione degli abusi ai sensi dell'art. 27 del DPR 380/2001.

I rimedi concreti per il vicino: come tutelarsi passo dopo passo

Il fatto che CILA e SCIA non siano impugnabili direttamente non significa restare inermi. Il sistema offre strumenti precisi, che dipendono dall'evolversi della situazione.

Primo passo: valutazione tecnica preliminare. Prima di muoversi, occorre capire se i lavori del vicino sono realmente illegittimi. Non basta il sospetto: serve una valutazione tecnica che identifichi la tipologia dei lavori, il titolo edilizio utilizzato e l'eventuale scostamento. Un tecnico abilitato può accedere agli atti comunali (vedi la guida sull'accesso agli atti edilizi) e confrontare quanto depositato con quanto realmente costruito.

Secondo passo: la diffida al Comune. Se la valutazione tecnica rivela irregolarità, il vicino può presentare al Comune una diffida formale e circostanziata, chiedendo l'esercizio dei poteri di vigilanza edilizia ex art. 27 DPR 380/2001. La diffida deve:

• indicare con precisione le opere contestate;
• specificare la pratica edilizia (numero, data, intestatario);
• esporre le ragioni tecniche dell'illegittimità;
• dimostrare la propria posizione qualificata (vicino, confinante, condomino).

Una segnalazione generica non è sufficiente. La giurisprudenza, incluso il TAR Campania con la sentenza n. 5080/2026, ha chiarito che il confinante ha un interesse differenziato e qualificato, e può pretendere che il Comune si pronunci con un atto motivato.

Terzo passo: ricorso contro il silenzio o contro l'atto espresso. A questo punto si aprono due scenari:

• Se il Comune risponde ed esclude l'abuso: si impugna quell'atto espresso davanti al TAR, non la CILA o la SCIA originaria;
• Se il Comune non risponde (silenzio dopo la diffida): si propone l'azione contro il silenzio (art. 31 del Codice del processo amministrativo), chiedendo al giudice di ordinare all'ente di pronunciarsi.

Il giudice non ordina automaticamente la demolizione, ma verifica se il Comune sia obbligato a svolgere o completare il controllo. Se l'esito del controllo porta all'accertamento di un abuso, è il Comune che adotta l'ordinanza di demolizione o di ripristino.

La vigilanza del Comune e le misure repressive: cosa può accadere ai lavori abusivi

Una volta che il Comune attiva i controlli su segnalazione del vicino, lo strumento applicabile dipende dalla gravità dell'irregolarità accertata.

Interventi eseguiti con CILA fuori dal suo ambito (es. lavori strutturali comunicati come manutenzione ordinaria): il Comune, attraverso i poteri di vigilanza ex art. 27 DPR 380/2001, ordina la sospensione dei lavori e avvia il procedimento sanzionatorio previsto dal Testo Unico Edilizia.

Interventi eseguiti con SCIA ma difformi dal progetto presentato o non assentibili: scattano i poteri inibitori dell'art. 19 della L. 241/1990 nei 30 giorni, oppure – decorso tale termine – i poteri sanzionatori in autotutela nei limiti del termine di 6 mesi previsto dalla Legge 182/2025 (che ha ridotto il termine da 12 a 6 mesi, art. 21-nonies della L. 241/1990, come confermato anche da TAR Calabria n. 591/2026).

Interventi che avrebbero richiesto il permesso di costruire: sono soggetti all'ordinanza di demolizione ex art. 31 DPR 380/2001 se realizzati sine titulo, con le note conseguenze in caso di inottemperanza nei 90 giorni (acquisizione gratuita al patrimonio comunale).

Una precisazione importante emersa dalla giurisprudenza recente: il vicino o il confinante non si sostituisce al Comune e non può pretendere che il giudice ordini direttamente la demolizione. La tutela è mediata: il giudice controlla se l'amministrazione ha esercitato correttamente i propri poteri, ma spetta al Comune l'adozione dei provvedimenti repressivi. Questo è un aspetto che molti sottovalutano, con conseguente spreco di risorse in ricorsi destinati a essere dichiarati inammissibili.

Il piano condominiale: quando il conflitto non è solo edilizio

Spesso le controversie tra vicini presentano un doppio binario: da un lato, la questione della legittimità edilizia (che va gestita con i rimedi descritti); dall'altro, le questioni di diritto privato, che possono essere autonomamente risolte.

La sentenza TAR Lazio n. 13362/2026 richiama esplicitamente la necessità di tenere separati i tre piani del problema:

1. Conformità urbanistico-edilizia: si verifica con i rimedi amministrativi descritti;
2. Conformità strutturale e sismica: in zona sismica (come gran parte del Lazio, classificata in zona 2 e 3), gli interventi strutturali richiedono specifiche autorizzazioni del Genio Civile tramite la piattaforma OPENGENIO della Regione Lazio. La violazione sismica è un piano autonomo, non assorbita dalla pratica edilizia;
3. Diritti privatistici condominiali: l'art. 1102 del Codice Civile disciplina l'uso delle cose comuni; il Regolamento condominiale può imporre ulteriori limitazioni. Se i lavori ledono un diritto di servitù, di veduta o violano le distanze legali tra fabbricati (art. 873 c.c. e D.M. 2 aprile 1968 n. 1444), il rimedio è davanti al giudice civile, non al TAR.

Una violazione su uno di questi piani non implica automaticamente una violazione sugli altri. Per esempio, lavori perfettamente legittimi sotto il profilo urbanistico possono violare il regolamento condominiale, e viceversa. Un'analisi compartimentata evita di confondere i rimedi e di perdere i termini di impugnazione nei giudizi sbagliati.

Conclusioni

La sentenza TAR Lazio n. 13362/2026 fissa un principio di forte rilevanza pratica per chiunque si trovi a contestare i lavori del vicino: CILA e SCIA non sono atti del Comune e non possono essere annullate dal TAR. Il ricorso diretto è inammissibile e produce solo costi e perdita di tempo.

Il percorso corretto è:

1. Acquisire una valutazione tecnica qualificata sull'irregolarità;
2. Presentare al Comune una diffida motivata chiedendo l'esercizio dei poteri di vigilanza (art. 27 DPR 380/2001);
3. Se il Comune tace, proporre l'azione contro il silenzio davanti al TAR;
4. Se il Comune risponde escludendo l'abuso, impugnare quell'atto espresso;
5. Valutare in parallelo eventuali rimedi civili (servitù, distanze, diritto condominiale).

Date e riferimenti normativi da ricordare:

• Sentenza TAR Lazio, Sez. II-bis, n. 13362/2026 (21 luglio 2026): CILA non è atto impugnabile;
• Art. 27 DPR 380/2001: vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia del Comune;
• Art. 19 L. 241/1990: poteri inibitori sulla SCIA entro 30 giorni;
• Art. 21-nonies L. 241/1990 (mod. L. 182/2025): autotutela comunale entro 6 mesi;
• Art. 31, c.p.a.: azione contro il silenzio inadempiente della PA.

Affrontare in modo corretto la sequenza degli atti è determinante: un ricorso sbagliato non blocca i lavori e può far decorrere i termini per i rimedi corretti. Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per una valutazione tecnica preliminare, per la redazione della diffida al Comune e per il supporto nelle pratiche edilizie connesse.

---

Fonti e riferimenti normativi

• TAR Lazio, Roma, Sez. II-bis, sentenza n. 13362 del 21 luglio 2026 – CILA e SCIA non sono provvedimenti impugnabili; rimedi del vicino
• TAR Campania, sentenza n. 5080/2026 – Il confinante ha interesse differenziato e qualificato a richiedere i poteri repressivi del Comune
• DPR 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico Edilizia: art. 6-bis (CILA), art. 22 (SCIA), art. 27 (vigilanza edilizia), art. 31 (demolizione)
• Legge 7 agosto 1990, n. 241: art. 19 (SCIA – poteri inibitori), art. 21-nonies (autotutela – termine 6 mesi dopo L. 182/2025)
• Legge 28 novembre 2025, n. 182 – riduzione termine autotutela da 12 a 6 mesi
• Codice del processo amministrativo, art. 31 – azione contro il silenzio
• Regolamento Regionale Lazio n. 26/2020 e piattaforma OPENGENIO – adempimenti sismici nel Lazio