Vendere casa dopo il Superbonus: la plusvalenza tassabile per 10 anni

Il problema: il Superbonus cambia le regole sulla vendita della casa

Per decenni la regola fiscale sulla vendita di un immobile da parte di un privato è stata semplice: se hai posseduto la casa per più di cinque anni, la plusvalenza — cioè il guadagno realizzato rispetto al prezzo di acquisto — non è tassata. Con la Legge di Bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023, n. 213, commi 64-66) questa certezza è venuta meno per chi ha beneficiato del Superbonus.

Il legislatore ha introdotto una nuova fattispecie impositiva nell'art. 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, DPR 22 dicembre 1986, n. 917): la vendita di un immobile su cui sono stati eseguiti interventi agevolati ai sensi dell'art. 119 del DL 34/2020 (il cosiddetto Decreto Rilancio, che ha istituito il Superbonus) genera una plusvalenza imponibile se la cessione avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Si tratta di una norma con impatto pratico molto rilevante: milioni di immobili in tutta Italia, inclusi molti a Roma e nel Lazio, sono stati interessati da interventi Superbonus tra il 2020 e il 2023. Molti proprietari che oggi intendono vendere potrebbero trovarsi in questa situazione senza saperlo.

Come funziona la regola: chi è coinvolto e da quando decorre il termine

La norma colpisce la prima cessione a titolo oneroso successiva alla conclusione degli interventi Superbonus, a prescindere:

• da chi abbia effettivamente sostenuto le spese;
• dalla percentuale di detrazione spettante (110%, 90%, 70%, 65%);
• dalla modalità di fruizione scelta (detrazione diretta, cessione del credito, sconto in fattura).

In altre parole, non è necessario che il venditore abbia personalmente usufruito del bonus: è sufficiente che i lavori abbiano riguardato l'immobile, anche se eseguiti da un precedente proprietario o da un altro comproprietario. Lo ha ribadito la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 13/E del 2024.

Il termine decennale decorre dalla data di ultimazione dei lavori. Se, ad esempio, il cantiere si è concluso a giugno 2022, il proprietario potrà vendere senza plusvalenza imponibile solo a partire da luglio 2032.

La plusvalenza si calcola come differenza tra:

• il corrispettivo percepito dalla vendita;
• il prezzo di acquisto o costo di costruzione dell'immobile, aumentato di tutti i costi inerenti documentati (art. 68, comma 1, TUIR).

Per gli immobili acquistati da più di cinque anni, il costo storico può essere rivalutato in base agli indici ISTAT (indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati). Se il costo di acquisto non è ricostruibile con documenti, la Risposta n. 86/2026 e la successiva Risposta n. 158 del 10 agosto 2026 dell'Agenzia delle Entrate ammettono il ricorso a una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.

Le esclusioni: quando la plusvalenza non si applica

La norma prevede due importanti esclusioni oggettive, che esentano dalla tassazione anche in presenza di lavori Superbonus conclusi da meno di dieci anni:

1. Immobili acquisiti per successione: gli eredi che vendono un immobile ricevuto in eredità non sono soggetti alla plusvalenza ex art. 67, co. 1, lett. b-bis) TUIR. Attenzione, però: la Risposta n. 158 del 10 agosto 2026 ha chiarito che, in caso di proprietà derivante solo in parte da successione (es. quota ereditata e quota acquistata), l'esclusione opera esclusivamente sulla quota ereditata, mentre resta imponibile la plusvalenza riferibile alle quote acquisite a titolo oneroso.

1. Abitazione principale: sono escluse dalla tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo di dieci anni (o del minor periodo intercorso tra acquisto/costruzione e vendita) sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Al di fuori di questi due casi, la plusvalenza è imponibile. Non esistono soglie minime di esenzione legate all'entità del guadagno o al valore dell'immobile.

Come si paga: IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva del 26%

Il contribuente ha due opzioni per regolare il debito fiscale sulla plusvalenza:

• Regime ordinario IRPEF: la plusvalenza si somma agli altri redditi del periodo d'imposta e viene tassata con le aliquote progressive ordinarie (dal 23% al 43%). Va dichiarata nel modello Redditi PF (Quadro RL).

• Imposta sostitutiva del 26%: è l'opzione più conveniente in quasi tutti i casi pratici. Viene applicata direttamente al momento dell'atto notarile, su richiesta del contribuente. Il notaio provvede alla liquidazione e al versamento dell'imposta. La base normativa è l'art. 1, co. 496, L. 266/2005, esteso anche alla nuova fattispecie b-bis) dalla L. 213/2023.

L'opzione per l'imposta sostitutiva deve essere manifestata espressamente in sede di rogito: è quindi fondamentale informarsi prima della firma dell'atto e coordinarsi con il notaio e con il proprio tecnico o commercialista di fiducia.

Un caso particolare riguarda i comproprietari: come precisato dalla Risposta n. 158/2026, le spese Superbonus sostenute esclusivamente da uno dei comproprietari non possono essere portate in aumento del costo fiscale riconosciuto delle quote degli altri comproprietari che cedono la propria parte. Questo significa che ciascun venditore calcola la propria plusvalenza in modo autonomo, senza poter "importare" le spese altrui.

Il nodo dei lavori condominiali: cosa succede se il Superbonus era sul condominio

Una situazione frequente a Roma e nel Lazio riguarda i condomini che hanno eseguito lavori Superbonus sulle parti comuni (cappotto termico, impianti, sismico). Il proprietario di un singolo appartamento, pur non avendo gestito direttamente i lavori né sostenuto le spese di tasca propria (avendo ceduto il credito o ottenuto lo sconto in fattura), può comunque trovarsi assoggettato alla plusvalenza se vende l'unità entro dieci anni dalla conclusione dei lavori condominiali.

In questi casi è importante:

• verificare la data di fine lavori sulle parti comuni: fa fede il collaudo o la dichiarazione di ultimazione presentata al Comune;
• ricostruire il costo storico dell'immobile, compresi eventuali interventi sulle parti private;
• conservare tutta la documentazione relativa ai lavori, alla CILA-S presentata e alle asseverazioni del tecnico.

Poiché il calcolo della plusvalenza deve tenere conto dell'intero immobile (comprese le quote millesimali degli interventi condominiali), la stima richiede una verifica tecnico-fiscale accurata, in cui il tecnico abilitato e il consulente fiscale devono lavorare in modo coordinato.

Anche chi ha acquistato un appartamento già oggetto di lavori Superbonus da parte del precedente proprietario deve prestare attenzione: la norma si applica alla prima cessione successiva agli interventi, a prescindere da chi li abbia realizzati.

Cosa fare concretamente prima di vendere

Prima di avviare qualsiasi trattativa di compravendita, chi possiede un immobile su cui sono stati eseguiti lavori Superbonus dovrebbe seguire questi passaggi:

• Verificare se la norma si applica: accertare la data di ultimazione dei lavori Superbonus (parti private e/o condominiali). Se sono trascorsi meno di dieci anni, la plusvalenza potrebbe essere imponibile.
• Controllare le esclusioni: verificare se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo, o se è stato acquisito per successione (anche parziale).
• Raccogliere la documentazione: atti di acquisto, titoli edilizi (CILA-S), asseverazioni, dichiarazioni di fine lavori, fatture delle spese, eventuali atti di condominio relativi ai lavori sulle parti comuni.
• Calcolare la plusvalenza potenziale: confrontare il prezzo di vendita atteso con il costo fiscalmente riconosciuto dell'immobile, eventualmente aggiornato con indici ISTAT o perizia giurata.
• Valutare con il notaio l'opzione per l'imposta sostitutiva del 26%: spesso più conveniente rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.
• Non dimenticare il DOCFA: se i lavori Superbonus hanno modificato planimetria, consistenza o classamento dell'immobile, potrebbe essere necessaria una variazione catastale prima del rogito (obbligo generale previsto dalla normativa catastale, indipendente dal bonus utilizzato, come chiarito dalla Risoluzione Agenzia Entrate n. 21/E del 5 giugno 2026).

Conclusioni

La plusvalenza sugli immobili Superbonus rappresenta una delle novità fiscali più rilevanti degli ultimi anni per i proprietari di casa. In sintesi, i punti chiave da ricordare sono:

• Chi è coinvolto: chiunque venda entro 10 anni dalla fine dei lavori Superbonus un immobile su cui tali lavori sono stati eseguiti, anche se non ha personalmente beneficiato del bonus.
• Riferimento normativo: art. 67, co. 1, lett. b-bis) TUIR, introdotto dall'art. 1, commi 64-66, L. 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024).
• Tassazione: IRPEF ordinaria (scaglioni progressivi) oppure imposta sostitutiva del 26% da richiedere al notaio al momento del rogito.
• Esclusioni principali: immobili acquisiti per successione (limitatamente alla quota ereditata) e immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante.
• Attenzione alle comproprietà: le spese sostenute da un comproprietario non aumentano il costo fiscale delle quote degli altri.
• Data decisiva: la fine lavori, non la data di acquisto dell'immobile.
• Chiarimenti ufficiali: Circolare Agenzia Entrate n. 13/E/2024; Risposta n. 158 del 10 agosto 2026; Risposta n. 86/2026.

Azione da intraprendere: prima di firmare qualsiasi proposta di acquisto o compromesso, è indispensabile effettuare una verifica tecnico-fiscale completa. Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per supportare proprietari e acquirenti nella ricostruzione della storia edilizia dell'immobile, nella verifica della documentazione Superbonus e nel coordinamento con il notaio e i consulenti fiscali per la corretta gestione dell'atto di compravendita.

---

Fonti e riferimenti normativi

• Art. 67, comma 1, lettera b-bis), e art. 68 del TUIR (DPR 22 dicembre 1986, n. 917), come modificati dalla L. 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-66
• Art. 119 del DL 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), conv. L. 77/2020
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 13/E del 2024 – disciplina generale plusvalenze Superbonus
• Risposta Agenzia delle Entrate n. 158 del 10 agosto 2026 – plusvalenze su quote di comproprietà parzialmente ereditate
• Risposta Agenzia delle Entrate n. 86/2026 – utilizzo della perizia giurata per la ricostruzione del costo storico
• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 21/E del 5 giugno 2026 – aggiornamento catastale (DOCFA) dopo interventi edilizi
• Art. 1, co. 496, L. 23 dicembre 2005, n. 266 – imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze immobiliari