Normativa

Immobile ricevuto in donazione e rivenduto: addio alla restituzione agli eredi dal 2026

Con la Legge 182/2025, in piena operatività dal 18 giugno 2026, chi acquista un immobile di provenienza donativa non rischia più di restituirlo agli eredi del donante: una svolta concreta per il mercato immobiliare.

di Studio Tecnico Corsi25 agosto 2026donazioni immobiliari legge 182/2025 provenienza donativa azione di restituzione acquisto sicuro eredi legittimari

Il problema storico: perché comprare casa da un donatario era rischioso

Per decenni, acquistare un immobile la cui proprietà derivava da una donazione ha rappresentato uno dei rischi più temuti nel mercato immobiliare italiano. Il meccanismo era il seguente: se il donante, dopo aver trasferito il bene a un familiare (il donatario), moriva lasciando eredi cosiddetti legittimari (coniuge, figli, genitori) la cui quota di eredità riservata dalla legge risultava lesa, questi potevano agire in giudizio chiedendo non solo un risarcimento economico al donatario, ma addirittura la restituzione fisica del bene al terzo che nel frattempo lo aveva acquistato, anche in buona fede e pagando il prezzo di mercato.

Questo potere era disciplinato dall'articolo 563 del Codice civile, che consentiva l'azione di restituzione nei confronti degli aventi causa dal donatario — cioè i successivi acquirenti — previa infruttuosa escussione del patrimonio del donatario stesso. In pratica: se il donatario non aveva soldi per compensare l'erede leso, il problema ricadeva sull'ignaro acquirente.

La riforma del 2005 aveva introdotto un parziale rimedio, prevedendo che l'azione si estinguesse decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, salvo che i legittimari avessero trascritto un atto di opposizione alla donazione nei registri immobiliari. Ma anche questo sistema lasciava insoluta la questione per le donazioni recenti e creava notevoli incertezze durante i rogiti, spesso con richieste di fideiussioni o polizze assicurative specifiche.

La riforma del 2025: cosa cambia con la Legge 182/2025

La svolta è arrivata con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025 e pienamente operativa per tutti i beni immobili a partire dal 18 giugno 2026 (al termine del periodo transitorio di sei mesi). La norma modifica in modo radicale gli articoli 561 e 563 del Codice civile, spostando la tutela del legittimario dal piano reale (recupero fisico del bene) a quello patrimoniale (risarcimento in denaro).

Le conseguenze pratiche sono significative:

Il terzo acquirente a titolo oneroso è definitivamente protetto: chi compra oggi un immobile di provenienza donativa non può più essere costretto a restituirlo, nemmeno se il donatario risulta insolvente e gli eredi ottengono una sentenza di riduzione della donazione in loro favore.
La tutela degli eredi legittimari non sparisce, ma cambia forma: il legittimario leso conserva il diritto di agire in riduzione della donazione e di ottenere una compensazione economica dal donatario, ma non può più rivendicare la proprietà dell'immobile nelle mani di chi lo ha acquistato.
Residua tutela contro gli acquirenti a titolo gratuito: se il terzo ha acquisito l'immobile a titolo gratuito (ad esempio, per un'altra donazione o per successione dal donatario), può essere chiamato a corrispondere una somma di denaro nei limiti del vantaggio ricevuto, qualora il donatario risulti insolvente.
Irrilevanza della trascrizione dell'opposizione: il meccanismo dell'opposizione alla donazione, introdotto nel 2005, perde la sua funzione per gli immobili acquistati da terzi dopo l'entrata in vigore della riforma.

Questo mutamento strutturale era stato auspicato dal Notariato italiano da oltre un decennio, che aveva a lungo segnalato come il rischio di restituzione bloccasse di fatto la circolazione di una quota significativa del patrimonio immobiliare familiare del paese.

Il regime transitorio: quali donazioni ricadono nelle nuove regole

La questione del regime transitorio è probabilmente il punto più delicato della riforma e richiede attenzione specifica. La nuova disciplina si applica alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 (data di entrata in vigore della legge), ma il quadro diventa più complesso quando la donazione è anteriore a tale data.

In sintesi:

Donazioni effettuate dopo il 18 dicembre 2025: si applicano le nuove regole in modo pieno. Il terzo acquirente è protetto.
Donazioni anteriori al 18 dicembre 2025, con successione aperta dopo il 18 dicembre 2025: si applicano le nuove regole, salva la verifica di eventuali opposizioni già trascritte o domande giudiziali già pendenti prima di quella data.
Donazioni anteriori al 18 dicembre 2025, con successione già aperta prima di quella data: si applica la vecchia disciplina; il legittimario conserva la possibilità di agire in restituzione nei confronti dei terzi.
Posizione dell'acquirente con acquisizioni già trascritte prima del 18 giugno 2026 (data di piena operatività per gli immobili): è opportuno effettuare una verifica specifica con il notaio, poiché alcune situazioni border-line possono richiedere un'analisi caso per caso.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dedicato uno specifico studio alle problematiche applicative della normativa transitoria, sottolineando che non è corretto affermare in modo generalizzato che tutte le vecchie donazioni siano automaticamente sottoposte alle nuove regole.

Impatto sul mercato immobiliare: cosa cambia nelle compravendite

La riforma ha un impatto diretto e immediato sulle compravendite immobiliari, in particolare per le famiglie che intendono vendere case già pervenute per donazione e per chi intende acquistarle.

In precedenza, la provenienza donativa di un immobile era spesso causa di:

Diniego del mutuo bancario: molte banche rifiutavano di concedere finanziamenti su immobili di provenienza donativa, o lo facevano solo con condizioni più gravose, perché temevano che un'eventuale azione di restituzione potesse pregiudicare la garanzia ipotecaria.
Richiesta di polizze assicurative specifiche: alcune compravendite venivano condizionate all'accensione di polizze provenienza donativa, con costi aggiuntivi a carico dell'acquirente o del venditore.
Allungamento dei tempi notarili: la verifica della posizione dei legittimari e la valutazione del rischio richiedevano spesso approfondimenti istruttori e conseguenti ritardi nel rogito.
Riduzione del valore di mercato: l'immobile di provenienza donativa veniva spesso valutato con uno sconto rispetto al mercato proprio a causa del rischio giuridico.

Con la riforma, tutti questi ostacoli vengono significativamente ridimensionati. Dal 18 giugno 2026 le banche possono concedere mutui su immobili donati con minori restrizioni, le polizze specifiche diventano tendenzialmente superflue per le donazioni recenti e la trattativa di compravendita si semplifica. Si tratta di un beneficio concreto per l'intero mercato immobiliare residenziale italiano, incluso quello romano e laziale.

La posizione degli eredi legittimari: tutela economica al posto di quella reale

La riforma non lascia gli eredi senza protezione, ma ridisegna profondamente il contenuto dei loro diritti. Il legittimario (coniuge, figli e, in determinati casi, genitori del donante) che ritenga lesa la propria quota di legittima a causa di una donazione conserva intatto il diritto di esercitare:

L'azione di riduzione (art. 554 e ss. del Codice civile): attraverso questa azione il legittimario chiede al giudice di dichiarare inefficaci le disposizioni lesive della sua quota riservata. L'azione va esercitata entro dieci anni dall'apertura della successione.
L'azione di restituzione nei confronti del donatario: una volta ottenuta la riduzione, il legittimario può chiedere la restituzione del bene che si trova ancora nel patrimonio del donatario, oppure il valore equivalente se il bene è stato alienato.
L'azione patrimoniale nei confronti dell'acquirente a titolo gratuito: se il donatario è insolvente e ha a sua volta donato il bene, il legittimario può chiedere all'ultimo acquirente a titolo gratuito il pagamento di una somma di denaro, nei limiti del vantaggio da questi ricevuto.

In pratica, la posizione degli eredi legittimari si trasforma da diritto reale (recupero fisico dell'immobile) a diritto di credito (riconoscimento del valore economico della propria quota lesa). Una trasformazione che tutela la certezza del mercato senza eliminare la giustizia successoria tra familiari.

Conclusioni: cosa ricordare e come procedere

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 rappresenta una delle riforme di maggiore impatto pratico sul mercato immobiliare degli ultimi vent'anni. In sintesi, i punti essenziali da ricordare:

Dal 18 giugno 2026 chi acquista a titolo oneroso un immobile da chi lo ha ricevuto in donazione non rischia più di restituirlo agli eredi, anche in caso di lesione della legittima.
La tutela degli eredi legittimari non è soppressa, ma si esercita con un diritto di credito nei confronti del donatario, non con la rivendicazione fisica del bene.
Per le donazioni anteriori al 18 dicembre 2025 è indispensabile verificare caso per caso, con il notaio, l'applicabilità della nuova disciplina o di quella previgente, sulla base delle date di apertura della successione e delle eventuali trascrizioni di opposizioni o domande giudiziali.
Le banche possono ora concedere mutui su immobili di provenienza donativa con minori restrizioni rispetto al passato, ma potranno continuare a fare le proprie valutazioni interne del rischio residuo.
Le verifiche catastali, ipotecarie e urbanistiche sull'immobile rimangono obbligatorie e necessarie, indipendentemente dalla riforma delle donazioni.

Azioni concrete da intraprendere:

Prima di acquistare un immobile di provenienza donativa, chiedere al notaio di verificare la data della donazione, la data di apertura dell'eventuale successione e la presenza di opposizioni trascritte.
Se si è proprietari di un immobile ricevuto per donazione che si intende vendere, verificare con un tecnico e un notaio la corretta ricostruzione della provenienza e l'aggiornamento delle visure ipotecarie.
Gli eredi che ritengono lesa la propria legittima devono agire tempestivamente con l'azione di riduzione entro il termine di prescrizione di dieci anni dall'apertura della successione.

Lo Studio Tecnico Corsi è a disposizione per assistere nella verifica dello stato legittimo degli immobili, nella ricostruzione documentale della provenienza e nel coordinamento con i professionisti legali e notarili necessari per operazioni di compravendita su immobili di provenienza donativa.

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Fonti e riferimenti normativi