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Urbanistica

Piano abitativo Roma 2026: 70.000 alloggi, fondo anti-morosità e nuove regole per i proprietari

Roma Capitale presenta ad ABI Lazio il piano decennale per la casa: chi può affittare a canone concordato, come funziona il fondo garanzia e quali agevolazioni fiscali sono già attive.

di Studio Tecnico Corsi18 settembre 2026housing sociale canone concordato roma delibera 203/2025 agenzia sociale abitare fondo garanzia morosità

Il problema: Roma ha bisogno di 70.000 alloggi nei prossimi dieci anni

Roma vive una crisi abitativa strutturale che nessun singolo strumento riesce ancora a risolvere. Secondo le stime ufficiali presentate da Roma Capitale all'ABI Lazio il 15-16 settembre 2026, il fabbisogno complessivo della capitale è di 70.000 alloggi da realizzare entro i prossimi dieci anni, così ripartiti:

  • 20.000 abitazioni di edilizia residenziale pubblica (ERP), destinate alle famiglie con i redditi più bassi;
  • 30.000 unità di housing sociale, per chi non rientra nelle graduatorie ERP ma non riesce a sostenere i canoni di mercato (la cosiddetta fascia grigia: lavoratori precari, giovani famiglie, docenti, infermieri, operatori sociali, forze dell'ordine);
  • 20.000 abitazioni per il mercato libero a prezzi accessibili, pensate per la classe di reddito intermedia.

Il dato riflette un mercato delle locazioni in tensione: nel II trimestre 2026 i canoni a Roma sono cresciuti del 9,6% su base annua (Osservatorio OMI – Idealista, settembre 2026), e per un appartamento da 60 mq il canone incide ormai per il 65% della retribuzione media (Country Report Italy 2026, Commissione europea). Parallelamente, in edilizia pubblica circa 16.000 famiglie sono in morosità per un totale di oltre 365 milioni di euro di debiti accumulati nei confronti di Roma Capitale (Corriere della Sera Roma, 12 settembre 2026).

La Delibera 203/2025 e il Regolamento Capitolino per l'Abitare Sociale

Per rispondere a questa pressione, l'Amministrazione capitolina ha già adottato la Delibera dell'Assemblea Capitolina n. 203/2025, che rappresenta la prima leva strutturale del piano. Il provvedimento mette a disposizione degli operatori privati e del terzo settore aree pubbliche, diritti di superficie e strumenti urbanistici — incluse le premialità volumetriche delle nuove Norme Tecniche di Attuazione del PRG 2026 (fino al +20% di SUL per gli interventi di edilizia convenzionata) — per realizzare nuovi alloggi accessibili senza ulteriore consumo di suolo.

In parallelo, è in fase di chiusura il Regolamento Capitolino per l'Abitare Sociale, un testo atteso da anni che definirà per tutta la città:

  • i criteri di accesso agli alloggi di housing sociale (reddito, composizione del nucleo familiare, residenza);
  • le modalità di gestione degli immobili (contratti, durata, rinnovi);
  • i canoni massimi applicabili in base alle zone di Roma;
  • i soggetti gestori abilitati (fondazioni, cooperative, operatori del terzo settore, privati convenzionati).

Finché il Regolamento non è approvato, i singoli interventi vengono disciplinati caso per caso tramite convenzioni urbanistiche stipulate con Roma Capitale, che fissano la quota di alloggi a canone calmierato (in genere almeno il 70% del totale), la durata del vincolo (non inferiore a 30 anni ai sensi della L. 116/2026) e le modalità di controllo. Ai sensi delle NTA PRG 2026 (delibera AC luglio 2026, art. modificato su sostituzione edilizia e housing sociale), l'operatore che destina oltre il 50% della superficie utile lorda a edilizia residenziale sociale può accedere a una premialità aggiuntiva di SUL fino al +35%.

L'Agenzia Sociale per l'Abitare e il fondo di garanzia per i proprietari

La novità operativa più rilevante per i proprietari privati è l'istituzione dell'Agenzia Sociale per l'Abitare di Roma Capitale (ASA), il cui schema regolamentare è in via di approvazione. L'Agenzia avrà due funzioni principali:

  1. Gestire il Registro dei soggetti idonei all'assegnazione degli alloggi di housing sociale, analogo a una lista d'attesa semi-pubblica a cui i proprietari potranno attingere per trovare inquilini selezionati e affidabili;
  2. Affiancare proprietari e conduttori per tutta la durata del rapporto locativo, offrendo mediazione in caso di controversie e assistenza burocratica.

A questo si affianca il fondo di garanzia anti-morosità, in fase di attivazione, che riduce il rischio economico per il proprietario che decide di affittare a canone concordato (contratto 3+2 o transitorio). In concreto:

  • Il fondo copre una quota del canone non pagato in caso di morosità dell'inquilino, entro limiti che saranno definiti dal provvedimento istitutivo;
  • Il proprietario aderente deve applicare il canone concordato stabilito dall'accordo territoriale di Roma del 27 luglio 2023 (prot. QC/2023/082672, firmato da ASPPI Roma e altre associazioni);
  • L'adesione al fondo non è automatica, ma richiede la stipula di un contratto assistito o l'ottenimento dell'attestazione di rispondenza da un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale, come previsto dall'art. 1, comma 8 del D.M. 16 gennaio 2017.

Il meccanismo si intreccia con le agevolazioni fiscali già oggi operative, descritte nella sezione successiva.

Le agevolazioni fiscali già attive per chi affitta a canone concordato a Roma

Indipendentemente dall'attivazione del fondo di garanzia, il proprietario che oggi sceglie di locare il proprio immobile a canone concordato a Roma ha già accesso a un pacchetto di agevolazioni fiscali significativo:

| Agevolazione | Misura | Fonte normativa | |---|---|---| | Cedolare secca | Aliquota 10% invece del 21% ordinario | L. 431/1998; Roma rientra tra i comuni con carenza di disponibilità abitative | | IRPEF | Riduzione del 30% del reddito imponibile (se non si opta per cedolare) | Art. 8 L. 431/1998 | | Imposta di registro | Base imponibile pari al 70% del canone annuo | Risoluzione AE n. 31/E/2018 | | IMU | Riduzione del 25% dell'aliquota comunale | Art. 1, comma 760, L. 160/2019; delibera Roma Capitale |

Per accedere a tutte queste agevolazioni, il contratto deve essere assistito da un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale oppure deve essere accompagnato dall'attestazione di rispondenza, rilasciata a cura e responsabilità di almeno una delle organizzazioni firmatarie. Senza attestazione, le agevolazioni IRPEF e registro decadono anche se il canone rientra formalmente nelle fasce previste dall'accordo.

Nel II trimestre 2026, i contratti agevolati di lungo periodo a Roma sono cresciuti dell'8% in volume e del 14% per il canone complessivo (Osservatorio OMI, settembre 2026): un segnale che il modello fiscalmente agevolato sta raccogliendo sempre più adesioni.

Il veicolo finanziario con la Banca Europea degli Investimenti (BEI)

Sul fronte degli investimenti di scala, Roma Capitale sta negoziando con la Banca Europea degli Investimenti (BEI) la strutturazione di un veicolo finanziario pubblico-privato per acquisire, rigenerare e realizzare alloggi a canone accessibile. Il modello prevede:

  • Il conferimento da parte del Comune di capitale e patrimonio pubblico: terreni, immobili già esistenti e diritti di superficie su aree in trasformazione;
  • L'apporto di capitali privati e istituzionali (fondi di investimento, banche, fondazioni) a fronte di una remunerazione certa ma calmierata rispetto ai rendimenti del mercato libero;
  • La gestione degli alloggi affidata a soggetti del terzo settore o operatori convenzionati, con vincolo di destinazione a canone concordato o calmierato per un periodo non inferiore a 20-30 anni.

Lo strumento si ispira a modelli già operativi in Francia (Action Logement), nei Paesi Bassi (woningcorporaties) e in Austria (Vienna Wohnen), e si inquadra nel più ampio contesto della proposta di Regolamento UE Affordable Housing Act (COM(2026)599 del 9 settembre 2026), che definisce le "aree sotto stress abitativo" — categoria in cui Roma già rientra con un rapporto prezzo/reddito di 8,60, superiore alla soglia minima di 8 — e lascia ai Comuni strumenti di intervento sul mercato delle locazioni brevi e delle seconde case.

La struttura del veicolo BEI è ancora in fase di progettazione e non sono stati comunicati tempi certi di attivazione, né importi definitivi.

Conclusioni

Il piano abitativo presentato da Roma Capitale ad ABI Lazio a settembre 2026 è il quadro più organico messo in campo dalla Capitale negli ultimi anni per affrontare la crisi abitativa. Di seguito i punti chiave da ricordare:

Dati fondamentali

  • Fabbisogno stimato: 70.000 alloggi in 10 anni (20.000 ERP + 30.000 housing sociale + 20.000 mercato accessibile).
  • Canoni a Roma cresciuti del 9,6% nel II trimestre 2026; il canone medio pesa il 65% della retribuzione per un appartamento da 60 mq.
  • 16.000 famiglie in morosità nell'ERP, per oltre 365 milioni di euro di debiti.

Strumenti già operativi

  • Delibera AC n. 203/2025: aree e patrimonio pubblico per l'edilizia accessibile senza consumo di suolo.
  • NTA PRG Roma 2026: premialità volumetriche fino al +35% per gli interventi di housing sociale.
  • Accordo territoriale canone concordato Roma (27/07/2023): canoni calmierati con cedolare secca al 10%, IMU ridotta del 25%, imposta di registro sulla base imponibile al 70%.

Strumenti in arrivo (non ancora operativi)

  • Regolamento Capitolino per l'Abitare Sociale (in chiusura).
  • Agenzia Sociale per l'Abitare con Registro dei soggetti idonei.
  • Fondo di garanzia anti-morosità per i proprietari convenzionati.
  • Veicolo finanziario pubblico-privato con la BEI.

Azioni concrete da intraprendere ora

  1. Proprietari con immobili sfitti: valutare subito il canone concordato per beneficiare delle agevolazioni fiscali già operative, prima dell'entrata in vigore dell'Affordable Housing Act UE che potrebbe restringere le opzioni per chi non affitta.
  2. Famiglie della fascia grigia: monitorare il sito di Roma Capitale per l'apertura del Registro dell'Agenzia Sociale per l'Abitare.
  3. Investitori e operatori: verificare le premialità volumetriche delle NTA PRG 2026 e le convenzioni disponibili con Roma Capitale per gli interventi di housing sociale.
  4. Tecnici e professionisti: aggiornarsi sul Regolamento Capitolino per l'Abitare Sociale non appena approvato, poiché modificherà i parametri delle convenzioni urbanistiche.

Lo Studio Tecnico Corsi assiste proprietari, investitori e operatori del settore nella valutazione tecnica e urbanistica degli interventi di housing sociale a Roma, nell'impostazione delle pratiche ediliate connesse alle premialità delle NTA PRG 2026 e nella verifica delle convenzioni urbanistiche stipulate con Roma Capitale.

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Fonti e riferimenti

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Ing. Federico CorsiFC
Ing. Federico Corsi
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